Zyski deweloperów w górę, czyli duży może więcej

O ile przed rokiem można było mówić o eksplodującej zyskowności firm budujących mieszkania na sprzedaż, to obecnie mamy do czynienia z kontynuacją tej optymistycznej tendencji.

Ubiegłoroczne wyniki finansowe netto notowanych na GPW głównych tuzów deweloperki mieszkaniowej, okazały się w pełni zgodnie ze stanem koniunktury rynkowej. Co ciekawe, zakomunikowana poprawa zyskowności w ubiegłym roku bardzo precyzyjnie koresponduje ze skalą wzrostu statystyk sprzedażowych nowych mieszkań.

Z jedenastki największych i najbardziej rozpoznawalnych polskich firm deweloperskich budujących lokale mieszkalne, wszystkie pokazały dodatni wynik finansowy za 2017 rok. Niestety nie wszystkie zanotowały rok do roku progres zysku netto. Za to firmy, którym się to udało, poprawiły wynik z roku 2016 w większości przypadków w stopniu zdecydowanie ponadprzeciętnym, by nie powiedzieć imponującym.

Pozycję rynkowych liderów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej, a także umiejętności ich pomnażania, potwierdziły spółki od lat utrzymujące rynkowy prymat: Dom Development, Atal, Robyg i Lokum Deweloper. Ponieważ są to jednocześnie największe firmy deweloperskie, nasuwa się prosty wniosek, że trwająca prosperity najbardziej sprzyja rynkowym tuzom, a powiedzenie „duży może więcej” po raz kolejny potwierdza swą aktualność w ramach mieszkaniowego rynku pierwotnego.

Ponownie swoiste mistrzostwo w zarabianiu na deweloperce zaprezentował Dom Development, którego akcjonariusze mogą mieć wyjątkowe powody do świętowania. Spółka bowiem od lat swoje zyski w całości wypłaca im w formie dywidendy. W bieżącym roku do podziału może to być aż 191 mln złotych, co oznacza, że zeszłoroczny zysk netto był o ponad połowę lepszy licząc rok do roku.

Szczególne wyrazy uznania należą się też wiceliderowi klasyfikacji najbardziej zyskownych giełdowych deweloperów mieszkaniowych, czyli spółce Atal. W tym przypadku wynik netto za rok ubiegły nie tylko wyniósł astronomiczne 180 mln zł, ale został niemalże podwojony rok do roku.

Poza dwójką liderów na szczególne wyróżnienie zasługują Robyg i Lokum Deweloper, a z firm mniejszych i2 Development i JHM development. Niestety są i niepokojące sygnały, sugerujące pierwsze objawy koniunkturalnej zadyszki.

Otóż z jedenastki prezentowanych firm aż pięć, czyli bez mała połowa, pokazało albo zysk netto tylko minimalnie wyższy od zanotowanego rok wcześniej, albo wręcz istotnie niższy. Takiej sytuacji nie było przed rokiem, kiedy to praktycznie wszystkie spółki deweloperskie o profilu mieszkaniowym zaprezentowały dwu-trzycyfrowy progres zyskowności rok do roku.    

W sumie zaprezentowana stawka giełdowych deweloperów mieszkaniowych zarobiła w ub. roku na czysto blisko 780 mln zł. Oznacza to wynik lepszy od osiągniętego w 2016 roku o nieco ponad jedną piątą. Co ciekawe, w bardzo zbliżonym zakresie w roku 2017 rosła sprzedaż nowych mieszkań, a także wartość giełdowego indeksu WIG-Nieruchomości.

Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, należy zwrócić uwagę na jeden ważny aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki,  nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczy.

W związku z tym wszystko zdaje się wskazywać na to, że także rok bieżący powinien być kolejnym okresem finansowych żniw spółek deweloperskich notowanych na GPW. Wynika to z faktu kontynuacji sprzedażowej prosperity mieszkań z pierwszej ręki, której efektem był absolutnie rekordowy pod tym względem rok 2017.