Segment premium zyskuje klientów

122 umowy o łącznej wartości ponad 250 mln zł podpisał w ciągu pierwszych sześciu miesięcy sprzedaży deweloper budujący warszawski Liberty Tower. Czy tak szybka sprzedaż mieszkań w wieżowcu, który ma być gotowy dopiero w 2029 r., oznacza, że zamożni Polacy coraz chętniej kupują luksusowe nieruchomości?

Jeszcze kilka lat temu za umowną granicę segmentu premium często uznawano cenę 20 tys. zł za metr kwadratowy. Dziś taki poziom trudno uznać za wyznacznik luksusu, szczególnie w Warszawie, gdzie jedna trzecia mieszkań oferowanych przez deweloperów przekracza ten pułap cenowy.

Gdzie dziś zaczyna się luksus?

Nie ma jednej, obiektywnej definicji luksusowego mieszkania. Cena jest jednak jednym z najprostszych sposobów wyodrębnienia tego segmentu. Na potrzeby tej analizy można przyjąć, że o mieszkaniach z najwyższej półki mówimy w przypadku lokali oferowanych za co najmniej 40 tys. zł za mkw.

O cenie takiego mieszkania decyduje jednak nie tylko metraż czy lokalizacja. Znaczenie ma architektura budynku, jakość materiałów i części wspólnych oraz dodatkowe udogodnienia dostępne dla mieszkańców. W segmencie premium pojawiają się strefy SPA i wellness, siłownie, usługi concierge czy reprezentacyjne lobby. W przypadku wysokościowców dodatkowym atutem są panoramiczne widoki, a najdroższe lokale często znajdują się na najwyższych kondygnacjach.

Liberty Tower przyciąga klientów

Początek 2026 r. przyniósł w Warszawie kilka dużych inwestycji z najwyższej półki cenowej. Na rynek trafiły m.in. mieszkania w Liberty Tower, których ceny sięgają 45 tys. zł za metr kwadratowy. Oferuje je Resi Capital z Grupy Cavatina.

Powstający przy ul. Grzybowskiej 54 wieżowiec będzie miał 140 metrów wysokości, 43 kondygnacje naziemne i 587 apartamentów o powierzchni od 26 do 97 mkw. Od rozpoczęcia sprzedaży w lutym tego roku znalazły nabywców 122 z nich, a łączna wartość podpisanych umów przekroczyła 250 mln zł.

Sprzedaliśmy ponad jedną piątą inwestycji w pół roku, mając przed sobą jeszcze prawie trzy lata realizacji. Nasi klienci, znając wcześniejsze realizacje Cavatiny, nie czekają na gotowy produkt. Kupują wizję, która przekształci się w apartamenty, które nie mają odpowiednika na rynku – mówi Anna Łagowska-Cioch, wiceprezes Resi Capital by Cavatina.

Wieżowce premium nadal należą do rzadkości

Jednym z powodów zainteresowania Liberty Tower może być bardzo ograniczona podaż podobnych inwestycji. W ścisłym centrum Warszawy wieżowce mieszkalne powstają stosunkowo rzadko. Przed Liberty Tower były to m.in. Cosmopolitan i Złota 44. Oba należą dziś do najdroższych adresów mieszkaniowych w stolicy. Ceny ofertowe niektórych apartamentów na rynku wtórnym sięgają tam 80 tys. zł za metr kwadratowy.

Na tle innych wieżowców Liberty Tower ma wyróżniać się również architekturą. Za jej projekt odpowiada wewnętrzna pracownia Cavatina Group pod kierownictwem architekta Piotra Jasińskiego. Wieża ma składać się z trzech nieregularnych, obróconych względem siebie segmentów, dzięki czemu z różnych stron miasta będzie wyglądała inaczej.

Atutów ta inwestycja ma więcej. W budynku zaplanowano m.in. dwukondygnacyjne lobby z reprezentacyjną recepcją i całodobową usługę concierge zintegrowaną z prywatną galerią sztuki. Według dewelopera to właśnie połączenie architektury, standardu części wspólnych i usług ma odróżniać Liberty Tower od innych warszawskich apartamentowców.

Trzeba patrzeć na Dubaj, na Nowy Jork, na londyński West End. Jeśli miałabym wskazać drugą realizację tej klasy w Polsce, to jest nią Quorum Tower we Wrocławiu, również autorstwa Grupy Cavatina – przekonuje Anna Łagowska-Cioch.

Quorum Tower nad Odrą ma być drugim co do wysokości budynkiem mieszkalnym Wrocławia po Sky Tower. Wieża będzie miała 137 metrów wysokości i 38 kondygnacji, a w jej części mieszkaniowej powstanie 634 apartamentów. Zakończenie budowy zaplanowano na pierwszy kwartał 2027 r.

Kto kupuje takie mieszkania?

Według informacji przekazanych przez dewelopera nabywcami mieszkań w Liberty Tower są przede wszystkim polscy przedsiębiorcy i inwestorzy, a zdecydowana większość transakcji jest finansowana gotówką. Najczęściej szukają oni nieruchomości oferującej wygodę życia w centrum miasta, szybki dostęp do biznesowego i kulturalnego serca metropolii oraz standard obsługi znany z najlepszych hoteli.

To zresztą jedna ze zmian, jakie można obserwować na rynku premium. Luksus nie oznacza już wyłącznie dużego metrażu i prestiżowego adresu. Coraz większe znaczenie mają również usługi dostępne dla mieszkańców oraz jakość przestrzeni wspólnych.

Luksus to już nie tylko adres

W Liberty Tower mieszkańcy będą mieć do dyspozycji m.in.

• strefę wellness o powierzchni blisko 550 mkw.,
• siłownię wyposażoną w sprzęt Technogym,
• sauny i jacuzzi,
• salę kinową,
• salę bilardową,
• klub cygarowy,
• zielony taras inspirowany japońskimi ogrodami.

Budynek ma również oferować całodobową usługę concierge.

Podobnie wygląda oferta Quorum Tower. We wrocławskiej inwestycji zaplanowano rozbudowaną strefę SPA & Wellness, część fitness, przestrzenie rekreacyjne oraz całodobową obsługę concierge. Ciekawostką mają być pierwsze w Polsce korty do padla będące elementem infrastruktury kompleksu mieszkaniowego.

Wysoka jakość i funkcjonalność mieszkań to już za mało, dlatego nasze inwestycje proponują też komfort i odzyskany czas. To właśnie indywidualne podejście do każdego naszego projektu pozwala nam wygrywać na konkurencyjnym rynku – twierdzi Anna Łagowska-Cioch.

Widok, którego nie da się skopiować

Jednym z najważniejszych atutów wysoko położonych mieszkań pozostaje jednak to, czego nie znajdziemy w katalogu wyposażenia. Chodzi o widok.

Ludzie nie kupują metrów. Kupują perspektywę – widok na Pałac Kultury o świcie, na Rondo Daszyńskiego wieczorem, kiedy zapala się tysiąc okien, i ciszę na trzydziestym piętrze, podczas gdy miasto zostaje sto czterdzieści metrów niżej – przekonuje wiceprezeska Resi Capital.

To jeden z niewielu elementów oferty, którego konkurencja nie może po prostu skopiować. Układ mieszkania można zmienić, standard wykończenia podnieść, a zakres usług rozszerzyć. Położenia budynku i widoku z jego najwyższych kondygnacji zmienić się jednak nie da.

Dlatego mieszkania na najwyższych piętrach są zazwyczaj droższe, choć o ich cenie decyduje nie tylko wysokość, lecz także metraż, układ lokalu, ekspozycja i jakość widoku.

Luksus nadal jest niszą

Choć na niektórych rynkach – zwłaszcza w Warszawie – oferta mieszkań premium stopniowo się rozszerza, to nadal mówimy o segmencie, w którym liczba transakcji jest stosunkowo niska w relacji do całości obrotu rynkowego. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w całym 2025 r. warszawscy deweloperzy sprzedali 70 mieszkań z ceną przekraczającą 40 tys. zł za mkw., podczas gdy w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy tego roku – już 145.

Trzeba jednak pamiętać, że wzrost sprzedaży szedł w parze ze zwiększeniem oferty. Pod koniec 2025 r. obejmowała ona około 370 mieszkań w cenie powyżej 40 tys. zł za mkw. Trzy miesiące później było ich już około 570, głównie za sprawą wprowadzenia do sprzedaży kilku dużych inwestycji z najwyższej półki. Obecnie oferta liczy około 440 takich lokali. Większa liczba transakcji nie jest więc wyłącznie efektem rosnącego popytu. Kupujący mają dziś po prostu większy wybór niż jeszcze pod koniec ubiegłego roku.

Same 145 transakcji w ciągu siedmiu miesięcy to niewiele w porównaniu z całym warszawskim rynkiem pierwotnym. Dane pokazują raczej, że istnieje grupa klientów gotowych płacić najwyższe stawki za mieszkania wyróżniające się lokalizacją, architekturą i standardem.