Przeniesienie własności nieruchomości
Średnia ocen 4/5 na podstawie 1176 głosów
Właścicielem mieszkania możemy się stać na kilka różnych sposobów np. poprzez zakup czy przeniesienie-wlasnosci-nieruchomosci-bez-aktu-notarialnego. Należy jednak pamiętać, że o ile w ogólnym rozumieniu prawa własności, właściciel może swoją rzeczą dowolnie rozporządzać, nawet ją zniszczyć, to w przypadku nieruchomości obowiązują nas pewne ograniczenia ustawowe oraz zasady współżycia społecznego.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
- czym jest przeniesienie własności nieruchomości,
- czy możliwe jest sądowe przeniesienie własności nieruchomości,
- czy możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką.
Własność i jej właściciel
Według ogólnie panującej definicji właściciel to osoba fizyczna, prawna lub organizacja, której przysługuje własność danej rzeczy. Stanowi ona najszersze prawo rzeczowe, które zapewnia możliwość korzystania z przedmiotu oraz rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Własność nieruchomości jest specyficznym przykładem tego prawa, ponieważ tutaj mogą ją znacznie ograniczyć przepisy. Należy dodać, że prawo własności jest zagwarantowane przez Konstytucję RP (art. 21.1).
Przykładem ograniczenia własności nieruchomości mogą być, chociażby ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które niekiedy stają się przyczyną uniemożliwienia właścicielowi wzniesienia budynku na jego własnym gruncie. W innym przypadku właściciel nieruchomości może zostać pozbawiony swojego prawa na mocy decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu.
Należy jednak pamiętać, że nieruchomością możemy również zarządzać. Oznacza to, że można ją zbywać, podarować komuś z rodziny lub nawet nieznajomej osobie, pobierać pożytki, a także obciążyć innymi prawami rzeczowymi, np. hipoteką. Możliwe jest zatem przeniesienie praw własności nieruchomości na osobę trzecią.
Właścicielem nieruchomości możemy się stać nie tylko przez kupno, ale także otrzymując darowiznę lub spadek. Własność nieruchomości uzyskujemy natomiast w wyniku umowy przeniesienia własności, a także z mocy orzeczenia sądowego lub innych zdarzeń prawnych (np. zasiedzenie).
Umowa przeniesienia własności nieruchomości
Decydującym krokiem przy nabywaniu lokalu jest podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości — zazwyczaj w ramach umowy sprzedaży. Jest to sytuacja, w której równocześnie jedna osoba traci własność na rzecz nabycia jej przez inną. Do przeniesienia własności dochodzi na skutek umowy zawartej przez dotychczasowego właściciela rzeczy z kolejnym. Podstawą transakcji jest deklaracja zapłaty sprzedającemu określonej w umowie ceny za daną nieruchomość.
Przeniesienie własności następuje w tym samym momencie, w którym kupujący podpisuje umowę zakupu mieszkania czy domu. Jednak należy pamiętać, że aby była ona formalnie ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej, po jej podpisaniu, ma charakter deklaratoryjny. Warto natomiast dopilnować tej kwestii, aby np. uniemożliwić ewentualnemu nieuczciwemu sprzedającemu możliwość ponownej sprzedaży.
Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera najczęściej nie możemy zawrzeć takiej umowy, ponieważ w nowopowstałych budynkach zwykle przed sprzedażą nie przeprowadza się wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych. Kupno bezpośrednio od inwestora reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, czyli tzw. ustawa deweloperska. W tym przypadku możliwością jest nabycie mieszkania na podstawie umowy ustanawiającej odrębną własność. Właścicielem mieszkania stajemy się dopiero po założeniu księgi wieczystej. Tutaj, aby ustanowić odrębną własność lokalu, konieczny jest wpis konstytutywny. Należy pamiętać, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zawsze nabywamy prawo własności, nie będzie to nigdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Inną formą jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu. Może mieć miejsce, w przypadku kiedy pożyczkobiorca ma na celu uregulowanie zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki np. gdy zalega ogromną sumę pieniędzy bankowi.
Należy też dodać, że możliwe jest przeniesienie prawa własności nieruchomości obciążonej hipoteką. Konieczna jednak będzie wtedy dodatkowo cesja kredytu.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości na współmałżonka
Warto podkreślić, że jeśli chodzi o przeniesienie własności nieruchomości, darowizna również jest jedną z dostępnych możliwości. Często umowę darowizny, która przenosi własność mieszkania czy domu na inną osobę, stosuje się w przypadku małżeństw, gdy jeden z małżonków chce podarować posiadaną na wyłączność nieruchomość (nabytą np. przed ślubem) na rzecz drugiego.
