Jak inwestować w mieszkania w Krakowie?

Data publikacji: 30.07.2020, Data aktualizacji: 27.06.2025
Średnia ocen 4/5 na podstawie 31 głosów
:format(jpg)/articles/gallery/image/11178/krak%C3%B3w-perspektywy-inwestycyjne.jpg)
Wśród Inwestorów rozważających zakup mieszkań na wynajem, wciąż dużym powodzeniem cieszą się największe miasta Polski – Warszawa, Kraków czy Gdańsk.
Kraków kojarzony jako stolica turystyczna Polski jest także dużym ośrodkiem akademickim i biznesowym.
Miasto wytwarza 40% PKB województwa małopolskiego, a w roku 2018 zdobyło tytuł Europejskiego Regionu Przedsiębiorczości zostało ocenione jako najbardziej przyjazne biznesowi miasto w kraju (ranking magazynu Forbes).
Niniejszy rozdział opisuje to, co każdy Inwestor powinien wiedzieć o tym regionie:
- Kraków w pigułce - charakterystyka inwestycyjna.
- Dlaczego warto inwestować w Krakowie?
- Charakterystyka poszczególnych dzielnic Krakowa.
Kraków w pigułce — charakterystyka inwestycyjna
Kraków jest miastem zróżnicowanym pod względem rynku najmu. Swoich najemców znajdą tutaj zarówno właściciele prestiżowych apartamentów, osoby zajmujące się najmem krótkoterminowym, jak i posiadacze tańszych nieruchomości.
Tanie mieszkania w Krakowie - gdzie się znajdują? Zobacz
W roku akademickim 2017/2018 w Krakowie, na różnych uczelniach, studiowało 134,227 osób. Uczelnie zapewniają akademiki tylko niewielkiej liczbie spośród studentów, jednak większa część z nich, woli wynająć mieszkanie z grupą znajomych, niż dzielić pokój w akademiku z przypadkowymi osobami.
Studenci są największą grupą osób wynajmujących w Krakowie mieszkania „na pokoje”. Ich spora grupa, w tym studenci zagraniczni, chętniej wynajmują małe mieszkania (kawalerki) w pobliżu uczelni. Jednocześnie studenci w Krakowie, to często osoby pracujące.

Miasto posiada duże zaplecze biznesowe, nowe inwestycje wciąż są w trakcie realizacji. Kolejne światowe firmy otwierają swoje oddziały w Krakowie i sprawiają, że duże grono studentów pozostaje w mieście w pierwszej pracy, otrzymanej po ukończeniu studiów.
Do miasta napływają też pracownicy: począwszy od fizycznych, przez biurowych, po wysoko wykwalifikowane kadry. Osoby te także poszukują mieszkań w mieście lub na jego obrzeżach.
Osoby pracujące stanowią bardzo zróżnicowaną grupę najemców, poczynając od mieszkań „na pokoje”, przez mieszkania rodzinne, po luksusowe apartamenty. Dużą grupę pracowników stanowią obcokrajowcy.
Prężne zaplecze akademickie wpływa na rynek pracy: 11% polskich startupów zlokalizowanych jest w Krakowie, w mieście swoje siedziby mają liczne centra outsorcingowe (np.: Capgemini Polska, Deloitte, IBM Polska, Comarch) i firmy z zakresu nowoczesnych technologii (np. Motorola).
Duża część uczelni zapewnia swoim absolwentom/studentom staże, praktyki w przyszłych miejscach pracy. Miasto może się też poszczycić nowoczesnym zapleczem medycznym (nowy Szpital Uniwersytecki, Krakowski Szpital Specjalistyczny im. Jana Pawła II z oddziałem transplantologii, czy Szpital Kliniczny im. J. Babińskiego z oddziałem leczenia zaburzeń osobowości).
Szukaj nieruchomości
Warszawa
mazowieckie, Warszawa
12999 ofert
Wrocław
dolnośląskie, Wrocław
6893 oferty
Kraków
małopolskie, Kraków
5736 ofert
Poznań
wielkopolskie, Poznań
5004 oferty
Łódź
łódzkie, Łódź
3437 ofert
Nie możemy także zapominać o Krakowskim Okręgu Przemysłowym z przemysłem wydobywczym, hutniczym, elektrotechnicznym, farmaceutycznym. Dodatkowo w sąsiedztwie Krakowa powstały strefy ekonomiczne (Skawina, Wieliczka, Niepołomice) zatrudniające liczne grono pracowników.
Zatrudnienie w mieście często wiąże się z jego życiem turystyczno — rozrywkowym.
Ostatnią grupą najemców w Krakowie są turyści i osoby przebywające w mieście na krótki okres czasu np. w celach biznesowych. Tylko w roku 2018, Kraków odwiedziło 13,5 mln turystów.
(Kraków według raportu Tholonos, znalazł się na 8 miejscu ogólnoświatowej listy miejsc najbardziej atrakcyjnych do zakładania centrów biznesowych (i drugim w Europie). Wyraźnie widać tu trend do powstawania nowych i rozrastania się już istniejących centrów biznesu.
Rozpoczęły się też nowe inwestycje deweloperskie odpowiadające na potrzeby biznesu (wysokiej klasy biurowce z zapleczem usługowym), oraz podjęte zostały uchwały Rady Miasta o powstaniu „City” w dzielnicy Rybitwy. Prace ruszą już w tym roku.
Rynek mieszkaniowy prężnie odpowiada na powstawanie nowych miejsc pracy dla kadr managerskich i wysoko wykwalifikowanych inżynierów, finansistów i informatyków.
Czy warto kupić mieszkanie w Krakowie? Przejdź
Kraków przestał być miejscem, gdzie korporacje zakładają jedynie centra outsorcingowe, coraz częściej firmy otwierają tu swoje centra rozwojowe. Generuje to grupę klientów poszukujących nieruchomości o wyższym standardzie i metrażu, ale też posiadających stałe i wysokie zarobki.
Przykładem może być tu Shell Business Operation oraz Globalne Centrum Usług Wspólnych (jedno z 6 na świecie), czy rozwijający się oddział Capgemini (w tym roku planuje zatrudnienie 700 specjalistów).

