Flipowanie mieszkań - co to jest house flipping?

Nieruchomości są nadal jedną z najatrakcyjniejszych opcji, jeśli chodzi o inwestowanie. Decydujący się na ten sposób pomnażania kapitału często biorą pod uwagę tzw. house flipping - strategię, która przy odpowiednim przygotowaniu i rozeznaniu rynku może przynosić bardzo dobre rezultaty w stosunkowo krótkim czasie. Flipping zyskał popularność dzięki rosnącemu popytowi na gotowe do zamieszkania mieszkania oraz możliwości osiągnięcia wysokiej marży. Co to jest flipping i jak się za niego zabrać? Ile można zyskać? Jakie są ryzyka przy flipowaniu mieszkań? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest house flipping,
• na czym polega flipowanie mieszkań,
• jakie są potencjalne zyski i ryzyka.

House flipping – co to znaczy? Na czym polega flipping?

Ten sposób inwestowania w nieruchomości z sukcesem działa na światowych rynkach. Przemyślane inwestycje, sprawne działanie i szybki, duży zysk. Mowa oczywiście o flipowaniu mieszkań. Co to jest? Flipowanie mieszkań to proces, który polega na znalezieniu nieruchomości w niskiej cenie i jej droższej sprzedaży. Choć może przynieść spory zysk, flipping bywa też ryzykowny - zwłaszcza w przypadku początkujących inwestorów.

Flipping nieruchomości w Polsce stał się popularną formą krótkoterminowego inwestowania w latach 2016-2017, gdy tanie kredyty hipoteczne zachęcały do kupna mieszkania na własne potrzeby lub w celach inwestycyjnych. Wówczas udział transakcji flippingowych wzrósł do ok. 6%.

Flipping mieszkań skupia się nie tylko na rynku wtórnym - inwestorzy zarabiają również na nieruchomościsach deweloperskich, które kupują w atrakcyjnych cenach (tzw. przedsprzedaży), a następnie sprzedają już po oddaniu budynku do użytku, kiedy ich wartość rynkowa znacząco wzrasta.

Flipper – kto to jest i czy każdy może nim zostać?

Flipper (lub fliper) to osoba, która zawodowo lub okazjonalnie zajmuje się kupowaniem nieruchomości w celu ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Choć na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wystarczy kapitał i trochę szczęścia, skuteczny flipping wymaga znacznie więcej – wiedzy o rynku, zdolności analitycznych oraz umiejętności negocjacyjnych. Dobry flipper potrafi dostrzec potencjał tam, gdzie inni widzą tylko zniszczone mieszkanie.

Kluczowe umiejętności flippera

• Znajomość rynku nieruchomości
• Zdolności analityczne i finansowe
• Umiejętności negocjacyjne
• Ocena stanu technicznego nieruchomości
• Zarządzanie projektem i czasem
• Sieć kontaktów (wykonawcy, agenci, dostawcy)

Popularność house flippingu w Polsce

Flipping nieruchomości w Polsce stał się popularną formą krótkoterminowego inwestowania w latach 2016-2017, gdy tanie kredyty hipoteczne zachęcały do kupna mieszkania na własne potrzeby lub w celach inwestycyjnych. Wówczas udział transakcji flippingowych wzrósł do ok. 6%.

Źródła zysków w flippingu mieszkań

Flipping mieszkań skupia się nie tylko na rynku wtórnym - inwestorzy zarabiają również na nieruchomościsach deweloperskich, które kupują w atrakcyjnych cenach (tzw. przedsprzedaży), a następnie sprzedają już po oddaniu budynku do użytku, kiedy ich wartość rynkowa znacząco wzrasta.

Etapy procesu house flippingu

Warto wiedzieć, że cały proces house flippingu, począwszy od zakupu nieruchomości aż po jej odsprzedaż, nie jest skomplikowany. Wymaga jednak konkretnego planu i wyliczeń. Punkt wyjścia to nabycie odpowiedniej nieruchomości, a więc takiej, na której zarobimy, a nie stracimy.

