Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) - co to jest i jak działa?

Na jakich zasadach funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? Dowiedz się, jak działa DFG i w jaki sposób Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni Twoje środki i minimalizuje ryzyko związane z inwestycją. Sprawdź, na czym polega ochrona z tytułu funduszu gwarancyjnego i przekonaj się, czy DFG wpływa na rynek nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• przed czym chroni DFG i jakie wsparcie mogą otrzymać nabywcy nieruchomości,
• na jakich zasadach wypłacane są środki z DFG,
• czy DFG wpływa na rynek nieruchomości.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to rodzaj ubezpieczeniowego funduszu gwarancyjnego, którego głównym celem jest ochrona nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego.  Deweloperski Fundusz Gwarancyjny funkcjonuje od 1 lipca 2022 r., na mocy przepisów ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - ustawa

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał z inicjatywy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Ochrona zapewniana nabywcom nieruchomości deweloperskich przez poprzednią wersję ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r. okazała się niewystarczająca. Postanowiono zatem wprowadzić instrument, który zabezpieczy kupujących przed częściową lub całkowitą utratą środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera.

Od kiedy funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

DFG działa na mocy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z uwagi na 12‑miesięczne vacatio legis, liczone od publikacji ustawy 30 czerwca 2021 r., fundusz rozpoczął działalność dopiero 1 lipca 2022 r. Od 2 lipca 2024 r. ochrona została rozszerzona i obejmuje wszystkie nowe umowy deweloperskie niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży inwestycji.

Umowa deweloperska - co powinna zawierać? CZYTAJ

Kogo chroni DFG?

DFG chroni nabywców domów i mieszkań z rynku pierwotnego, kupowanych m.in. na podstawie poświadczonej notarialnie umowy deweloperskiej. Są to osoby fizyczne - konsumenci, którzy:

• między 1.07.2022 r. a 1.07.2024 r. zawarli umowy, dotyczące zakupu domu lub mieszkania w inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się od 1.07.2022 r. (jeśli deweloper wcześniej sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach inwestycji, to kolejne również mógł sprzedawać bez ochrony DFG aż do 1.07.2024 r. włącznie);
• zawarli umowę z deweloperem po 1.07.2024 r - od 2 lipca 2024 r. ochroną DFG objęci są wszyscy nabywcy, którzy podpisali umowy deweloperskie 02.07.2024 i później.

Kiedy DFG zwróci pieniądze?

Nabywca może odzyskać całość wpłaconych środków w sytuacjach wymienionych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Należą do nich:

• upadłość dewelopera (i brak kontynuacji inwestycji),
• odstąpienie od umowy z nabywcą przez syndyka lub zarządcę,
• upadłość banku prowadzącego MRP;
• odstąpienie od umowy przez nabywcę i brak zwrotu pieniędzy przez dewelopera w ciągu 30 dni od odstąpienia (UWAGA: zwrot z DFG możliwy jest tylko wtedy, gdy odstąpienie wynikało z jednej z przyczyn wymienionych w art. 43 ustawy deweloperskiej).

Na jakich zasadach funkcjonuje DFG?

Podstawowym celem powstania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomości przy jednoczesnym zapewnieniu efektywnej ochrony nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego. DFG jest zasilany składkami odprowadzanymi przez deweloperów; stanowią one określony procent środków od każdej wpłaty nabywcy, w zależności od tego, czy pieniądze przekazywane są na zamknięty, czy na otwarty rachunek powierniczy.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wysokość składki wynosi 0,1% każdej wpłaty; dla otwartych rachunków powierniczych składka wzrasta do 0,45%. Warto podkreślić, że to deweloper decyduje o rodzaju rachunku; przy zamkniętym rachunku niższa składka wiąże się z wypłatą środków na konto dewelopera dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca środki deweloperowi po każdym zakończonym etapie inwestycji.

DFG gromadzi również dane dotyczące umów kupna-sprzedaży z rynku pierwotnego oraz rachunków powierniczych, dostarczane zarówno przez deweloperów, jak i banki. Fundusz śledzi etapy realizacji inwestycji i wypłaty dokonywane przez banki na rzecz deweloperów.

Jak działa ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego w Polsce i na świecie? CZYTAJ

Na czym polega ochrona z tytułu funduszu gwarancyjnego?

Ochrona z tytułu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego rozpoczyna się w momencie pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy. Gwarancja DFG obowiązuje m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, umożliwiając nabywcy odzyskanie wpłaconych środków.

Środki z DFG przysługują również, gdy deweloper nie przeniesie własności na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej. 

Ponadto ochrona obejmuje nabywców, którzy zakupią lokal mieszkalny lub dom z wadą istotną, a deweloper nie będzie chciał (lub mógł) jej usunąć. Jeśli nabywca zdecyduje się z tego powodu odstąpić od umowy, deweloper powinien w ciągu 30 dni zwrócić klientowi wpłacone przez niego środki. W sytuacji gdy tego nie zrobi, nabywca może starać się o zwrot pieniędzy z DFG. 

Jak zgłosić szkodę do DFG?

Aby złożyć wniosek o wypłatę środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wykonaj poniższe kroki:

1. Wejdź na portal DFG
   • Odwiedź stronę główną i kliknij przycisk „Nabywca” w prawym górnym rogu.
   • Alternatywnie przejdź bezpośrednio na sekcję „Dla nabywcy” i kliknij „Zaloguj się”.
2. Zaloguj się przez login.gov.pl
   • Wybierz opcję „ZA POMOCĄ LOGIN.GOV.PL”.
   • Możesz użyć Profilu Zaufanego (login lub e-mail i hasło) albo wybrać logowanie przez bank.
3. Przejdź do strefy nabywcy
   • Po zalogowaniu zostaniesz przekierowany do panelu, gdzie znajdziesz listę swoich umów deweloperskich.
4. Utwórz wniosek
   • Kliknij „Utwórz wniosek”, wypełnij formularz roszczeniowy, dołącz dokumenty (kopię umowy, dowód wpłaty itp.) i wyślij zgłoszenie.

Szczegółową instrukcję oraz pomoc znajdziesz na stronie DFG lub w materiale wideo w sekcji „Pomoc dla nabywcy”.

Jak DFG wpływa na rynek nieruchomości?

Już na etapie prac nad przepisami eksperci rynku mieszkaniowego i sami deweloperzy alarmowali, że obowiązek odprowadzania składek do DFG może przyczynić się do wzrostu cen nieruchomości. Niższy zysk ze sprzedaży zmusza deweloperów do przerzucenia części kosztów na nabywców.

Trudno jednak ocenić skalę tego zjawiska, zwłaszcza że krótko po wejściu w życie DFG rynek nieruchomości został dotknięty spadkiem sprzedaży, spowodowanym obniżeniem zdolności kredytowej klientów.

Opinie o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

O to, jak DFG zmieni rynek mieszkaniowy, zapytaliśmy przedstawicieli największych firm deweloperskich w Polsce. Ich wypowiedzi znajdziesz w kolejnych częściach artykułu.