Wynajem mieszkania na biuro

Rynek wynajmu mieszkań wymaga sporej elastyczności od ich właścicieli. Nie zawsze bowiem trafia się najemca spełniający wszystkie wymogi stawiane przez wynajmującego. Jeśli zatem dostaniemy ofertę wynajęcia lokalu z przeznaczeniem na biuro, to czy jest sens w ogóle ją rozważać? Rzecz jasna dużo zależy do wysokości tejże oferty, jednakże powinniśmy mieć na względzie również konsekwencje prawne i podatkowe takiej transakcji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile wynoszą obecne składki podatku dochodowego
• czy możliwe jest korzystanie z najmu prywatnego
• czy podatek od towarów i usług i podatek dochodowy są od siebie niezależne

Podatek dochodowy

Korzystne metody opodatkowania przychodów z najmu w drodze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych możemy stosować niezależnie od sposobu wykorzystywania naszego lokalu przez najemcę. Co ważne, ryczałt możemy stosować również do umów dzierżawy.

Na marginesie wyjaśnić należy, że o ile umowa najmu uprawnia jedynie do korzystania z jej przedmiotu, to dzierżawca może również osiągać korzyści z nieruchomości. Dotyczy to zarówno rolniczego wykorzystywania gruntów, jak i dalszego wynajmu przez dzierżawcę.

Obecnie ustawa przewiduje dwie stawki podatku 8,5% oraz 12,5% przychodu. Druga z nich stosowana jest do przychodów po przekroczeniu kwoty 100.000 zł. Jest to i tak zdecydowanie mniej, jak w przypadku wynajmu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. W tym ostatnim przypadku zastosowanie bowiem znajdzie skala podatkowa (18% i 32%) albo podatek liniowy (19%). Niemniej, podatek obliczany jest od dochodu (przychód pomniejszony o koszty).

Podatek od towarów i usług

Co prawda najem stanowi formę świadczenia usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, niemniej większość wynajmujących nieświadomie korzysta ze zwolnienia zawartego w tejże ustawie. Podatkowi temu nie podlegają bowiem przychody do kwoty 200.000 złotych w skali roku. W przypadku natomiast rozpoczęcia wynajmu lokalu w trakcie roku podatkowego, zwolnienie to stosuje się proporcjonalnie.

Co ważne, zwolnienie to działa z mocy prawa, czyli automatycznie. Aby z niego korzystać, nie trzeba tego faktu zgłaszać. Dopiero, jeżeli chcielibyśmy zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia, to należy to zgłosić naczelnikowi właściwego dla nas urzędu skarbowego. W przypadku natomiast przekroczenia ww. kwoty w roku podatkowym również z mocy ustawy staniemy się podatnikiem podatku VAT czynnym, co będzie obligowało nas nie tylko do zgłoszenia organowi podatkowemu, ale także wystawiania faktur VAT i składania deklaracji właściwych dla tego podatku.

Może się zdarzyć, że firma wynajmująca od nas mieszkanie postawi warunek, że na czynsz najmu wystawiane będą faktury VAT. Aby było to możliwe, wystarczy zgłosić fakt rezygnacji ze ww. zwolnienia (służy do tego druk VAT-R). Ze względu na fakt, że podatek dochodowy i podatek od towarów i usług są od siebie odrębne, uzyskanie statusu podatnika VAT czynnego nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, a zatem nie wyklucza możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podatek od nieruchomości

Największym problemem dla wynajmującego może okazać się jednakże podatek od nieruchomości. Ten opłacany corocznie od lokali przeznaczonych na cele mieszkalne jest niemal niezauważalny i zamyka się przeważnie w kwotach kilkudziesięciu złotych w skali roku.

Niestety zmiana sposobu korzystania z nieruchomości z mieszkalnej na biurową, usługową, produkcyjną itp. sprawia, że zastosowanie znajdować będzie stawka dla nieruchomości komercyjnych. Ta zaś jest od kilkudziesięciu do nawet stu razy wyższa aniżeli stawka dla nieruchomości mieszkalnych. Ewentualne dodatkowe przychody z najmu mogłyby zostać zatem pochłonięte przez znaczny wzrost podatku od nieruchomości.

Rzecz jasna w umowie najmu można przewidzieć, że równowartość tego podatku pokrywana będzie przez najemcę. Niemniej, kwota ta zwiększać będzie przychód wynajmującego podlegający opodatkowaniu.

Umowa najmu

Wynajem mieszkania na cele biurowe może wymagać zmiany jego aranżacji, a nawet przebudowy. W umowie najmu należy zatem jednoznacznie rozstrzygnąć:

• kto ponosi koszty zmian aranżacyjnych lokalu,
• jak nakłady na nieruchomość rozliczane mają być po zakończeniu umowy najmu,
• kto w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, bądź wymogu zgłoszenia robót budowlanych, będzie występował do organów architektoniczno-budowlanych.

Pamiętać również należy o porządku domowym oraz ewentualnych zakazach wynikających z regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, bądź prawa sąsiedzkiego. Utrudnianie innym mieszkańcom korzystania z ich lokali albo części wspólnych budynku może prowadzić do powstania po ich stronie roszczeń odszkodowawczych. Warto zatem zobowiązać najemcę w umowie, aby dostosował sposób i godziny pracy biura także do ww. wymogów.