Zobacz kawalerki na sprzedaż

Flip mieszkaniowy – jak zacząć i na co zwrócić uwagę?

Cały proces house flippingu, począwszy od zakupu nieruchomości aż po jej odsprzedaż, nie jest skomplikowany. Wymaga jednak konkretnego planu i wyliczeń. Punkt wyjścia to nabycie odpowiedniej nieruchomości, a więc takiej, na której zarobimy, a nie stracimy.

Kupując mieszkanie, należy dokładnie przeanalizować lokalny rynek nieruchomości i dostępne oferty. Kluczowe znaczenie mają lokalizacja, potencjał wzrostu wartości oraz cena zakupu w odniesieniu do średnich cen rynkowych. Idealna nieruchomość pod flip to taka, która znajduje się w dobrze skomunikowanej dzielnicy, cieszy się zainteresowaniem wśród kupujących i ma układ pozwalający na łatwą modernizację. Flipperzy szukają mieszkań z potencjałem do poprawy – często zaniedbanych, z rynku wtórnego, gdzie można niewielkim kosztem zwiększyć wartość i uzyskać atrakcyjny zwrot z inwestycji.

Remont mieszkania pod flip powinien być dobrze przemyślany i dopasowany do grupy docelowej. Nie chodzi o luksusowe wykończenie, ale o estetyczne, funkcjonalne wnętrze, które przyciągnie uwagę potencjalnych nabywców. Należy też pilnować budżetu remontowego – zbyt duże nakłady mogą obniżyć finalny zysk i zniwelować zakładany zwrot z inwestycji.

Sprzedaż nieruchomości po remoncie to moment kluczowy, który decyduje o sukcesie całego projektu. Liczy się nie tylko sam stan mieszkania, ale również sposób jego prezentacji. Profesjonalne zdjęcia, atrakcyjny opis i odpowiednio dobrana cena ofertowa pomagają przyciągnąć uwagę kupujących i wyróżnić się na tle konkurencji. Tu do gry często wchodzi home staging lub współpraca z pośrednikami. Szybka i dobrze przeprowadzona sprzedaż pozwala na efektywne reinwestowanie kapitału w kolejne projekty.

Jakie są rodzaje flipów nieruchomości?

Flipować można zarówno mieszkania, jak i domy, a wybór zależy od indywidualnych celów inwestora oraz dostępnego budżetu. Kupić mieszkanie na flip jest często łatwiej ze względu na niższy koszt i większą płynność rynku, co pozwala szybciej zrealizować inwestycję. Z kolei domy, choć droższe i wymagające większych nakładów, mogą przynieść wyższy zwrot z inwestycji dzięki większej przestrzeni i potencjałowi do przebudowy. Wybór dotyczy także rodzaju remontu.

Szybki flip opiera się na niewielkich, kosmetycznych zmianach, które przyspieszają sprzedaż, podczas gdy generalny remont wymaga więcej czasu i pieniędzy, ale pozwala znacznie podnieść wartość nieruchomości. Wybór między tymi opcjami powinien uwzględniać zarówno możliwości finansowe, jak i aktualną sytuację na rynku. 

Ryzyka we flippingu mieszkań – jak nie wpaść w inwestycyjną pułapkę

Flipping nieruchomości ma wiele zalet. Pozwala szybko zwiększyć wartość mieszkania poprzez remont lub modernizację i sprzedać mieszkanie w wyższej cenie, często osiągając pokaźny zwrot – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zakup mieszkania na flipa daje szansę na szybkie pomnożenie kapitału, a dynamiczny rozwój polskiego rynku nieruchomości sprawia, że wiele osób chętnie szuka okazji, by znaleźć mieszkanie o dużym potencjale wzrostu wartości.

Jednak flip też wiąże się z ryzykiem. Najważniejsze z nich to niewłaściwa ocena cen mieszkań, która może skutkować zakupem nieruchomości po zbyt wysokiej cenie, problemy z remontem przekraczające budżet czy opóźnienia, a także kwestie podatkowe związane ze sprzedażą mieszkania, które mogą obniżyć ostateczny zysk. Dodatkowo rynek nieruchomości bywa nieprzewidywalny, co oznacza, że znalezienie mieszkania idealnego pod flip nie zawsze jest łatwe, a sytuacja rynkowa może zmienić się w trakcie inwestycji w nieruchomości.

