Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – czerwiec 2022 r. [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

W czerwcu sytuacja popytowo-podażowa w największych miastach znów była bardzo zróżnicowana. Eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl zaobserwowali, że w jednych sprzedaż mieszkań spadła, a w innych wzrosła. Podobnie było z podażą. A jak zmieniły się ceny?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym miesiącu
• jak bardzo spadł popyt na mieszkania
• w jakich miastach ceny mieszkań wzrosły najbardziej 

Z uwagą śledzimy sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast. Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań pokazujemy w miesięcznych raportach, które przygotowujemy w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BiG DATA RynekPierwotny.pl. Ponadto zachęcamy do samodzielnych analiz, bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę.

Sprzedaż mieszkań w czerwcu

Z czerwcowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie zaledwie 2129 mieszkań, co jest wynikiem gorszym od majowego o 13%. Także w porównaniu z czerwcem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 40%. 

Jednak wtedy rynek był rozgrzany do czerwoności z powodu rekordowo tanich kredytów i wysokiej inflacji. Polacy kupowali mieszkania nie tylko na własne potrzeby. Wielu inwestowało swoje nadwyżki finansowe w mieszkania, licząc na wzrost ich wartości oraz dochód z najmu. 

Sytuacja zmieniła się diametralnie wraz z pierwszymi podwyżkami stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Choć akurat w Warszawie i Gdańsku sprzedaż mieszkań zaczęła spadać na długo przed pierwszą podwyżką oprocentowania kredytów hipotecznych. Z kolei we Wrocławiu popyt zmniejszył się wyraźnie właśnie w czwartym kwartale 2021 r. Zaś w Krakowie i Łodzi skutki drożejących kredytów mieszkaniowych dały o sobie znać dopiero na początku 2022 r. 

Zobacz ofertę mieszkań w Łodzi

Rzecz jasna od listopada ubiegłego roku kurczyła się liczba udzielanych przez banki kredytów hipotecznych. Coraz mniej jest również składanych wniosków kredytowych.

Co prawda niespodziewanie w marcu Biuro Informacji Kredytowej odnotowało duże ożywienie na rynku kredytowym, ale było to spowodowane zapowiedzią rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. Przypomnijmy, że banki obliczają ją biorąc pod uwagę cenę kredytu wyższą od rzeczywistej aż o 5 pkt proc.! Nie dziwi więc, że wielu chciało się więc załapać się na korzystniejsze zasady.

I faktycznie w kwietniu skutkowało to wzrostem liczby zawartych umów deweloperskich. Nie trwało to jednak długo. Rekomendacja KNF zdusiła bowiem popyt na mieszkania, który i tak malał z powodu wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych i obaw o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie. Maj przyniósł tąpniecie w sprzedaży nowych mieszkań we wszystkich analizowanych przez nas miastach. W Warszawie i Poznaniu tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią Covid-19 w kwietniu 2020 r. 

Z niecierpliwością czekaliśmy więc na wyniki czerwcowe, bo miały pokazać czy w metropoliach deweloperzy wciąż mogą liczyć na inwestorów z grubo wypchanym portfelem, którzy kupują mieszkania za gotówkę, np. pod wynajem. Niestety, wygląda na to, że wielu wstrzymuje się z zawieraniem transakcji licząc na okazje cenowe. Wcześniej było już natomiast wiadomo, że kupujących za kredyt będzie mniej, o czym świadczyła najmniejsza od lutego 2015 r. liczba udzielonych kredytów w maju.

Warto jednak zwrócić uwagę, że choć czerwcu wyniki sprzedażowe deweloperów były gorsze niż w maju, to regres nie dotyczył wszystkich miast. Wzrost sprzedaży odnotowaliśmy w Poznaniu, Wrocławiu i Katowicach. 

Zobacz ofertę mieszkań w Katowicach

Np. poznańscy deweloperzy sprzedali aż o 29% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. To cieszy, bo stolica Wielkopolski była do tej pory wśród największych metropolii najbardziej stabilnym rynkiem. Martwi natomiast dalsze załamanie sprzedaży w Łodzi, Gdańsku, Krakowie i Warszawie. Jak widać sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. 

Słaby maj i czerwiec zaważyły na wynikach za pierwsze półrocze. We wszystkich, analizowanych przez ekspertów RynekPierwotny.pl miastach, popyt na nowe mieszkania wyraźnie się bowiem zmniejszył w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Najbardziej we Wrocławiu (o 46%), Warszawie (o 42%) i Gdańsku (o 40%). 