Charakterystyka poszczególnych dzielnic
Kraków podzielony jest na XVIII dzielnic, omówię pokrótce także miasta sąsiadujące, tzw. „sypialnie Krakowa”, czyli Wieliczkę, Skawinę i Zielonki.
Stare Miasto (Dz.I)
Dzielnica o turystyczno-rozrywkowym charakterze. Drogi rynek nieruchomości, szczególnie rewitalizowane kamienice. Atrakcyjna dla inwestorów nastawionych na najem krótkoterminowy.
Grzegórzki (Dz.II)
Bliskość centrum i uczelni czyni dzielnicę popularną wśród studentów zagranicznych. Zróżnicowana zabudowa, zaplecze administracyjne miasta.
Prądnik Czerwony (Dz.III) i Prądnik Biały (Dz.IV)
Obszary biznesowe z dobrze rozwiniętą komunikacją. Liczne nowe inwestycje mieszkaniowe. Popularne wśród pracowników korporacyjnych.
Krowodrza (Dz.V) i Bronowice (Dz.VI)
Dzielnice studenckie, świetnie skomunikowane, w pobliżu uczelni i centrów biznesowych. Posiadają linię kolejową do Krakowskiego Biznes Parku w Zabierzowie.
Zwierzyniec (Dz.VII)
Prestiżowa dzielnica, szczególnie Wola Justowska. Salwator popularny wśród studentów. Wysokie ceny nieruchomości.
Dębniki (Dz.VIII)
Szybko rozwijająca się dzielnica. Ruczaj z Kampusem UJ oraz centrum biznesowym. Stara część (np. Podwawelskie) łączy zabudowę PRL z nowoczesnymi apartamentami. Dynamiczny rozwój Opatkowic w sąsiedztwie Skawiny.
Łagiewniki i Borek Fałęcki (Dz.IX)
Coraz bardziej popularne dzielnice z nowymi inwestycjami. Atrakcyjne dla osób pracujących.
Swoszowice (Dz.X)
Dominacja zabudowy jednorodzinnej. Obecność uzdrowiska. Popularna lokalizacja dla zamożnych rodzin szukających domu.
Podgórze Duchackie (Dz.XI) i Bieżanów – Prokocim (Dz.XII)
Niższe ceny mieszkań, dobra komunikacja, wysoka zabudowa (bloki i nowe inwestycje). Często wybierane przez studentów.
Podgórze (Dz.XIII)
Druga co do wielkości dzielnica. Część sąsiadująca z Kazimierzem zyskuje na popularności dzięki nowym inwestycjom i rewitalizacji. Zróżnicowana jakość zabudowy – wymaga znajomości topografii.
Czyżyny (Dz.XIV), Mistrzejowice (Dz.XV) i Bieńczyce (Dz.XVI)
Duże osiedla z wielkiej płyty, zadbane i częściowo zmodernizowane. Obecne nowe inwestycje o wyższym standardzie. Różnorodni najemcy – od studentów po rodziny.
Wzgórza Krzesławickie (Dz.XVII)
Peryferyjna lokalizacja, trudniejsza w najmie. Dominuje zabudowa z lat 60.–80. Pojawiają się nowe inwestycje, a po poprawie infrastruktury dzielnica może zyskać.
Nowa Huta (Dz.XVIII)
Modernizowana część klasycystyczna i nowe inwestycje. Dużo zieleni, dobra infrastruktura drogowa i szybki dojazd do stref ekonomicznych Wieliczki i Niepołomic.
Wieliczka
Atrakcyjna lokalizacja dzięki sąsiedztwu Krakowa i rozwojowi strefy ekonomicznej. Dobra komunikacja.
Skawina
Bliskość strefy ekonomicznej, rozwój przemysłowy. Graniczy z Ruczajem i Opatkowicami.
Szukaj nieruchomości
Warszawa
mazowieckie, Warszawa
12999 ofert
Wrocław
dolnośląskie, Wrocław
6893 oferty
Kraków
małopolskie, Kraków
5736 ofert
Poznań
wielkopolskie, Poznań
5004 oferty
Łódź
łódzkie, Łódź
3437 ofert
Zielonki
Dynamicznie rozwijająca się gmina przy Krakowie. Dobra alternatywa dla osób szukających spokoju i terenów zielonych.

