Mieszkania cały czas drożeją, ale wolniej...

W sierpniu osoby planujące zakup wymarzonego „M” nie mogły liczyć na korektę cen mieszkań. Te, w sześciu największych miastach Polski konsekwentnie rosły, ustanawiając kolejne historyczne rekordy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądały ceny mieszkań w sierpniu w największych polskich miastach
• jakie dzielnice cieszyły się największą popularnością
• czy popyt na nieruchomości wciąż przewyższa podaż

Odczyt stawek ofertowych metra kwadratowego mieszkań deweloperskich z danych bazy portalu RynekPierwotny.pl na koniec sierpnia br. zakomunikował dwie istotne zmiany. Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nastąpiło wyraźne spowolnienie dynamiki wzrostów cen z poprzednich miesięcy, przy jednoczesnym powrocie nierównowagi podażowo-popytowej.

Cenowy trend wzrostowy słabnie

Jak tłumaczy ekspert, „tym razem odnotowano zwyżki cen na wszystkich sześciu monitorowanych głównych rynkach nieruchomości kraju, jednak tylko w Poznaniu wzrost ten przekroczył poziom 1 proc. W pozostałych pięciu metropoliach stawki za mkw. nowych mieszkań poszły w górę zaledwie o ułamek procenta.  To bardzo dobra wiadomość, ponieważ od wczesnej wiosny średni jednomiesięczny wzrost często wyraźnie przekraczał 2 proc., grożąc przyśpieszoną kreacją bańki cenowej. Po sierpniu to ryzyko nieco zmalało.”

Tymczasem ograniczone wzrosty cen wystarczyły do ustanowienia kolejnych historycznych rekordów stawek ofertowych nowych mieszkań w pięciu na sześć monitorowanych lokalizacji. Wyjątkiem okazał się Gdańsk, któremu do rekordu zabrakło ledwie kilkadziesiąt złotych.  Spójrzmy szczegółowo jak wyglądała sytuacja w największych miastach Polski.

POZNAŃ

W sierpniu Poznań zaliczył największy procentowy wzrost średnich cen lokali ze wszystkich analizowanych miast. W porównaniu do ubiegłego miesiąca wyniósł on 1,14%. Tym samym średnia cena ofertowa za 1 mkw. poznańskiego lokum wyniosła 8267 zł.

W ofercie lokalnych deweloperów pojawiło się ponad 420 nowych lokali. W tym samym czasie ubyło ich prawie 470. Największe zmiany dotyczyły segmentu cenowego do 8 tys. zł/mkw. Zainteresowaniem cieszyły się w szczególności mieszkania o metrażu 40-60 mkw.

Najchętniej wybieranymi lokalizacjami były ponownie Nowe Miasto, Grunwald i Jeżyce.

ŁÓDŹ

Metropolia cieszy się coraz większym zainteresowaniem kupujących, stąd ceny w tej lokalizacji od kwietnia 2021 r. konsekwentnie rosną. Nie inaczej było w sierpniu – wzrost wyniósł prawie 0,8%. Dziś osoby planujące zakup „M” w Łodzi muszą szykować się na średni wydatek rzędu 411 tys. zł.

Kupujący nie mogli jednak narzekać na brak deweloperskich propozycji. W sierpniu, na portalu RynekPierwotny.pl, dostępnych było ponad 3300 nowych mieszkań w Łodzi. Stolica województwa łódzkiego była jedyną metropolią z analizowanych, w której podaż zrównoważyła popyt. Szukający najchętniej pytali o mieszkania znajdujące się w dzielnicach: Polesie oraz Widzew.

KRAKÓW

Stolica województwa małopolskiego zaliczyła kolejny rekord – przekroczyła psychologiczną granicę 11 000 zł / mkw. dołączając tym samym do Warszawy. Tylko od marca br. średnie ceny w Krakowie wzrosły o ponad 800 zł na metrze i mimo spadku dynamiki wzrostów, raczej niewiele wskazuje na to, aby miały się zatrzymać.

Sierpniowa oferta krakowskich deweloperów wyniosła ponad 5900 lokali. W ciągu miesiąca do sprzedaży trafiło ponad 200 nowych mieszkań. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali ponad 3 razy tyle.

Najchętniej użytkownicy portalu RynekPierwotny.pl pytali o inwestycje zlokalizowane na Podgórzu, Czyżynach, Krowodrzy i Bieżanowie – Prokocimiu.

GDAŃSK

W głównym ośrodku Trójmiasta kupujący musieli średnio zapłacić o ok. 60 zł więcej na metrze, niż jeszcze miesiąc temu. Średnia cena utrzymała się tu na poziomie ponad 10 000 zł/mkw., choć od czerwca widać pewne wyhamowanie trendu wzrostowego. Obecnie za nowe mieszkanie w Gdańsku trzeba zapłacić niemal tyle samo co w Krakowie – ok. 580 tys. zł.

W sierpniu gdańscy deweloperzy wprowadzili do swoich ofert prawie 350 nowych lokali. Do dyspozycji kupujących było ponad 3000 ofert na portalu RynekPierwotny.pl. Największym zainteresowaniem cieszyły się 30- i 40-metrowe „M”, zlokalizowane w dzielnicach:  Śródmieście, Wrzeszcz oraz Jasień.

WROCŁAW

Wrocławski rynek mieszkaniowy w sierpniu był rozgrzany do czerwoności. Pomimo, iż ceny mieszkań wzrosły tylko o 0,6%, to z oferty wrocławskich deweloperów zniknęło ponad 1050 nowych lokali – najwięcej od kwietnia br. W ich miejsce wprowadzono tylko 427 ofert.

Obecnie za nowe mieszkanie w stolicy województwa dolnośląskiego zapłacimy średnio ponad 521 tys. zł. – o ponad 70 tys. zł więcej niż w styczniu br. Najczęściej użytkownicy portalu RynekPierwotny.pl pytali o oferty, znajdujące się w takich dzielnicach jak: Krzyki i Fabryczna. 

WARSZAWA

Największy rynek mieszkaniowy w kraju zanotował tylko 0,4% wzrost średnich cen metrażu, osiągając poziom 11 589 zł /mkw. Wyhamowanie wzrostów w głównej mierze zawdzięczamy deweloperom, którzy w sierpniu wprowadzili do puli znaczną liczbę ofert, których cena znacząco była poniżej średniej. Mimo że do sprzedaży trafiło ponad 670 mieszkań, to dwa razy tyle zniknęło z oferty deweloperów, zaznaczając dość wyraźnie nierównowagę popytowo – podażową.

Nieustającym zainteresowaniem użytkowników portalu RynekPierwotny.pl cieszyły się lokale znajdujące się w obrębie dzielnic: Mokotów, Białołęka i Wola.

Sierpniowe ograniczone ruchy stawek wynikają przede wszystkim ze struktury cenowej mieszkań wprowadzonych. Praktycznie we wszystkich badanych metropoliach droższym inwestycjom z wyższej półki towarzyszyły wprowadzenia nowych ofert z segmentu popularnego, z cenami ofertowymi wyraźnie poniżej obowiązującej średniej. Tego typu sytuacja dość skutecznie ograniczała parcie stawek na coraz wyższe poziomy, co w efekcie zaowocowało najniższymi od początku roku jednomiesięcznymi wzrostami w deweloperskich cennikach.

Niestety bardzo trudno tylko na podstawie sierpniowych statystyk orzec czy mamy początek trwałego hamowania hossy mieszkaniowego rynku pierwotnego, czy też może to tylko jednorazowe osłabienie przed kolejnymi silnymi skokami cen nowych mieszkań.

Popyt wyższy od podaży

Niestety gorsza wiadomość jest taka, że widoczna w czerwcu i lipcu wyraźna przewaga wolumenów nowo wprowadzanych lokali nad sprzedanymi, w sierpniu uległa zdecydowanemu odwróceniu.

W ubiegłym miesiącu nowe oferty na wszystkich monitorowanych rynkach pojawiły się w liczbie zaledwie 2383 jednostek, aż o ponad 45 proc. mniej mdm, natomiast sprzedaż wyniosła 4128 lokali, o jedną piątą więcej niż w poprzedzającym lipcu. Widać więc dość wyraźnie, że zaobserwowana w połowie wakacji pewna powściągliwość kupujących w reakcji na galopujące ceny, w sierpniu całkiem straciła na aktualności. Okazuje się więc, że postępująca drożyzna na rynku mieszkań z pierwszej ręki nie jest czynnikiem odstraszającym dla mocno zdeterminowanej strony popytowej – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.

Deweloperzy mają w ofercie coraz mniejsze mieszkania

W sierpniu jedynym miastem z szóstki monitorowanych, w którym zanotowano istotną statystycznie zmianę średniej powierzchni mieszkań deweloperskich, okazał się Wrocław. Średnia powierzchnia deweloperskiego lokum wynosi obecnie w stolicy Dolnego Śląska 52,8 mkw., czyli dokładnie 2 mkw. mniej niż w tegorocznym lipcu. Jak na jednomiesięczną zmianę jest to zdecydowanie istotna różnica, która wpisuje się w widoczny trend kurczenia się powierzchni mieszkań deweloperskich, zapewne po części w reakcji na nieubłaganie rosnące ich ceny.

Tym razem za ponadprzeciętne tąpnięcie średniego metrażu nowych mieszkań we Wrocławiu odpowiada jedna nowa inwestycja – Start Park, oferująca blisko 400 lokali, z których zdecydowana większość to kompaktowe kawalerki od 17 mkw. oraz „dwójki” na zaledwie trzydziestu kilku metrach kwadratowych.