Ceny nowych mieszkań w Poznaniu wyższe niż przed pandemią

Poznański rynek nieruchomości – po chwilowym spadku cen – nie zwiastuje kryzysu, który mógłby istotnie wpłynąć na kondycję rynku. W ofercie deweloperów jest wciąż znaczna ilość mieszkań i domów, a popyt wciąż pozwala na utrzymanie cen na wysokim poziomie.

Co więcej, w niektórych dzielnicach Poznania średnie ceny mieszkań są wyższe niż w lutym i marcu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile wynosiła średnia cena nowego mieszkania w Poznaniu w trzecim kwartale 2020 roku 
• jaka poznańska dzielnica ma najbogatszą ofertę mieszkań
• jak wygląda podaż nowych mieszkań w Poznaniu 

Według danych serwisu RynekPierwotny.pl średnia cena nowego mieszkania w Poznaniu w trzecim kwartale tego roku wynosiła 7700 zł za m2 i była o 100 zł wyższa od średniej na koniec kwietnia. Pandemia koronawirusa wywołała chwilowe zmniejszenie popytu, ale poznański rynek nowych nieruchomości na razie nie ujawnia jednak ani symptomów kryzysu, ani nawet stagnacji w przyszłości. Przeciwnie – jesienne ceny są w wielu dzielnicach Poznania wyższe niż wiosną, kiedy w Polsce rozpoczęła się pandemia COVID-19. Największe różnice pomiędzy poziomem cen z lutego i marca a średnią ceną z końca września są na Jeżycach i Nowym Mieście. Mimo, że w tych dzielnicach aktywność deweloperów działających w Poznaniu jest największa i nie brakuje konkurencji, ceny ofertowe rosną.

Największy wybór na Nowym Mieście

Najwięcej inwestycji deweloperskich w Poznaniu przypada na dzielnicę Nowe Miasto – ponad 2 tys. nieruchomości w 23 inwestycjach. Na podium są także Grunwald i Jeżyce – w każdej z tych dzielnic jest realizowanych ponad 20 inwestycji, a w nich ponad 1200 lokali. W sumie poznański rynek pierwotny oferuje prawie 5,6 tys. mieszkań w blisko 90 inwestycjach (na koniec trzeciego kwartału). 

W ofercie deweloperów wciąż najwięcej jest mieszkań, których cena nie przekracza 7 tys. zł (1010 lokali) lub mieści się w przedziale 7-8 tys. zł (1490 lokali). Najdroższe mieszkania, których cena m2 przekracza 12 tys. zł, powstają najczęściej na Nowym Mieście i w granicach Starego Miasta. Aż 1250 ofert to mieszkania, których cena mieści się w przedziale 450-650 tys. zł, a 1120 to oferty nieco tańsze – zawarte w przedziale cenowym 350-450 tys. zł. Najłatwiej o mieszkania średniej wielkości o powierzchni 40-50 m2 – takich w ofercie deweloperów jest prawie 2300. Przeważają mieszkania 2-pokojowe (2144 lokale), ale 3-pokojowych jest tylko nieco mniej (2018 lokali).

Podaż nowych mieszkań wciąż stabilna

Przewidywania gwałtownego spadku koniunktury na rynku mieszkaniowym, a nawet załamania popytu na nowe mieszkania z uwagi na koronakryzys, na razie nie sprawdziły się. Nic także nie wskazuje na to, aby firmy deweloperskie gwałtownie wyhamowały nowe inwestycje. Mieszkania sprzedane na koniec trzeciego kwartału 2020 roku i nowe oferty wprowadzone przez deweloperów prawie się równoważą, dlatego można przyjąć, że rynek ma się dobrze.

Co z popytem? Jest na tyle zadowalający, że firmy deweloperskie nie muszą stosować zachęt cenowych, co więcej zainteresowanie ze strony kupujących pozwala nawet na wzrost cen w ofercie. Ubiegłoroczna tendencja poznańskiego rynku, która polegała na rosnącym udziale mieszkań oddanych do użytkowania (gotowych i czekających na nabywców) w ofercie ogółem, wyhamowała. Obecnie ok. 12% oferty dostępnej w serwisie RynekPierwotny.pl to mieszkania gotowe (na koniec 2019 roku odsetek ten wynosił 13,5).

Z kolei udział lokali, których termin oddania do użytkowania to co najmniej rok, a najdalej dwa lata, wynosi prawie 40%. Co oznacza, że sporo inwestycji w Poznaniu jest jeszcze na wczesnym etapie realizacji. Ale możliwe, że decyzje o rozpoczęciu części tych inwestycji zostały podjęte jeszcze przed pandemią, a część firm zweryfikowała swoje plany i pewien odsetek inwestycji został jednak wstrzymany. Statystyki z kolejnych miesięcy pokażą, czy deweloperzy działający w Poznaniu uruchomia nowe inwestycje w podobnej skali, jak przed rokiem.

Mniej pozwoleń i rozpoczętych inwestycji

Dane ogólnopolskie wskazują na pewne korekty, ale trudno odpowiedzieć na pytanie, czy mają one bezpośredni związek z pandemią koronawirusa (możliwe, że to efekt dużej aktywności inwestycyjnej w 2019 roku) oraz jak zachowałby się rynek, gdyby pandemii nie było. Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-wrzesień 2020 roku w całej Polsce oddano do użytkowania 156,5 tys. mieszkań, tj. o 7,4% więcej niż przed rokiem.

Deweloperzy przekazali do eksploatacji 101,3 tys. mieszkań – o 11,1% więcej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Od stycznia do września 2020 roku rozpoczęto budowę 167,3 tys. mieszkań, tj. o 6,2% mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Deweloperzy rozpoczęli budowę 93,8 tys. mieszkań (o 8,3% mniej niż w 2019 roku). Z kolei pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia budowy) wydano dla 191,8 tys. mieszkań (o 4,6% mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku). Deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę 114,5 tys. mieszkań (spadek o 7,0% r/r).