Księga wieczysta nieruchomości – co to jest i jak założyć księgę wieczystą przy zakupie mieszkania lub domu?

Księga wieczysta po adresie - czy możliwe jest jej wyszukanie?

W oficjalnym systemie ksiąg wieczystych nie można wyszukiwać ksiąg na podstawie adresu nieruchomości. Aby uzyskać dostęp do treści księgi, konieczne jest podanie jej pełnego numeru. Sam adres, numer działki czy dane właściciela nie wystarczą.

Jeżeli numer księgi nie jest znany, można spróbować ustalić go w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Jednak sąd udostępni te informacje tylko osobie, która wykaże interes prawny — na przykład przyszłemu nabywcy, wierzycielowi zabezpieczającemu swoje roszczenie albo spadkobiercy.

W internecie działają także prywatne wyszukiwarki umożliwiające ustalenie numeru księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości.

Chociaż numer KW uzyskany w ten sposób może prowadzić do oficjalnej księgi w państwowym rejestrze, korzystanie z takich źródeł wiąże się z ryzykiem:

• dane mogą być nieaktualne lub błędnie przypisane,
• działanie takich serwisów budzi wątpliwości z punktu widzenia ochrony danych osobowych właścicieli nieruchomości.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie numeru księgi bezpośrednio od właściciela lub dewelopera. To standardowa praktyka i najlepsza gwarancja poprawności danych przy zakupie nieruchomości.

Wpisy w księdze wieczystej

Księga wieczysta odzwierciedla aktualny stan prawny nieruchomości, obejmując prawa własności i ograniczone prawa rzeczowe. Dane w księdze są aktualizowane na bieżąco po rozpatrzeniu wniosków przez sąd, choć w praktyce proces ten może zająć kilka tygodni.

Standardowy odczyt księgi wieczystej pokazuje wyłącznie obowiązujące, aktualne wpisy. Historię zmian, w tym informacje o wykreślonych wpisach, można prześledzić dopiero w odpisie zupełnym lub w aktach księgi. W systemie elektronicznych ksiąg wieczystych wzmianki o toczących się sprawach (np. wnioskach o zmiany) oznaczone są kolorem czerwonym — nie są to dane archiwalne, lecz sygnał, że wpis może wkrótce ulec zmianie.

Działy księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów, z których każdy zawiera określony typ informacji:

• Dział I – Oznaczenie nieruchomości
  Zawiera dane dotyczące położenia, powierzchni oraz wysokości udziału w nieruchomości wspólnej przypisanego do danego lokalu.
• Dział II – Własność i użytkowanie wieczyste
  Ujawnia informacje o właścicielu nieruchomości lub użytkowniku wieczystym. Jeżeli w rubrykach widnieje więcej niż jedno nazwisko, oznacza to współwłasność.
• Dział III – Ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia
  Znajdziemy tu wpisy dotyczące np. służebności, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, egzekucji komorniczej czy roszczeń osób trzecich o zawarcie umowy deweloperskiej.
• Dział IV – Hipoteki
  Zawiera informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności, np. w przypadku sfinansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym.

Warto wiedzieć, że w dziale I i II wpisy są standardem — dane w tych częściach zawsze muszą się znaleźć. Natomiast dział III i IV mogą pozostać puste. W przypadku braku wpisów system wyświetli informację: „Brak wpisów”.

Podczas analizy księgi wieczystej szczególną uwagę należy zwracać na wzmianki o wnioskach. Jeśli w którymś z działów pojawia się wzmianka, oznacza to, że do sądu został złożony wniosek o dokonanie zmiany, która jeszcze nie została ujawniona. Nie wiadomo przy tym, czego dokładnie zmiana dotyczy i jak wpłynie na treść księgi.

Przykładowo:

• wzmianka w dziale II może sugerować zmianę właściciela nieruchomości (np. sprzedaż lub dziedziczenie),
• wzmianka w dziale IV może oznaczać ustanowienie nowej hipoteki lub wykreślenie istniejącej.

Szczególną czujność należy zachować również w odniesieniu do wpisów dotyczących hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej jest związana z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że kupując nieruchomość obciążoną hipoteką, przejmujemy ją wraz z długiem. Dlatego przed zawarciem umowy sprzedaży należy upewnić się, że hipoteki zostaną wykreślone — w przeciwnym razie nowy właściciel będzie odpowiadał za cudze zobowiązania.

Jak założyć księgę wieczystą?