Rynek najmu w Krakowie
Rynek najmu w Krakowie jest bardzo zróżnicowany. Do najpopularniejszych lokali na wynajem należą mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50 m2, których ceny wahają się w zależności od kluczowych czynników, takich jak lokalizacja i standard nieruchomości.
Jeżeli chodzi o centralną części Krakowa, to za mieszkanie dwupokojowe o dobrym standardzie najemcy zapłacą średnio 2500 zł czynszu miesięcznie. Oczywiście wraz z odległością od centrum ceny najmu stają się coraz niższe.
W popularnych dzielnicach takich jak Krowodrza, czy Bronowice średnia cena to 1900 zł. Są to lokalizacje popularne szczególnie wśród studentów, ze względu na bliskość największych krakowskich uczelni. W obrzeżnych częściach Krakowa podobnej wielkości mieszkania oferowane są średnio za 1600 - 1800 zł. Tutaj kluczowym czynnikiem wpływającym na cenę jest standard mieszkania.
Podaż mieszkań kupowanych z myślą o wynajmie stale rośnie, a niesłabnące zainteresowanie rynkiem najmu oraz wzrost wynagrodzeń przynosi wyższe ceny czynszów. Wzrost ten można zaobserwować nie tylko w tych najbardziej pożądanych dzielnicach, ale także w rejonach oddalonych od centrum.
Jak wygląda życie w Krakowie? Sprawdź
Rynek pierwotny w Krakowie
Jeżeli chodzi o obszar rynku pierwotnego, tutaj struktura mieszkań pozostaje w dalszym ciągu stabilna. W ofertach możemy znaleźć przede wszystkim mieszkania 3-pokojowe (około 45% oferty mieszkaniowej).
Projekty deweloperskie
W Krakowie mieszkania sprzedawano w 175 inwestycjach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym wg stanu na marzec 2020 r. Struktura względem dzielnic w dalszym ciągu pozostaje stabilna – najwięcej projektów jest realizowanych w dzielnicy Podgórze (43,4%).
W Krakowie tak jak w całej Polsce od kilku lat możemy obserwować wzrost cen wynajmu mieszkań. Pomimo obecnej sytuacji związanej z pandemią koronawirusa oraz tymczasowego zamrożenia gospodarki w połowie marca cały rynek mieszkaniowy zastopował zarówno w segmencie kupna mieszkania, jak i wynajmu. Wiele osób, które planowały zakup mieszkania, nie zrezygnowały z niego kompletnie, jednak odroczyły tę decyzję w czasie. Pomimo wielkiej niewiadomej na rynku najmu, epidemia nie odbiła się zbytnio negatywnymi skutkami. Już w połowie kwietnia można było zaobserwować ponowny wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem, a ceny nie spadły znacząco. Mówiąc natomiast o inwestycjach krótkoterminowych, możemy powiedzieć o większym „kryzysie”. Powołując się na statystyki, co trzecie mieszkanie w centrum Krakowa wynajmują właśnie turyści. Niestety, w związku z zamknięciem granic oraz zakazu wynajmu krótkoterminowego ten segment ucierpiał najbardziej.
Miasto Kraków. Jak zmieniło się w ciągu ostatniej dekady? Przejdź

W ramach Grupy Mzuri kompleksowo wspieramy naszych klientów w inwestowaniu w nieruchomości na wynajem i ich zarządzaniu.
Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE: