Rynek najmu w Trójmieście

Trzy połączone miasta: Gdańsk, Gdynia i Sopot, tworzą jedną z najsłynniejszych aglomeracji w naszym kraju. Pod względem inwestycyjnym na pewno kojarzą się z nieruchomościami pod wynajem krótkoterminowy, ze względu na swoje wyjątkowe położenie nad Bałtykiem i ogromną popularność wśród turystów, zarówno z Polski, jak i ze Skandynawii, Niemiec, czy też pozostałych krajów. Pas nadmorski w Gdańsku, Orłowo w Gdyni i miasto Sopot to główne lokalizacje, w których skupia się ten rodzaj inwestycji. Okazuje się jednak, że Trójmiasto, a zwłaszcza Gdańsk i Gdynia, posiadają ciekawą ofertę mieszkań pod najem długoterminowy. 

Oba miasta znajdują się w czołówce listy polskich lokalizacji do zamieszkania pod względem jakości życia. Niewątpliwym atutem jest bliskość morza, ale także terenów zielonych. Wpływa to na jakość powietrza w tych miastach i przyciąga mieszkańców z innych dużych miast naszego kraju, szukających wysokiego standardu życia w przyjemnym, wygodnym, czystym i nowoczesnym mieście. Gdańsk posiada coraz większą bazę biurowców, oferujących pracę w nowoczesnych usługach profesjonalnych dla kilku tysięcy ludzi. Dostępny przemysł unikalny, czyli dwa porty w Gdyni i Gdańsku, przyciągają pracowników na przykład z Ukrainy. Trójmiasto to też dobre miejsce do studiowania. Znajduje się tu 24 uczelni wyższych, w tym Uniwersytet Gdański, Uniwersytet Morski i Akademia Marynarki Wojennej. Wszystko to sprawia, że ceny nieruchomości w Trójmieście w ostatnich latach poszybowały w górę.

W przypadku aglomeracji, takich jak Trójmiasto, czynnikiem wpływającym na atrakcyjność danej lokalizacji jest niewątpliwie transport. Każde z miast posiada własne centrum i środek ciężkości, jednak połączone razem dają zwiększone możliwości dzięki mobilności. W śródmieściu i pasie nadmorskim Gdańska i Gdyni, czy też w mieście Sopot, zdecydowanie dominuje najem krótkoterminowy, nastawiony na turystykę. Okazji inwestycyjnych pod najem długoterminowy należy więc szukać w przyległych dzielnicach, a nawet gminach i miasteczkach otaczających główne miasta aglomeracji. 

Przykładem może być tak zwane „Małe Trójmiasto Kaszubskie”, czyli Rumia, Reda i Wejcherowo. Połączone są one z głównymi metropoliami za pomocą Szybkiej Kolei Miejskiej i oferują wciąż konkurencyjne ceny zakupu i najmu. Podobnym ośrodkiem jest Pruszcz Gdański, choć ostatnie lata przyniosły tam radykalny wzrost cen nieruchomości, ze względu na bliskość Gdańska i dobry dojazd. 

W samych metropoliach Trójmiasta również możemy obserwować trend opłacalności inwestowania w nieruchomości położone wzdłuż SKM, na przykład w dzielnicach Chylonia, Leszczynki i Grabówek w Gdyni, lub dzielnicach południowych Gdańska. Na uwagę zwraca też fakt, że wiele z dawniejszych dzielnic o gorszej reputacji, jak Chylonia w Gdyni czy Orunia Dolna w Gdańsku, w ostatnich latach uległo modernizacji. Wymiana pokoleniowa i ulepszenie transportu  miejskiego w tych obszarach sprawia, że najemcy coraz chętniej mogą poszukiwać mieszkania w tej lokalizacji. 

Cenowo Gdynia i Gdańsk są dość podobne, Gdynia ogólnie jest nieco tańsza, lecz oba miasta są bardzo zróżnicowane wewnętrznie i ceny zależą mocno od dzielnicy, w której szukamy nieruchomości. Ciekawostką jest to, ze Gdynia ma deficyt działek dla deweloperów, stąd tego typu inwestycje są tam niezwykle rzadkie. Dla przykładu dzielnica Chwarzno – Wiczlino w Gdyni mieści większość nowych inwestycji deweloperskich w tym mieście, oferujących duże mieszkania skierowane do rodzin, często w bardzo wysokich cenach. Przeciwna tendencja ma miejsce w Gdańsku, gdzie działa najwięcej deweloperów i można znaleźć najwięcej działek nadających się pod ich inwestycje. Wpływa to na profil cenowych tych mieszkań i ofertę nieruchomości w puli Gdańska. 

Najbardziej popularne typy nieruchomości wśród najemców w Trójmieście to kawalerki, ale też w szczególności mieszkania dwupokojowe. W 2019 roku dało się jeszcze znaleźć kawalerki poniżej 200 tysięcy złotych, jednak nieustanny wzrost cen sprawił, że w tym momencie to minimalna granica dla tego typu mieszkania, choć i o to coraz trudniej. Ceny kawalerek kształtują się obecnie w okolicach 230 -260 tys. zł. Wzrost cen zakupu mieszkań w ostatnich latach odbił się na średnich zwrotach z inwestycji, jakie możemy osiągnąć w Gdyni i Gdańsku. Średnie ROI, po uwzględnieniu kosztów, pustostanów i zarządzania, wynosi obecnie 5- 6%. Zdarzają się wyjątki, na przykład mieszkania na pokoje lub wielopaki, niemniej jednak stopy zwrotów w Trójmieście osiągnęły już poziom z Warszawy. Wciąż jednak możemy znaleźć tu mieszkania tańsze, niż w stolicy, co może być świetną alternatywą dla inwestora, który dysponuje mniejszym kapitałem, lecz szuka nieruchomości o mniejszym ryzyku w dużym mieście.