Problemy deweloperów podczas realizacji inwestycji

Pierwszą, a zarazem jedną z najważniejszych kwestii przy rozpoczęciu inwestycji jest znalezienie odpowiedniej działki. Bez gruntu nie powstanie żadna inwestycja. Po zakupie działki deweloper musi uzyskać pozwolenie na budowę nieruchomości. Choć wydaje się to proste, w rzeczywistości należy spełnić szereg wymagań, aby zgodnie z prawem rozpocząć budowę.

Jest to pierwszy i najważniejszy element powodzenia inwestycji. Może się bowiem okazać, że po zakupie gruntu nie będziemy w stanie zrealizować na nim zamierzonego planu. Okazać się może, że nie będziemy w stanie wybudować na nim zamierzonej ilości mieszkań lub też w ogóle nic budować. Może się tak zdarzyć np. ze względu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestorzy przed zakupem działki opracowują koncepcję jej zabudowy oraz uzyskują wiele pozwoleń, aby zminimalizować to ryzyko. Często również stosuje się umowy warunkowe, gdzie zakup nieruchomości dochodzi do skutku po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Inną kwestią jest opóźnienie inwestycji wynikające z danego terenu. Taka sytuacja może się zdarzyć, jeśli podczas prac budowlanych np. natkniemy się na zabytki archeologiczne. Budowa wówczas może się znacznie przedłużyć, co może poskutkować utratą potencjalnych klientów oraz podwyższenie kosztów budowy, które wcześniej nie były planowane. Innym problemem jest np. rodzaj gruntu na działce. Może się okazać, iż np. w danej lokalizacji występują grunty organiczne, które należy wymienić, co znacznie podnosi koszty budowy. Takie przypadki są jednak eliminowane już przed zakupem gruntu poprzez opracowanie dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.

Działka pod budowę inwestycji to niejedyny problem deweloperów. Kolejnym jest samo zaplanowanie inwestycji oraz pozyskanie przyszłych klientów. Jak wiemy, każde mieszkanie jest inne. Jednym odpowiada a innym nie. Inwestorzy często realizują inwestycję, posiłkują się kredytem. Uzyskanie wsparcia banku, bardzo często poprzedzone jest określoną przedsprzedażą inwestycji w danym czasie. Jeśli nie uda się zrealizować zakładanego planu, czyli sprzedać części mieszkań przed rozpoczęciem budowy, na tzw. etapie “dziury w ziemi” dla banku jest to informacja, iż inwestycja jest mało rozpoznawalna. W takim wypadku mogą wyniknąć problemy z finansowaniem budowy danej nieruchomości.

Inną bardzo ważną kwestią jest budowa obiektu. Na rynku jest coraz mniej fachowców, którzy rzetelnie wykonują swoją pracę. Pomimo starań deweloperów mogą występować problemy z wybudowaniem obiektu w zakładanym czasie oraz zgodnie z harmonogramem finansowym. Jest to duży problem. Z powyższego wynikają również duże wahania cen samych materiałów, jak i robocizny, co oczywiście należy przewidzieć podczas planowania realizacji obiektu. Dodatkowo pamiętajmy, iż sama budowa jest bardzo czasochłonna. Przeważnie wybudowanie inwestycji od podstaw, tj. od uzyskania pozwolenia na budowę do jej zakończenia trwa minimum dwa lata.

Sprawdź także: jakie warunki musi spełnić dewoloper budujący osiedle mieszkaniowe?

Powyżej omówione kwestie są ogólne i dotyczą wszystkich ważnych stref powstania inwestycji, a więc jej planowania, umiejscowienia, finansowania oraz budowy.

Oprócz nich deweloperzy mogą napotkać również inne trudności mające wpływ na powodzenie przedsięwzięcia. Co istotne, zależeć one mogą nawet od strefy politycznej. Rząd bowiem może uchwalić plany lub ustawy powodujące, iż nasza inwestycja zyska nową konkurencję lub też w ogóle nie będzie mogła zaistnieć.

Dodatkowo na sprzedaż wpływa oczywiście sam popyt na mieszkania. Im lepsza sytuacja ekonomiczna w kraju, tym więcej potencjalnych zainteresowanych. Oczywiście na sprzedaż wpływa również możliwość zakup mieszkań przez cudzoziemców oraz programy rządowe oferujące dopłaty do zakupów nieruchomości.

Przed rozpoczęciem budowy inwestycji deweloperzy badają obecną i przyszłą konkurencję.

Należy dokładnie sprawdzić, czy w naszej okolicy będą powstawać nowe inwestycje. Oczywiście sam fakt ich powstawania nie musi skutkować niepowodzeniem przedsięwzięcia. Może się bowiem okazać, że mnogość nowych obiektów spowodują urbanizację terenu oraz wzrost jej popularności. Należy zatem dobrze rozpatrzyć wszelkie za i przeciw.

Analizując konkurencję, zwraca się również uwagę na plany lokalnych władz. Należy sprawdzić, czy planują rozbudowę danego terenu oraz udoskonalenie komunikacji, czy też nie. Oczywiście tutaj również możemy znaleźć dobre i słabe strony, np. powstanie tramwaju spowoduje wzrost potencjalnych nabywców. Tramwaj przy samym budynku z ruchliwą drogą już nie. Na danym terenie może występować np. korytarz powietrzny, dla samolotów, którego nie widać na pierwszy rzut oka. W przyszłości może on jednak spowodować problemy ze sprzedażą i utratę płynności finansowej. Inwestorzy z doświadczeniem wiedzą, na co zwracać uwagę i starają się wyeliminować jak najwięcej potencjalnych problemów już przed zakupem gruntu.

Pamiętajmy, że ważnym elementem jest również sprzedaż obiektu. Po wybudowaniu budynku deweloper musi się liczyć z kosztami jego utrzymania. Zanim lokale zostaną sprzedane to on musi regulować wszystkie opłaty.

Jak widać, trudności podczas budowy inwestycji jest bardzo dużo. Odpowiednie analizy oraz doświadczenie powoduje minimalizację utraty włożonego kapitału.