Klasyfikacja działek gruntowych: jakie rodzaje działek wyróżniamy?

Działki dzielimy na kilka rodzajów ze względu na ich przeznaczenie i charakterystykę. W zależności od tego, jak został zaklasyfikowany dany teren – jako właściciel mamy prawo do określonych działań w jego obrębie, co jest jasno określone w prawie. Co mówią przepisy? Która działka będzie odpowiednia, w zależności od tego, co chcesz na niej zrobić? Przeczytaj!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są rodzaje działek gruntowych
• czym charakteryzują się konkretne grunty
• na której działce możesz wybudować dom

Klasyfikacja działek gruntowych – podstawa prawna

Szukając gruntu pod naszą inwestycję, np. wybudowanie domu, w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, z jaką działką mamy do czynienia. Dokument, który to określa to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) uchwalany przez Radę Gminy, stanowiący akt prawa miejscowego.

Ponadto ważną rolę odgrywa również zapis z Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zapis brzmi:

Art. 6.

1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości

2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1)  zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2)  ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Jakie działki kupują Polacy? Sprawdź

Rodzaje działek

Rodzaj naszej potencjalnej parceli to jedna z najważniejszych kwestii do sprawdzenia, zanim zdecydujemy się na zakup działki. Każdy typ ma inne przeznaczenie. Nie na każdym gruncie można wybudować dom, dlatego właśnie tak ważne jest, aby przed dokonaniem zakupu dokładnie sprawdzić dokumentację. Klasyfikacja działek wyróżnia ich kilka. Zobacz, czym się charakteryzują.

Działka rolna

Ustawie o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. mówi, że działki rolne są to grunty, które w ewidencji gruntów i budynków zostały uznane za użytki rolne i nie są przeznaczone pod zabudowę. Wyjątkiem są grunty zajęte pod prowadzenie działalności gospodarczej pozarolniczej.

Działki rolne są najtańszym rodzajem ziemi, ale w celu zabudowania takiej działki, konieczne będzie jej odrolnienie, czyli uzyskanie zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Tego typu przekształcenie działki wiąże się jednak z szeregiem formalności.

Użytki rolne są oznaczane w następujący sposób:

• R – grunty orne
• S – sady
• Ł – łąki trwałe
• Ps – pastwiska trwałe
• Br – grunty rolne zabudowane
• Wsr – grunty pod stawami
• W – grunty pod rowami
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych

Działka siedliskowa

Kolejne to działki siedliskowe, zwane także zabudową zagrodową. Definicja mówi, że zabudowa zagrodowa to budynki bezpośrednio powiązane z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego, czyli budynki gospodarcze, a także domy jednorodzinne. Na tych terenach powstają zatem zwykle stodoły czy obory, a właścicielem działki może być osoba mająca prawo do wykonywania zawodu rolnika. 

Budowa domu na takiej działce jest rzeczywiście możliwa, natomiast musi być ona zgodna z wytycznymi zawartymi w MPZP. Kluczową kwestią będzie wielkość działki – nie może być ona mniejsza niż wartość wskazana w planie. Jeśli gmina nie ma planu zagospodarowania, możemy złożyć wniosek o uzyskanie warunków zabudowy dla siedliska. W tej sytuacji ważne, aby teren miał uzbrojenie terenu i dostęp do drogi publicznej, a sąsiednia działka musi być zabudowana.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki te są podporządkowane do terenów rolnych i oznaczane symbolem RM – tereny zabudowy zagrodowej.

Działka budowlana

To kategoria działki ciesząca się największym powodzeniem wśród kupujących, a tym samym mająca ogromną wartość na rynku. Jak sama nazwa wskazuje, to nieruchomości gruntowe położone w obszarze gminy, przeznaczone w MPZP na cele budowlane. Parcela jest uznawana za budowlaną, jeśli charakteryzuje się odpowiednią wielkością, cechami geometrycznymi, posiadaniem dostępu do drogi publicznej oraz wyposażeniem w urządzenia infrastruktury technicznej.

W miejscowym planie działki budowlane podzielone są oznaczone:

• MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
• MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
• U – zabudowa usługowa
• US – tereny sportu i rekreacji
• UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 mkw

Natomiast oznaczenia używane w ewidencji gruntów i budynków wyglądają następująco:

• B – tereny mieszkaniowe
• Ba – tereny przemysłowe
• Bi – inne tereny zabudowane
• Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
• Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe

Jak podzielić działkę? Zobacz

Działka inwestycyjna

Działka inwestycyjna to teren przeznaczony na cele inwestycyjno-przemysłowe. Według ewidencji gruntów i budynków są one jednym z rodzajów działek budowlanych. Zwykle znajdują się one w dużej odległości od aglomeracji ze względu na uciążliwości, jakie mogą się z nimi wiązać. Zazwyczaj też działki przemysłowe składają się z kilku połączonych ze sobą parcel, a więc często powstają na nich magazyny czy biurowce.

W państwowej ewidencji gruntów działki inwestycyjno-przemysłowe oznaczone są:

• Ba – tereny przemysłowe
• Bi – inne tereny zabudowane
• Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy

Działka rekreacyjna

Nazywane także działkami ogrodniczymi czy też działkami ROD, przeznaczone są na tereny o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy wytyczne w zakresie warunków zabudowy. Zwykle właściciele działek rekreacyjnych decydują się na postawienie małego domku całorocznego, który nie wymaga pozwolenia na budowę. Mankamentem jest jednak brak możliwości zameldowania, a także wyższy podatek. W przypadku takich terenów również można starać się o przekształcenie ich w parcelę budowlaną.

Działki rekreacyjne w ewidencji gruntów i budynków oznaczane są symbolem Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe.

Działka leśna

Zgodnie z ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. i ustawą o podatku leśnym z dnia 30 października 2002 r. działka leśna to grunt o powierzchni przynajmniej 0,1 ha, pokryty uprawami leśnymi, tj. drzewami, krzewami i runem leśnym. Działka leśna, podobnie jak grunt rolny, nie jest przeznaczona do tego, by powstawały na niej budowle, co znacznie obniża jej wartość. W szczególnych przypadkach grunty leśne mogą być wykorzystane na cele inwestycyjne niezwiązane z gospodarką leśną, jednak jedynie za zgodą miejscowego nadleśnictwa. 

W ewidencji gruntów i budynków lasy oznaczane są jako Ls.

Podsumowanie

Na polskim rynku nieruchomości gruntowych nie brakuje działek. Jak się jednak okazuje, nie każda z nich będzie dobrą decyzją zakupową. Każdorazowo przed podpisaniem umowy należy sprawdzić kilka kwestii, w tym MPZP i rodzaj działki, po czym skonfrontować go z planami inwestycyjnymi. Szukając terenu do budowy domu, najłatwiej będzie od razu kupić działkę budowlaną i oszczędzić sobie formalności, które w przypadku parcel rolnych czy rekreacyjnych nie zawsze skończą się powodzeniem.

Zakup trudnej działki Zobacz