Opłaty przy kupnie mieszkania: jakie koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania musimy uwzględnić?

Zakup mieszkania to ogromna inwestycja. Warto pamiętać, że na ostateczny koszt takiej transakcji wpływa wiele kosztów dodatkowych. Warto zatem na ten cel zagospodarować odpowiednie środki. Jak duże? Z pewnością w obecnej sytuacji, coraz większe, ponieważ wraz ze wzrostem średnich cen metrażu koszty transakcyjne również poszły górę. Ile dokładnie wynoszą? Tego dowiesz się z naszego tekstu. Czytaj dalej! 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co składa się na koszt zakupu mieszkania,
• jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej,
• ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych.

Na wstępie należy zaznaczyć, że koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości będą nieco inne dla rynku pierwotnego, a nieco inne dla wtórnego. Te różnice wypunktowujemy w poniższym tekście. 

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Co do zasady, koszt ten ponoszą osoby kupujące dom lub mieszkanie na rynku wtórnym. Od tej reguły obowiązuje jednak kilka wyjątków. 31 sierpnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o PCC. Zgodnie z art. 9 pkt 17 tejże ustawy z podatku od czynności cywilnoprawnych zwolniona jest osoba fizyczna, która nigdy wcześniej nie była właścicielem nieruchomości. Wyjątek obejmuje osoby, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu. 

Bez PCC można nabyć:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Przepisy dotyczące zwolnienia z PCC nie mają zastosowania do transakcji dokonanych przed 31 sierpnia 2023 r.

Zobacz najciekawsze oferty mieszkań na sprzedaż w Warszawie i okolicach

Ile wynosi PCC?

Wysokość podatku reguluje Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC) i wynosi dwa procent wartości rynkowej mieszkania. Wartość ta podlega weryfikacji przez urzędników z urzędu skarbowego. Jeżeli uznają, że wartość lokalu jest zaniżona, wówczas zostaniesz zobowiązany do dopłacenia podatku, naliczonego od realnej wartości mieszkania.

Podatek od zakupu mieszkania PCC należy zapłacić w ciągu 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego, czyli od:

• dnia zawarcia umowy kupna sprzedaży (chodzi o umowę właściwą przeniesienia własności nieruchomości, nie umowę przedwstępną);
• dnia wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub podpisania umowy notarialnej, która zawiera zapis o jej ustanowieniu.

Podatek VAT

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego konieczna jest zapłata podatku VAT. Jest on doliczany do ceny nieruchomości. Kupujący otrzymuje od dewelopera fakturę VAT - określona na niej kwota brutto jest kwotą do zapłaty i zawiera wartość podatku VAT. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości nie musi samodzielnie składać deklaracji podatkowej w urzędzie skarbowym ani dokonywać osobistego rozliczenia podatku. Za tę kwestię odpowiada deweloper.

Taksa notarialna

Wiele osób zastanawia się, jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania. Poniżej znajdziesz odpowiedź na to nurtujące pytanie.

W Polsce przyjęło się, że koszty notarialne spoczywają na osobie nabywającej mieszkanie, czyli na przyszłym właścicielu nieruchomości. Takie rozwiązanie wydaje się dość logicznym z tego względu, że czynności notarialne w dużej mierze dotyczą wejścia w posiadanie danego lokum. To w interesie kupującego leży to, by zyskać potwierdzenie, iż w świetle prawa mieszkanie należy do niego.

Chcesz mieć ładnie wykończone i urządzone mieszkanie? Zobacz oferty - od 1200 zł/m2

Ten koszt poniosą zarówno osoby kupujące mieszkanie na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Bowiem wizyta u notariusza jest niezbędna w procesie zakupu M. Urzędnikowi przysługuje tzw. taksa notarialna za wynagrodzenie notariusza za wykonanie określonych czynności. Jej maksymalna wysokość została określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. 

Ile zatem zapłacimy notariuszowi, kupując mieszkanie? Poniżej przedstawiamy wyliczenia.

Należy pamiętać, że podane kwoty są wartościami maksymalnymi. W zależności od indywidualnych okoliczności notariusz może ustalić inną, niższą stawkę. Do wymienionych kwot musimy doliczyć jeszcze aktualną wysokość podatku VAT. 

Zgodnie z ustawą, podczas podpisywania umowy deweloperskiej, koszty te pokrywane są po połowie przez dewelopera i nabywcę. 