Koszty przeniesienia prawa własności do nieruchomości
Nabywca nieruchomości musi mieć świadomość, że zarówno przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego koniecznie jest poniesienie dodatkowych kosztów przeniesienia własności nieruchomości. Pierwszym kosztem oprócz ceny mieszkania, który należy ponieść w razie nabycia nieruchomości, jest koszt sporządzenia aktu notarialnego. Akt własności nieruchomości musi, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zostać sporządzony przez notariusza. To z kolei oznacza konieczność zapłaty taksy notarialnej. Jej maksymalna wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o maksymalnych stawkach.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości a podatek
Kolejnym kosztem jest podatek od nieruchomości zakupionej z rynku wtórnego, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Dla mieszkań i domów podatek PCC wynosi 2 proc. wartości transakcji. Z kolei sprzedający nieruchomość musi liczyć się z tym, że przeniesienie praw własności na osobę trzecią może spowodować konieczność zapłaty podatku dochodowego.
Umowa przedwstępna
Rozwiązanie, które jest bardzo korzystne dla obu stron transakcji to umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera mowa o umowie deweloperskiej). To umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości — czyli do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej. Na jej podstawie kupujący zyskuje pewność, że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komuś innemu. Sprzedawca natomiast w razie niedotrzymania umowy otrzyma odszkodowanie. Dodatkowo jej podpisanie daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych relacji. Głównym celem jest natomiast przygotowanie zawarcia umowy właściwej i zorganizowanie procesu jej podpisania.
Gdy zastanawiamy się nad kupnem mieszkania, które jeszcze fizycznie nie istnieje, umowa przedwstępna powinna zawierać oznaczenie nieruchomości, takie jak np. numer lokalu, numer budynku, powierzchnia, adres. Przewidywanie numeru lokalu i jego powierzchni, w sytuacji, gdy budynek jeszcze nie powstał, niekoniecznie przekłada się potem na stan rzeczywisty.
Pojawia się ryzyko, że o ile, w umowie przedwstępnej nasz hipotetyczny lokal mieszkalny może liczyć 60 mkw. (co będzie się zgadzać np. z dokumentacją projektową) w praktyce, przy ustanawianiu samodzielności tego lokalu, może się okazać, że metraż jest mniejszy. Właścicielem mieszkania stajemy się również dopiero po wpisie konstytutywnym do księgi wieczystej, czyli dopiero, gdy budynek i lokal istnieją fizycznie, oraz gdy pozytywnie przeprowadzona została procedura stwierdzenia samodzielności lokalu (wydaje ją starosta w formie zaświadczenia).
Zniesienie współwłasności nieruchomości Czytaj
Przeniesienie własności nieruchomości bez aktu notarialnego
Zazwyczaj do przeniesienia własności potrzebne jest zawarcie aktu notarialnego — niezależnie czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności mieszkania lub domu to umowa kupna-sprzedaży, czy darowizny. W niektórych przypadkach przeniesienie prawa własności nieruchomości nie wymaga, wbrew pozorom, sporządzania aktu notarialnego.
Nieruchomość można nabyć również poprzez zasiedzenie, czyli długotrwałe, faktyczne jej posiadanie. Na tej drodze możliwe jest nabycie własności każdej nieruchomości — gruntowej, budynkowej i lokalowej, ale także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Nie możemy natomiast zasiedzieć np. pokoju w danym lokalu, klatki schodowej, ponieważ nie są to odrębne przedmioty własności.
Zasiedzenie jest możliwe, jeśli osoba jest tzw. posiadaczem samoistnym, czyli włada rzeczą jak właściciel i traktuje ją jako swoją własność nieprzerwanie przez 20 lat i wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze. Jest to uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem.
Przeniesienie własności nieruchomości: podsumowanie
O przeniesieniu własności nieruchomości mówimy w momencie, gdy osoba trzecia staje się nowym właścicielem domu, mieszkania czy nieruchomości gruntowej. Może jednak do tego dojść na kilka sposobów. Zazwyczaj przeniesienie własności następuje na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jednak możliwe jest również ustanowienie nowego właściciela na podstawie umowy darowizny. Nie można też zapominać o sądowym przeniesieniu własności nieruchomości na skutek zasiedzenia.
Dziennikarka i copywriterka z dziesięcioletnim doświadczeniem w tworzeniu treści dla mediów online, agencji reklamowych i klientów indywidualnych. Specjalizuje się w treściach z zakresu nieruchomości, finansów i prawa.
Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE: