Podatek od kupna mieszkania

Do ceny nieruchomości musimy doliczyć jeszcze cenę podatku VAT, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz koszty związane z wizytą u notariusza. Wysokość opłat zasadniczo różni się. Główną zależność stanowi status nieruchomości tzn. czy pochodzi ona z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak liczy się podatek od zakupu mieszkania 
• jakie są stawki taksy notarialnej
• od czego zależy wysokość podatku od kupna mieszkania 

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): zmiany

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie nieruchomości to koszt, od którego wiele osób chciałoby uciec. Niebawem będzie to możliwe…, ale pod pewnymi warunkami. Zwolnienie z PCC będzie miało miejsce w przypadku zakupu mieszkania lub domu z rynku wtórnego. 

Aby skorzystać ze zwolnienia PCC, kupującym będzie musiała być osoba fizyczna, która nigdy wcześniej nie była właścicielem nieruchomości. Wyjątek  obejmie osoby, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu. 

Bez PCC będzie można nabyć:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego 

Zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zostały uchwalone przez Sejm 26 maja 2023 roku. Następnie nowelizacja trafiła do Senatu. Senatorowie zmiany zaakceptowali, korygując jednak pewne kwestie niedotyczące ustawy podatkowej. Tym samym ustawa wraca teraz do Sejmu. Posłowie mają przegłosować senackie poprawki na posiedzeniu, które rozpoczyna się 6 lipca br. Kolejnym krokiem będzie podpis Prezydenta i ogłoszenie nowelizacji w Dzienniku Ustaw. Zatem jeżeli nie wystąpią już po drodze żadne komplikacje, to na wakacjach pierwsi kupujący będą mogli cieszyć tym korzystnym rozwiązaniem. 

Na powyższych zmianach się jednak nie kończy. Od 2024 roku, przy zakupie więcej niż pięciu mieszkań w jednej inwestycji, od szóstego i kolejnego lokalu trzeba będzie zapłacić podwójny podatek zarówno VAT, jak i 6-proc. PCC. 

Podwójny PCC będzie jednak liczony pod pewnymi warunkami:

• mieszkania muszą być zlokalizowane w jednej inwestycji (ten sam blok),
• mieszkania są wybudowane w różnych blokach, ale na tym samym gruncie.

Jeżeli, ponad pięć mieszkań będzie zakupionych w całym kraju, ale w różnych lokalizacjach - podwójnego podatku nie będzie. 

Stawki taksy notarialnej - czyli jak liczyć podatek od zakupu mieszkania

Podatek VAT w przypadku zakupu mieszkania wynosi 23% i pobierany jest od taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego.

Należy pamiętać, że prezentowane kwoty to raczej wartości maksymalne. Osoby, które płacą podatek od zakupu mieszkania często negocjują wysokość taksy. W wielu sytuacjach udaje się tą kwotę znacząco obniżyć poprzez korzystne upusty lub negocjacje samej stawki.

Koniecznie należy też mieć na uwadze, że sporządzenie aktu notarialnego związanego z udokumentowaniem odrębnej własności mieszkania i przeniesieniem własności na nabywcę wynosi połowę kwoty maksymalnej stawki, jaka została przedstawiona powyżej.

Wysokość podatku od kupna mieszkania zależy od metrażu nieruchomości

Wielu kupujących mieszkanie pragnie nabyć jak największy metraż w kwocie, którą przeznaczyli na zakup nieruchomości. Jest to bardzo dobre rozwiązanie jeżeli bierzemy pod uwagę komfort życia. Jednak z punktu widzenia wysokości podatku od kupna mieszkania  taka decyzja niesie za sobą nieprzyjemne konsekwencje.

Niestety od samej wartości nieruchomości przy jej zakupie również pobierany jest podatek VAT. Płatność podatku w tym wypadku dokonywana jest przez kupującego. Jeżeli kupujemy mieszkanie o powierzchni do 150 metrów, to wynosi on 8%, natomiast w przypadku mieszkania powyżej 150 metrów 23%. Sprzedający dolicza kwotę podatku VAT do ceny mieszkania i zobowiązany jest do złożenia stosownej deklaracji i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego. A niestety nie jest to jedyny podatek od kupna mieszkania. Za co jeszcze trzeba zapłacić?

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Kolejnym podatkiem, który należy zapłacić przy zakupie mieszkania, jest podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 2% ceny nieruchomości, zwany powszechnie podatkiem PCC. Jest to podatek, który opłacamy, jeśli nasze mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jesteśmy zwolnieni z jego opłaty.

W praktyce płatnikiem tego podatku jest notariusz, który pobiera owy podatek od kupującego i w jego imieniu odprowadza do urzędu skarbowego. Warto też pamiętać, że podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku sprzedaży mieszkania nie ciąży na sprzedającym, a na kupującym nową nieruchomość.

W praktyce zatem mieszkanie z rynku wtórnego jest dodatkowo obciążone powyższą opłatą. Może się okazać, że podatek od kupna mieszkania używanego będzie dość wysoki, zwłaszcza jeśli kupujemy nieruchomość o większym metrażu, ponieważ wtedy jednocześnie zwiększa się zazwyczaj wartość tejże. Pamiętajmy również o tym, że podatek od kupna mieszkania nie zawiera się w taksie notarialnej.

Zwyczajowo mówi się, że te 2% jest pobierane z wynagrodzenia notariusza. To błąd. 2% należy doliczyć do taksy notarialnej. Podatek ten nie stanowi części wynagrodzenia urzędnika, który jest jedynie osobą pośredniczącą między urzędem skarbowym a kupującym nieruchomość.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego - opodatkowanie

Kiedy zdecydujemy się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera, wspomniana wcześniej opłata od czynności cywilnoprawnych w postaci 2% nie występuje. Taka postać rzeczy wynika z faktu, iż deweloper jest już opodatkowany VAT-em, lub po prostu jest z niego zwolniony. Dzięki temu osoba kupująca nieruchomość nie musi się już martwić o ten rodzaj podatku. Obciążona jest jedynie podatkiem od kupna mieszkania w postaci taksy notarialnej.

Całkowite koszty zakupu mieszkania

Warto dodać, że nie tylko wspomniane wyżej podatki obciążają kupującego nieruchomość. Do całkowitej ceny mieszkania trzeba wliczyć:

• wartość nieruchomości,

• koszt kredytu,

• podatek od zakupu mieszkania: taksa notarialna, VAT od metrażu oraz od czynności cywilnoprawnych,

• koszt wykończenia i wyposażenia mieszkania.

A także nasz czas, koszty uzyskania kredytu hipotecznego (np. opłaty za wydanie stosownych dokumentów), a nawet dojazdów. Dopiero te wszystkie składniki wliczają się w rzeczywistą wartość zakupu nieruchomości. Dlatego warto być przygotowanym na poniesienie znacznie wyższych kosztów niż tylko ceny katalogowej i podatku od kupna mieszkania. Może się okazać, że mimo uszykowania określonej kwoty, np. 300 000 zł, gdzie samo M kosztowało 250 000 zł, pozostała ilość pieniędzy, czyli 40 000 zł, będzie za mała, żeby pokryć wszystkie koszty.

Wartość rynkowa nieruchomości

Pisząc o opłatach, jakie występują przy kupnie nieruchomości, warto wspomnieć o wartości rynkowej nieruchomości. To nieodłączne sformułowanie pochodzi z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 09.09.2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość rynkowa nieruchomości „określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Jeśli podatnik poda błędną wycenę lub nie będzie ona zgadzała się z aktualną wartością rynkową, organ podatkowy może wezwać podatnika w celu złożenia wyjaśnień i ponownego określenia wartości, w terminie 14 - dni od dnia doręczenia dokumentu do podatnika. W przypadku braku odzewu lub przedstawienia wciąż błędnej wyceny, organ sam za sprawą rzeczoznawcy dokona formalności, a podatnik zostanie obciążony kosztami wynikającymi z opinii biegłego i rzeczoznawcy.

W przypadku podawania odmiennych kwot wynikających z wartości rynkowej nieruchomości, podatnik będzie musiał opłacić różnicę pomiędzy opłaconym już podatkiem a faktycznym stanem należnych opłat wraz z odsetkami, jakie naliczają się od dnia zawarcia umowy. Zawsze istnieje jeszcze możliwość negocjacji i obronienia np. obniżonej ceny. Wartość rynkowa nieruchomości może być mniejsza ze względu na lokalizację czy niekorzystne warunki panujące wokół posesji.

Do wysokości podatku od kupna mieszkania dolicz wysokość podatku od kredytu hipotecznego

Obowiązek zapłaty dodatkowego podatku PCC powstanie w sytuacji, kiedy jesteśmy niejako zmuszeni do wpisu, do hipoteki, czyli w sytuacji, gdy będziemy zaciągać kredyt hipoteczny. Przy hipotece zwykłej wysokość podatku PCC wynosi 0,1% i liczona jest od kwoty hipoteki. Z kolei dla hipoteki kaucyjnej kwota podatku jest stała i wynosi 19 PLN. W związku z uiszczeniem opłaty podatku PCC od wpisu hipoteki do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od chwili nabycia mieszkania składamy stosowną deklarację PCC - 3.

Zakup mieszkania - podatek może zapłacić za nas notariusz

Jeśli zaś naszą hipotekę ustanowimy w akcie notarialnym, to notariusz zobowiązany jest pobrać podatek i w terminie 14 dni od podpisania aktu zapłacić go w naszym imieniu do Urzędu Skarbowego. Pamiętajmy jednak, że w przypadku umowy o kredyt hipoteczny, to na nas ciąży obowiązek odprowadzenia tego podatku do urzędu i złożenia poprawnie wypełnionej deklaracji o numerze PCC-3.

Sprzedaż mieszkania - podatek i inne opłaty Przeczytaj