Ceny mieszkań w Polsce

Struktura kosztów mieszkania deweloperskiego jasno pokazuje, że cena 1 metra kwadratowego składa się z trzech głównych elementów: gruntu (15–20%), kosztów budowy i robocizny (40–50%) oraz marży deweloperskiej wraz z opłatami okołotransakcyjnymi (20–25%)

Na ten moment nie można wskazać konkretnej daty spadku cen mieszkań. W większości polskich metropolii ceny pozostają stabilne, średnie stawki z refuły podbijają nowe, droższe inwestycje.

Realny spadek cen jest najbardziej prawdopodobny wtedy, gdy utrzyma się ostrożny popyt przy dużej puli mieszkań już ukończonych i dostępnych „od ręki". Taka sytuacja wydłuża czas sprzedaży i skłania deweloperów do kampanii promocyjnych oraz rabatów, które lokalnie obniżają realne ceny transakcyjne. Warto jednak pamiętać, że byłyby to raczej korekty i obniżki punktowe niż powszechny, głęboki spadek cen.

Jednoznaczne przewidzenie cen mieszkań na kolejne lata nie jest możliwe, ale bieżące dane z rynku pierwotnego pozwalają wskazać najbardziej prawdopodobne kierunki.

Jak zauważa Janek Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl, drugi kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne schłodzenie popytu na nowe mieszkania po bardzo udanym początku roku. Liczba transakcji spadła i wróciła do przeciętnych poziomów z 2025 roku. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli uruchamianie nowych projektów, co ugruntowało trend zmniejszania podaży. Już drugi kwartał z rzędu sprzedano więcej mieszkań, niż wprowadzono do oferty, co na większości rynków lekko uszczupliło łączną ofertę.

Nie przełożyło się to jednak na wzrost cen, w większości metropolii pozostały one stabilne. Przyczyną stagnacji cen jest oferta wciąż bliska rekordowym poziomom oraz wysoki udział mieszkań już ukończonych.

Ceny transakcyjne, czyli kwoty faktycznie wpisane do aktów notarialnych, są jawne i można je sprawdzić bezpłatnie. Gromadzi je Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), a średnie dla największych miast publikuje cyklicznie Narodowy Bank Polski w bazie BaRN. Oba źródła wymagają jednak samodzielnego przeszukiwania i przetwarzania danych.

Na rynekpierwotny.pl nie musisz tego robić - ceny transakcyjne z RCN zestawiamy z cenami ofertowymi na stronach poszczególnych miast (obecnie 14 największych). Dzięki temu od razu widzisz, ile deweloperzy oczekują w ogłoszeniach i ile realnie płacą kupujący.

Pamiętaj, że dane transakcyjne trafiają do rejestru z opóźnieniem. Na rynku pierwotnym nawet do dwóch lat, bo wpis następuje dopiero przy przeniesieniu własności. Dlatego najświeższe okresy mogą być jeszcze uzupełniane o kolejne transakcje. Przy każdej wartości, podajemy liczbę transakcji, na podstawie których wyliczyliśmy średnią i medianę.