Ingerencja w części wspólne nieruchomości: ustawa a zmiany, usterki i korzystanie

W każdym budynku wielorodzinnym znajdują się części wspólne, z których może korzystać każdy właściciel. Żaden z nich nie ma jednak prawa bez zgody spółdzielni dokonywać ingerencji we wspólne przestrzenie bez zgody wspólnoty.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

    • czym są części wspólne nieruchomości,
    • kto odpowiada za remont części wspólnych budynku,
    • w jaki sposób można zgłaszać usterki w przestrzeniach wspólnych,
    • kto podpisuje umowy we wspólnocie mieszkaniowej.

Części wspólne nieruchomości – ustawa i pozostałe akty prawne

Podstawowym dokumentem, który reguluje zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości, jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ważnymi aktami prawnymi w tym zakresie są także:

• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
• Kodeks cywilny,
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Wspólnota mieszkaniowa – kto ją tworzy i jakie ma uprawnienia?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali w nieruchomości wielorodzinnej. Powołują oni w drodze uchwały zarząd, który jest odpowiedzialny za zarządzanie częściami wspólnymi budynku. Mogą podejmować uchwały, które regulują zasady korzystania z nieruchomości.

Spóldzielnia a wspólnota mieszkaniowa CZYTAJ

Zarządzanie częściami wspólnymi we wspólnotach mieszkaniowych

Za zarządzanie częściami wspólnymi w budynkach wielorodzinnych jest odpowiedzialna sama wspólnota mieszkaniowa. Jej sprawami kieruje powołany zarząd i ma on wyłączne prawo do reprezentowania wspólnoty w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali oraz instytucjami zewnętrznymi.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może także ustanawiać pełnomocników i przekazywać im swoje uprawnienia. Częstą praktyką jest przenoszenie odpowiedzialności na zarządców nieruchomości. Odpowiedzialność wspólnoty ogranicza się wtedy do kontrolowania jakości ich pracy, zgłaszania ewentualnych usterek i opłacania funduszu remontowego.

Zakres odpowiedzialności zarządcy budynku, z którym współpracuje spółdzielnia mieszkaniowa

Zarządca budynku odpowiada za kompleksową obsługę części wspólnych, a jego zadania można podzielić na kilka kluczowych obszarów:

• Negocjowanie i podpisywanie umów – np. umowy na prace remontowe, dostawę wody, gazu i prądu, montaż łącza internetowego itp.

• Bieżące naprawy i konserwacja – np. malowanie klatki schodowej, odśnieżanie dachu, wymiana okien czy odświeżanie elewacji.

• Duże remonty i modernizacje – np. termomodernizacja budynku, wymiana źródła ogrzewania, montaż systemu alarmowego czy instalacja paneli fotowoltaicznych.

• Okresowe przeglądy techniczne – np. sprawdzanie sprawności instalacji gazowej, elektrycznej i wentylacyjnej.

• Czynności administracyjne we wspólnocie – np. prowadzenie księgowości, obsługa płatności i rozliczeń z mieszkańcami, składanie deklaracji podatkowych oraz opracowywanie planów finansowych i inwestycyjnych.

Korzystanie z części wspólnej nieruchomości – zasady

Z zapisów ustawy o własności lokali wynika, że każdy właściciel lokalu w nieruchomości wielorodzinnej ma prawo do współkorzystania z części wspólnych. Jest ono niezbywalne, dlatego nie można z niego zrezygnować, przekazać lub sprzedać innemu właścicielowi lokali w budynku.

Wspólnota mieszkaniowa może umożliwić przeznaczenie części wspólnej wyłącznie na indywidualne cele właściciela danego lokalu lub w zakresie przekraczającym posiadane przez niego udziały w nieruchomości. Wymaga to jednak podjęcia uchwały decyzją większości członków wspólnoty. Nie ma jednak możliwości przyznania wyłącznego prawa do tych części wspólnych, które są niezbędne innym mieszkańcom, np. schodów, korytarzy czy wind.

Części wspólne stanowią współwłasność wszystkich mieszkańców, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości. Powinni oni korzystać z rzeczy wspólnej w sposób, który jest zgodny z jej przeznaczeniem, a zarazem nie utrudnia ich użytkowania przez pozostałych współwłaścicieli oraz nie ingeruje w dobro wspólne.

Zasady korzystania z części wspólnych

Korzystanie z części wspólnych wymaga przestrzegania nastepujących zasad:

1. Dostęp dla wszystkich mieszkańców
Każdy może korzystać z części wspólnych proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości.