Aby zminimalizować ryzyko, warto dobrze przygotować się przed zakupem mieszkania – dokładnie analizować ceny mieszkań w danej lokalizacji i rzetelnie kalkulować koszty remontu. Dobrym rozwiązaniem jest także konsultacja z ekspertami oraz uwzględnienie konsekwencji sprzedaży mieszkania w postaci podatku.

Flipowanie mieszkań: podatki

House flipping wiąże się nie tylko z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu. Flipowanie nieruchomości może być zajęciem stałym lub dokonywanym dość rzadko. Nieuchronnie wiąże się z opodatkowaniem. Jeśli flipping dokonywany jest okazjonalnie przez osoby fizyczne, wysokość podatku wynosi 19%. W przypadku, gdy przynosi stały zysk, przychód ze sprzedaży flipa należy rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Jeśli inwestor jest czynnym podatnikiem VAT, sprzedaż lokalu opodatkowuje się według stawki 23%.

Czy w 2025 roku flip nieruchomości się opłaca?

Flip na polskim rynku mieszkaniowym wciąż budzi zainteresowanie, jednak sytuacja uległa zmianie. Wysokie ceny sprzedaży i rosnące koszty remontów utrudniają osiągnięcie wysokiego zwrotu, a dodatkowo wiele flipów finansowanych jest kredytami, które obecnie są droższe ze względu na wyższe stopy procentowe. To powoduje, że inwestowanie we flip mieszkania wymaga jeszcze staranniejszej analizy i planowania, by zakupić nieruchomość w niższej cenie i skutecznie podnieść wartość nieruchomości. Mimo tych wyzwań inwestycyjne nieruchomości nadal mogą przynosić zysk, zwłaszcza jeśli uda się znaleźć mieszkanie z dużym potencjałem wzrostu wartości i przeprowadzić remont w rozsądnym budżecie. Kluczem do sukcesu jest dokładne poznanie lokalnego rynku oraz świadomość, że konkurencja ze strony deweloperów wpływa na ceny sprzedaży i możliwości zysków.

Można uznać, że flip mieszkaniowy w 2025 roku pozostaje opłacalny, ale wymaga większej ostrożności i lepszego przygotowania niż wcześniej.

House flipping czy najem krótkookresowy?

House flipping może przynieść spory zysk, ale nie jest pozbawiony ryzyka. W porównaniu z innymi formami inwestowania w nieruchomości będzie bardziej lub mniej opłacalny.

Do potencjalnego sukcesu house flippingu podchodzę raczej sceptycznie. W mojej opinii dużo większe szanse na powodzenie ma trend nabywania mieszkań z przeznaczeniem na późniejszy najem krótkookresowy - mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

House flipping od najmu krótkookresowego różni się znacząco. O ile ten pierwszy jest w stanie przynieść zysk w ciągu ok. pół roku (średnio tyle trwa proces odnawiania nieruchomości), o tyle zysk z najmu jest rozłożony w czasie.

Najem krótkoterminowy - zasady, podatki i opłacalność CZYTAJ

Należy jednak pamiętać, że gruntowne remonty w niektórych przypadkach mogą okazać się nieopłacalne. Dlatego tak ważny jest wstępny etap opierający się na szacunkowych kalkulacjach. Nie można też zapominać o wizualnym odbiorze nieruchomości. W tym zakresie warto zaufać profesjonalistom.

Zalety i wady house flippingu

Mimo że niektórzy podchodzą do niego sceptycznie, house flipping ma kilka mocnych stron. Należą do nich zwłaszcza:

• stosunkowo niskie koszty „wejścia” - zniszczone mieszkania i domy są zazwyczaj tanie - o wiele tańsze niż M w dobrym stanie z rynku pierwotnego oraz wtórnego;
• koszty rozłożone w czasie - to od nas zależy, kiedy zaczniemy remontować i czy na raz wyremontujemy całość, czy stopniowo będziemy remontować daną nieruchomość;
• stosunkowo szybki zwrot z inwestycji - cena sprzedaży uwzględnia koszt zakupu, remontu oraz zysk, jaki chcemy osiągnąć. Wszystkie pieniądze otrzymujemy od kupca od razu. W przypadku wynajmu procedura jest rozłożona w czasie;
• czas zakupu, remontu i sprzedaży jest znacznie krótszy niż wynajmowanie, co oznacza, że taka inwestycja staje się z pewnością kusząca dla osób chcących uniknąć poszukiwania lokatorów itd.;
• odchodzą koszty amortyzacji nieruchomości - w przeciwieństwie do house flippingu, koszty te musi uwzględnić osoba wynajmująca M;
• nie trzeba regularnie rozliczać się z Urzędem Skarbowym - i tu znów aspekt raczej czasowy: w house flipping rozliczenie jest jednorazowe, przy wynajmie trzeba to robić co roku;
• brak problemów z nieuczciwymi lokatorami;
• można osiągnąć stosunkowo duży zysk w porównaniu np. z zakupem i sprzedażą nowego mieszkania.

Powyższe zalety kuszą zatem zwłaszcza osoby, którym zależy na oszczędności czasu i szybkim zysku, a jednocześnie nie posiadają dużych sum na zakup nowej nieruchomości.

Jednak house flipping ma także „ciemną stronę”. Z jakimi wadami spotykamy się w tym przypadku?

• konieczność posiadania odpowiedniej wiedzy na temat rynku nieruchomości, w tym aspektów prawnych - ignorancja w tej dziedzinie może słono nas kosztować;
• problem ze znalezieniem zaniedbanej nieruchomości, ale w atrakcyjnym położeniu lub takiej, którą opłaca się remontować - znacznie mniej osób zdecyduje się na odnowiony dom w niewielkim miasteczku niż na mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy dużego miasta. Wymagania nabywców co do otoczenia czy udogodnień również się zmieniły - dużym minusem może okazać się np. brak miejsca parkingowego;
• zakup starej nieruchomości czasem okazuje się problematyczny - brak planów instalacji to standardowy kłopot. Zdarza się również, że sprzedający nie jest jedynym właścicielem lub okłamał nas co do faktycznego stanu nieruchomości;
• koszty remontu - źle obliczone mogą okazać się kosztowniejsze niż założyliśmy. Dochodzi jeszcze problem ze znalezieniem fachowej, terminowej i efektywnej ekipy remontowej, wydłużaniem się trwania remontu czy koniecznością przeprowadzenia większych prac niż zamierzaliśmy;
• problem ze sprzedażą - kiedy wyczerpaliśmy już wszystkie możliwe środki, a nieruchomością nadal nikt nie jest zainteresowany. Tu właśnie najbardziej przydaje się aktualna wiedza na temat rynku nieruchomości;
• podatek od sprzedaży - im większy zysk, tym większy podatek.

Flipowanie nieruchomości – podsumowanie

Już z pewnością wiesz, co to jest flipowanie mieszkań. To proces, który polega na kupowaniu nieruchomości po niższej cenie, przygotowaniu mieszkania do sprzedaży oraz szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Aby robić flipy na mieszkaniach, potrzebujesz nie tylko kapitału, ale przede wszystkim wiedzy, doświadczenia i umiejętności oceny rynku. Sukces w tej formie inwestowania zależy od starannego wyboru nieruchomości na rynku, przemyślanego remontu i skutecznej sprzedaży. Trzeba pamiętać, że każda nieruchomość to nowe wyzwania, dlatego zakup kolejnego mieszkania powinien być poprzedzony dokładną analizą i planowaniem. Inwestowanie w nieruchomości wymaga cierpliwości, zaangażowania i elastyczności, ale przy odpowiednim podejściu może przynieść satysfakcjonujące zyski.