Założenie księgi wieczystej nie jest skomplikowane, bardzo często ma miejsce w biurze notariusza przy okazji zawierania umowy kupna/sprzedaży nieruchomości (dotyczy to jednak sytuacji, w której księga nie została wcześniej założona). Kosztem założenia papierowej i elektronicznej księgi wieczystej przez notariusza obarczany jest nabywca. W skład opłat wchodzi: opłata sądowa, wpis prawa własności, taksa notarialna, odpis aktu notarialnego.

Innym sposobem jest własnoręczne złożenie wniosku w dziale wieczysto-księgowym stosownego sądu rejonowego. Wniosek należy złożyć na podstawie posiadanego prawa własności do danej nieruchomości. W tym przypadku także trzeba ponieść opłaty sądowe oraz opłatę za wpis prawa własności.

Założenie księgi wieczystej u notariusza: cena

Jak już wspomniano, koszt założenia księgi wieczystej przy zakupie nieruchomości zależy od kilku elementów i nie sprowadza się wyłącznie do jednej opłaty. Na ostateczną kwotę składają się:

• Opłata stała za założenie księgi wieczystej – 100 zł,
• Taksa notarialna – 200 zł netto, powiększona o 23% VAT, co daje 246 zł brutto,
• Opłata za odpis aktu notarialnego – 6 zł netto za stronę, czyli 7,38 zł brutto za stronę.

Dodatkowo należy uwzględnić opłatę sądową za wpis prawa własności do księgi wieczystej. Standardowa opłata wynosi 200 zł. W przypadku, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, opłatę dzieli się proporcjonalnie do ich udziałów.

Jeśli założenie księgi wieczystej następuje na innej podstawie niż sprzedaż, np. w wyniku dziedziczenia, opłata sądowa wynosi 150 zł.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego własnościowego?

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu koszty są podobne, ale z jedną istotną różnicą dotyczącą wysokości opłaty sądowej za wpis prawa własności – w tym przypadku wynosi on 150 zł.

Tak jak w przypadku zwykłej własności, jeżeli lokal ma kilku współuprawnionych, opłaty sądowe dzieli się proporcjonalnie do ich udziałów.

Ile trwa założenie księgi wieczystej?

Czas potrzebny na założenie księgi wieczystej zależy od wielu czynników, przede wszystkim od obciążenia pracą sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Przepisy nie przewidują ustawowego terminu, w jakim wniosek powinien zostać rozpatrzony.

W praktyce proces ten może trwać od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy. W dużych miastach, gdzie liczba wniosków jest znaczna, czas oczekiwania bywa dłuższy. Z kolei w mniejszych miejscowościach postępowanie może przebiegać szybciej, choć również nie ma gwarancji natychmiastowego rozpoznania wniosku.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – kiedy chroni nabywcę, a kiedy nie?

Warto pamiętać, że kupującego chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, tj. w przypadku rozbieżności między zapisami księgi a stanem faktycznym, przepisy interpretuje się na korzyść nabywającego.

Niestety, od tej zasady istnieją wyjątki. Zmiany w księgach wieczystych dokonywane są na wniosek zainteresowanego. Przede wszystkim, jeśli kupujący zdecydował się na nabycie nieruchomości, wiedząc o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym, nie ma uprawnień do powołania się na zapisy o rękojmi wiary publicznej.

Ponadto art. 7 w sposób enumeratywny wylicza, w jakich sytuacjach nie skorzystamy z „ustawowej ochrony”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1. Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu.

2. Prawu dożywocia.

3. Służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej.

4. Służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

5. Służebnościom przesyłu.

Rękojmia wiary publicznej nie znajdzie zastosowania również, gdy pojawiły się wzmianki o wyroku, wniosku o niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Konkludując, w przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym, zasadniczo nie spotkamy się z którąś z ww. sytuacji. Warto mieć się jednak na baczności przy dokonywaniu transakcji kupna nieruchomości, rozpoczynając od gruntownego researchu księgi wieczystej.

Księga wieczysta – co musisz wiedzieć

To właśnie księga wieczysta ujawnia, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie prawa i roszczenia są na niej wpisane oraz czy jest obciążona hipoteką. Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić nie tylko aktualne wpisy, ale także wszelkie wzmianki o złożonych wnioskach czy ograniczeniach, które mogą wpłynąć na Twoje prawa po transakcji. Nawet drobne informacje, jak wzmianka o egzekucji czy nieujawniona hipoteka, mogą prowadzić do poważnych problemów. Z tego powodu kluczowa jest dokładna analiza zapisów, a w razie wątpliwości konsultacja z notariuszem lub prawnikiem.

Zainwestuj w pewność i bezpieczeństwo – zobacz sprawdzone inwestycje na rynku pierwotnym:

SPRAWDŹ OFERTĘ NOWYCH MIESZKAŃ I DOMÓW