Jakość wykonania nowych mieszkań

Najczęstsze usterki, występujące w mieszkaniach oddawanych przez deweloperów to krzywe ściany i sufity, niedopasowane okna, a także ubytki tynków. Zdarzają się również źle zaprojektowane balkony, tarasy oraz łazienki. Większość niedociągnięć wynika najczęściej z niesolidności dewelopera i zatrudnieniu nieprofesjonalnej ekipy budowlanej. Nieco rzadziej zdarzają się sytuacje, w których przyczyną nieprawidłowości jest zastosowanie niewłaściwej i odbiegającej od norm jakości materiałów wykończeniowych. Choć złe materiały budowlane to oczywiście plaga, polskie prawodawstwo przygotowało nowelizacje ustaw, mających na celu ochronę nabywców nowych nieruchomości, którzy nie znają się na produktach branży budowlanej.

Wykończenie mieszkania a prawo

Ustawa o wyrobach budowlanych z dnia 16 kwietnia 2004 roku, podobnie jak Ustawa o systemach oceny zgodności i nadzoru rynku z dnia 30 sierpnia 2002 roku - zostały wielokrotnie znowelizowane i dostosowane do przepisów Unii Europejskiej. Udoskonalona ustawa o wyrobach budowlanych pozwala na zwiększenie efektywności i zakresu kontroli organów nadzoru budowlanego. Lepiej chroni nabywców (zarówno deweloperów, jak i prywatnych inwestorów) przed wyrobami niebezpiecznymi lub o właściwościach odbiegających od tego, co pierwotnie zadeklarował producent. Do zmiany prawa przekonywały niepokojące doniesienia, dotyczące wyników badań materiałów budowlanych produkowanych w Polsce. Analiza przeprowadzona przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego jednoznacznie wykazała, że niektóre materiały znacznie odbiegały od dopuszczonych norm jakości, lub nie spełniały podstawowych kryteriów.

Warto podkreślić, że materiały dobrej jakości wpływają na renomę deweloperów. Automatycznie, materiały niższej klasy lub niespełniające wymogów - mogą przyczynić się do jej utraty. Jeśli takie produkty trafią w ręce inwestorów, tracą zarówno oni sami, jak i nabywcy mieszkań. O ile krzywe ściany widzimy „na pierwszy rzut oka” i jesteśmy w stanie wyegzekwować poprawki, to przykładowo wyższe koszty eksploatacji budynków, ze względu na zastosowanie materiałów złej jakości, odczujemy dopiero po zamieszkaniu. W takiej sytuacji przychodzą nam z pomocą świadectwa energetyczne, czyli dokumenty mówiące o zużyciu energii przez budynek.

Jak budują deweloperzy?

Na pewno nie należy doszukiwać się wszędzie podstępu i oszustwa. Wprawdzie dość częstym procederem jest oszczędzanie na tzw. „pracach znikających”, które można skontrolować tylko na danym etapie inwestycji, jednak nie jest to regułą. Jeśli wybierzemy firmę z wypracowaną marką i renomą, nie musimy się obawiać oszustwa. Przecież taki deweloper będzie chciał postawić w przyszłości kolejne budynki, a głosy niezadowolonych klientów przekrzyczą nawet najlepszą reklamę – tzw. marketing szeptany jest bardzo efektywny, a każda szanująca się firma ma to na uwadze. Specjaliści zwracają uwagę na fakt, że oszczędzanie na materiałach budowlanych jest najczęściej domeną małych i nowych firm, które chcą zaistnieć (np. proponując bardzo atrakcyjną cenę – mogą sobie na to pozwolić właśnie oszczędzając – na pracownikach i materiałach). Innym sposobem na oszczędność jest obniżanie wysokości lokali – w takim przypadku wystarczy zapytać o to, lub jeśli budynek już jest wybudowany – zmierzyć samodzielnie.

Niektórych kupujących mogą irytować „wypięknione” do granic możliwości projekty budynków, które np. wyglądają jak wykonane z cegły, a w rzeczywistości zostaną zbudowane technologią prefabrykowaną . To kolejna przestroga, by nie wierzyć tylko temu co się widzi. Na rynku pojawia się wiele takich „atrap”, które powstają tylko po to, aby ładnie wyglądać i sugerować droższe wykonanie. W takiej sytuacji wystarczy dopytać o technologię wykonania. Zdarzają się niebezpieczne konfiguracje ścian monolitycznych lub tradycyjnych (cegła, bloczki) z okładzinami zewnętrznymi, które nie pozwalają murom oddychać. Może się to wiązać z powstaniem grzyba w naszym mieszkaniu, a jedynym wyjściem pozostanie tylko zainstalowanie klimatyzacji.

Jak sprawdzić jakość materiałów?

Na co możemy jeszcze zwrócić uwagę? Jeśli budowa naszego lokum trwa lub dopiero się zaczyna, warto się tam wybrać i przyjrzeć w jaki sposób przechowywane są materiały budowlane. Jeśli nie mają zadaszenia, może się to wiązać z obniżeniem jakości. Jeśli prace posuwają się zbyt szybko lub prowadzone są na mrozie – również trzeba się zastanowić nad kupnem mieszkania w takiej inwestycji. Możemy również zwrócić uwagę na okna – czy są odpowiednio duże (często oszczędza się na zmniejszaniu okien i drzwi), a także czy nasze mieszkanie nie będzie tracić zbyt dużo ciepła kosztem okien wprawdzie dużych, ale niskiej jakości np. montażu zwykłych i plastikowych.

W Polsce w budownictwie wielorodzinnym dominują technologie tradycyjne murowane lub żelbetowe (szkielet żelbetowy + wypełnienie cegłą, pustakiem lub bloczkami). Budynki wielorodzinne budowane są głównie z bloczków betonowych lub pustaków.

Szacuje się, że zysk „na czysto” inwestora to około 5-8%. Im więcej opuści cenę, tym mniej zarobi. Należy wziąć pod uwagę, że nawet jeśli deweloper kupuje materiały niskiej jakości, to musi je nabyć wraz z dokumentami sprzedaży. Budując prywatnie nie potrzebujemy faktur, część materiałów możemy odkupić od sąsiada, dostać z odzysku od znajomego, kolega z branży może nam zrobić przyłącza itd. Coś takiego nie może mieć miejsca w przypadku inwestycji przeznaczonej potem na sprzedaż. Dlatego koszty rosną. Podsumowując najlepszym rozwiązaniem jest wybór sprawdzonego dewelopera i ewentualnie wzięcie pod uwagę aspektów wymienionych w tym artykule.