Zobacz ofertę mieszkań w Gdańsku

Podaż mieszkań w czerwcu

A jak wyglądała sytuacja podażowa? We wszystkich analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie 3906 mieszkań, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż w maju! Jedynym miastem, w którym deweloperzy ograniczyli w czerwcu nową podaż jest Kraków. W pozostałych odnotowaliśmy wręcz jej eksplozję, co może szokować w sytuacji kurczącego się popytu. Wyjaśnienie tego zjawiska jest bardzo proste.

Wielu deweloperów uruchamiało w czerwcu sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nową ustawą deweloperską. Chodzi o to, że wprowadzone do sprzedaży przed 1 lipca przedsięwzięcia deweloperskie i wydzielone z nich zadania inwestycyjne mogą być realizowane na podstawie starej ustawy deweloperskiej jeszcze przez dwa lata. Deweloperom odpada wtedy masa problemów i kosztów związanych z wdrażaniem całkowicie nowych rozwiązań. Np. unikną odprowadzania składek ubezpieczeniowych do  Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Zobacz ofertę mieszkań w Warszawie

Sytuacja nie wygląda już tak różowo, jeśli porównamy liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w całym pierwszym półroczu tego i poprzedniego roku.

Mniej mieszkań trafiło na rynek wrocławski, poznański i krakowski. Co gorsza, należy się liczyć z tym, że jeśli w biurach sprzedaży firm deweloperskich nie pojawi się w najbliższych miesiącach więcej chętnych na mieszkania, to ich nowa podaż skurczy się jeszcze bardziej.

Zwracamy przy tym uwagę, że w większości analizowanych przez nas miast deweloperzy wprowadzili w czerwcu do sprzedaży znacznie więcej mieszkań niż ich sprzedali. Wyjątkami są Kraków i Katowice. Przy czym w stolicy Małopolski deweloperzy ograniczyli w czerwcu nową podaż. Z kolei w Katowicach czerwiec zaskoczył dużym – jak na ten rynek – wzrostem sprzedaży. 

W całym pierwszym półroczu nadwyżkę nowej podaży nad popytem zaobserwowaliśmy w Warszawie Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i Katowicach. Natomiast w Krakowie i Wrocławiu deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań niż sprzedali. 

Zobacz ofertę mieszkań we Wrocławiu

Czerwiec zakończył się więc 6% wzrostem oferty mieszkań. W siedmiu analizowanych przez nas miastach było ich łącznie blisko 34,5 tys. Co ciekawe, w czerwcu ubiegłego roku oferta była o 14% mniejsza.

Ceny mieszkań w czerwcu

Jaki to miało wpływ na ceny mieszkań? Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że czerwiec nie przyniósł spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jedynie we Wrocławiu, choć 1% obniżkę średniej można uznać za symboliczną. Z kolei w Krakowie i Gdańsku utrzymała ona poziom z maja, a w Warszawie i Katowicach wzrosła o 1%.

Za to aż o 2-3% wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Łodzi i Poznaniu. W każdym z tych miast przyczyny podwyżki mogły być inne. W stolicy Wielkopolski była ona najpewniej efektem wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ok. 11,5 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie, która w czerwcu sięgnęła niemal 9,9 tys. zł za metr. 

Zobacz ofertę mieszkań w Poznaniu

Z kolei w Łodzi przyczyną podwyżki średniej było wyprzedanie stosunkowo tanich – jak na ten rynek – mieszkań w cenie do 7 tys. zł za m kw. Ich udział w ofercie łódzkich deweloperów skurczył się więc w ciągu miesiąca z 15% do 10%. Wzrósł w niej natomiast udział droższych lokali.

Porównując średnią cenę metra kwadratowego rok do roku, to liderem podwyżek jest również Poznań. W czerwcu była ona aż o 25% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie była wynosiła ona „tylko” 10%.

Zobacz ofertę mieszkań w Krakowie

Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. Zmiany najlepiej widać porównując strukturę cenową mieszkań. Wspomnieliśmy wcześniej, że o Łodzi, gdzie szybko ubywa mieszkań z ceną do 7 tys. zł za m kw. Rok temu kosztowało tam tyle niemal co drugie mieszkanie w ofercie łódzkich deweloperów. W czerwcu stanowiły one zaledwie 10% odsetek. Generalnie przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw.

Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w czerwcu ubiegłego roku aż 61% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za metr. Po roku udział tak tanich lokali wynosi już tylko 8%! W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.