Czasem notariusze pobierają także dodatkową opłatę (200 zł + 23% VAT), którą inkasują za złożenie przez Internet wniosku o wpis do ksiąg wieczystych (na podstawie Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. - sygn. akt III CZP 5/13). 

Warto podkreślić, że nie wszystkie kancelarie notarialne pobierają taką dodatkową opłatę od swoich klientów.

Dla niektórych czynności rozporządzenie ustala pomniejszone stawki taksy. Przykładowo, taksa dotycząca przeniesienia własności mieszkania, wynosi połowę stawki z poniższej tabeli. Dla mieszkania o wartości 400 000 zł, taksa wyniesie zatem: (50% x (1010 zł + 0,4% x (400 000 zł - 60 000 zł))) + 23% VAT = 1457,55 zł.

Wypis z aktu notarialnego

W skład czynności notarialnych wchodzi nie tylko sporządzenie aktu notarialnego, ale również wypisy tego aktu. W przypadku kupna mieszkania deweloperskiego należy sporządzić co najmniej trzy wypisy – po jednym dla każdej ze stron oraz jeden dla sądu. Przy umowie ostatecznej – ustanowienia odrębnej własności, potrzebnych będzie aż sześć wypisów:

• dla kupującego nieruchomość,
• dla sprzedającego,
• dla Sądu Rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości,
• dla Starostwa Powiatowego,
• dla Urzędu Gminy,
• dla Urzędu Skarbowego.

Umowy są zazwyczaj obszerne, dlatego należy przygotować się na spory koszt. Każda nowo rozpoczęta strona kosztuje 6 zł. W tym przypadku również musimy doliczyć obowiązujący podatek VAT. 

Założenie księgi wieczystej nieruchomości

Założenie księgi wieczystej to czynność, którą można wykonać samodzielnie, bądź zlecić ją notariuszowi. Czynność ta polega na złożeniu w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku KW-ZAL. Jej koszt określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. 

Od wniosku o założenie księgi wieczystej pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł. Do niej należy doliczyć kwotę 200 zł, która stanowi opłatę stałą od wniosku o wpis prawa własności. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobierana jest część opłaty stałej proporcjonalna do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych. 

200-300 zł to zatem minimalny koszt założenia księgi wieczystej. 

Wpis do hipoteki

Wiele osób, które chcą kupić własne M, biorą na ten cel kredyt hipoteczny. W sądzie pobierana jest opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. Przy załatwianiu sprawy osobiście kredytobiorca musi ją opłacić w kasie sądu lub przelewem, a dowód wpłaty dołączyć do wniosku KW-WPIS.

W sytuacji, gdy to notariusz zajmuje się wnioskowaniem o wpis hipoteki do księgi wieczystej, koszt całej operacji jest nieco wyższy. Notariusz pobiera bowiem dodatkową opłatę za taką usługę, która wynosi od 100 do nawet 1000 zł.

Dodatkowym kosztem ustanowienia hipoteki na rzecz banku jest podatek od czynności cywilnoprawnych – wynosi on 19 zł.

Koszty okołokredytowe  

Koszty kredytu hipotecznego to kolejny koszt przy zakupie mieszkania. W dzisiejszych czasach zakup mieszkania na kredyt to powszechnie rozwiązanie. Dlatego warto mieć świadomość, jakie koszty około kredytowe wiążą się z zakupem M. 

Jeżeli planujesz zakup mieszkania na kredyt, powinieneś wziąć pod uwagę również takie koszty jak:

• Koszty wyceny nieruchomości, sporządzenie tzw. operatu (przeciętnie ok. kilkaset złotych).
• Prowizja z tytułu udzielenia kredytu - płacona jednorazowo lub rozłożona na raty.
• Ubezpieczenie nieruchomości - banki wymagają podstawowego ubezpieczenia, czyli ochrony murów przed pożarem i innymi zdarzeniami. Taką polisę można kupić w pakiecie z kredytem albo znaleźć ją samodzielnie, a później scedować na bank.
• Ubezpieczenie na życie - obowiązkowe w niektórych bankach.

Prowizja dla biura nieruchomości

Jednym z dodatkowych kosztów, jakie możesz ponieść podczas zakupu mieszkania, jest prowizja dla biura nieruchomości. Zazwyczaj wynosi ona od 1,5 do nawet 5% wartości nieruchomości. Skorzystanie z usług biura ma wiele plusów. Przede wszystkim oszczędzasz czas i to właśnie biuro zajmuje się researchem nieruchomości dla Ciebie. Jeżeli jednak nie chcesz ponosić takiego kosztu to warto, abyś szukał wymarzonego M na portalach takich jak rynekpierwotny.pl. 

Analiza umowy przez prawnika 

Z zakupem mieszkania wiąże się konieczność podpisu wielu dokumentów. Najważniejszym z nich jest umowa kupna mieszkania. To, co zostanie w niej zapisane, będzie miało ogromny wpływ na Twoją sytuację i cały proces zakupu. Dlatego też należy z jak największą starannością przeanalizować zawarte w niej zapisy. Jeżeli nie wszystko będzie dla Ciebie zrozumiałe, koniecznie poszukaj pomocy u osób, które zajmują się analizą takich dokumentów zawodowo, np. u prawnika. Koszt takiej analizy - zwłaszcza na tle pozostałych wydatków - powinien być do zaakceptowania. Taka porada może Cię kosztować od kilkuset do ponad tysiąca złotych. Warto jednak zadbać o swój spokój ducha. Otrzymasz gruntowną analizę i propozycje zmian postanowień, których treść budzi Twoje zastrzeżenia. 

Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym vs. na rynku wtórnym

Aby lepiej zobrazować koszty, jakie wiążą się z zakupem mieszkania, przygotowaliśmy tabelę porównującą koszty transakcyjne na rynku pierwotnym i rynku wtórnym. Założyliśmy, że wartość przykładowego mieszkania, które chcemy nabyć, wynosi 400 tys. zł.

Uwzględniliśmy trzy opcje dokonywanej transakcji:

1. Zakup na kredyt ukończonego mieszkania od dewelopera o wartości 400 000 zł (przy założeniu, że lokal nie jest objęty przepisami nowej ustawy deweloperskiej lub podlega nowym przepisom, ale deweloper nie zawiera przed sprzedażą umowy zobowiązującej do przeniesienia własności mieszkania pod warunkiem wpłaty ceny).

2. Kupno na kredyt budowanego mieszkania od dewelopera za 400 000 zł.

3. Zakup na kredyt używanego mieszkania o wartości 400 000 zł.

Z przedstawionej poniżej tabeli wynika, że kupno na kredyt mieszkania od dewelopera, które jest jeszcze w budowie, cechuje się największą liczbą różnych rodzajów kosztów. Jednak po podliczeniu wszystkich opłat dodatkowych widzimy, że wcale nie jest to najdroższa opcja. Koszty dodatkowe związane z zakupem na kredyt mieszkania z rynku wtórnego będą najwyższe. Z naszych obliczeń wynika, że mogą wynieść ponad 2,5% ceny zakupu, czyli 10 097,95 zł. To około trzech razy więcej niż w przypadku mieszkania od dewelopera. Lwią część tej kwoty stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych, którego nie zapłacimy, kupując nowe mieszkanie.

Poniższe zestawienie wskazuje, że nabywca nowego i ukończonego mieszkania od dewelopera zapłaci dodatkowo sumę stanowiącą 0,55% ceny zakupu przykładowego lokalu (0,55% z 400 000 zł). W przypadku budowanego mieszkania z rynku pierwotnego, analogiczna suma kosztów transakcyjnych (notarialnych i sądowych) wynosi około 0,79% ceny zakupu.

Warto również dodać, że przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego koszty transakcyjne maleją do 0,52% ceny. Osoba, która nabywa nieruchomość za kwotę 400 tys. może cieszyć się z oszczędności rzędu 8 tys. zł. Tyle bowiem w tym przypadku wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych. 

Opłaty przy kupnie mieszkania: podsumowanie

Wiele osób przygotowując się finansowo do zakupu mieszkania, bierze pod uwagę wyłącznie cenę lokalu. Tymczasem warto mieć świadomość, że aby stać się właścicielem wymarzonego M, powinniśmy być przygotowani również na inne, dodatkowe koszty. Jak wykazaliśmy powyżej, łączne koszty mogą wynosić nawet kilka procent wartości nieruchomości. Warto zatem wziąć je pod uwagę i przygotować dodatkową gotówkę, planując tak duży wydatek, jakim jest kupno mieszkania.