2. Zgodnie z przeznaczeniem
Klatki schodowe służą do przemieszczania się – nie do składowania gratów czy prywatnych rzeczy.

3. W sposób nieutrudniający innym
Nie blokuj przejść, nie zakłócaj komfortu i bezpieczeństwa pozostałych właścicieli.

4. Z poszanowaniem dobra wspólnego
Dbaj o części wspólne, nie niszcz ich i przestrzegaj zasad współżycia społecznego.

5. Obowiązek partycypacji w kosztach
Każdy odprowadza składki na fundusz remontowy zgodnie z ustaleniami wspólnoty.

6. Zgoda na ingerencję
Przed wprowadzeniem zmian w częściach wspólnych zdobądź uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Części wspólne nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej

W skład nieruchomości wspólnych wchodzą te części nieruchomości, które nie są przeznaczone jedynie do dyspozycji poszczególnych właścicieli lokali. Do części wspólnych nie zaliczają się pomieszczenia przynależne, które są przypisane do określonego mieszkania (np. piwnica, garaż czy komórka lokatorska) – nawet jeśli znajdują się na zewnątrz budynku, w granicach nieruchomości gruntowej.

Do części wspólnych budynku mogą zaliczać się m.in.:

• wspólne części piwnicy,
• miejsca parkingowe,
• elewacja i ściany nośne,
• fundamenty,
• dach,
• zabudowa balkonu,
• korytarze, przejścia i hole,
• klatka schodowa,
• pomieszczenia techniczne,
• bramy i ogrodzenia,
• windy,
• piony kanalizacyjne,
• pralnie i suszarnie,
• instalacje do wspólnego użytku właścicieli.

Elewacja budynku

Częścią wspólną nieruchomości jest bez wątpienia zewnętrzna elewacja. Wpływa ona na estetykę wokół budynku, a także odpowiada za właściwości termoizolacyjne. Z tego powodu właściciele poszczególnych lokali nie mogą bez pozwolenia ingerować w elewację – np. dokonywać odwiertów pod przyłącze internetowe czy montować klimatyzacji. W razie takiej chęci należy złożyć do zarządu wspólnoty wniosek o zezwolenie – wraz z dokumentacją ukazującą sposób instalacji.

Dach

Dach również stanowi część wspólną nieruchomości. Pełni zarówno funkcję estetyczną, jak i użytkową i ochronną – np. przed silnym wiatrem, śniegiem czy zimnem. Nie można więc samowolnie ingerować w jego konstrukcję - zakazane jest np. przeznaczanie dachu na taras, instalowanie systemu zbierania wody deszczowej, montaż paneli fotowoltaicznych lub turbiny wiatrowej czy wykonywanie izolacji termicznej we własnym zakresie.

Instalacje w budynku

Wspólne dobro wszystkich właścicieli budynku stanowią także wewnętrzne instalacje – w tym grzewcza, elektryczna, wentylacyjna, wodna, kominowa czy kanalizacyjna. Ich elementy są rozprowadzone po całym budynku.

Balkon

Właściciel mieszkania nie może swobodnie ingerować w zabudowę balkonu, ponieważ wpłynęłoby to na estetykę budynku i mogło obniżyć wartość nieruchomości.

Ingerencja w części wspólne nieruchomości – kiedy jest możliwa?

Ingerencja w części wspólne wymaga konsultacji z zarządem wspólnoty oraz zgody w formie uchwały. W przypadku niektórych czynności konieczne może być także uzyskanie zezwolenia inspektora budowlanego lub konserwatora budynków. Zaniechanie tego obowiązku w niektórych przypadkach spełnia kryteria samowoli budowlanej.

Uchwała zezwalająca na ingerencję w części wspólne

Podjęcie takiej uchwały wymaga decyzji większością głosów na zasadzie „jeden właściciel – jeden głos” lub proporcjonalnie do udziałów w rzeczy wspólnej. Jeśli któryś ze współwłaścicieli nie wyraża zgody, może złożyć swój sprzeciw do sądu.

Zanim zdecydujesz się na jakąkolwiek trwałą ingerencję w części wspólne, upewnij się, czy spełnione są niezbędne formalności. Wymagane dokumenty to:

• zgoda wspólnoty mieszkaniowej – bez jednomyślnej uchwały współwłaścicieli ani rusz. Jeśli chcesz coś zmienić, potrzebujesz akceptacji większości (a często nawet wszystkich) mieszkańców.

• umowa z zarządem wspólnoty – każde trwałe przeróbki wymagają oficjalnego porozumienia z zarządem. To nie jest opcja, to konieczność.

• zgoda inspektora nadzoru budowlanego – gdy planowane prace ingerują w konstrukcję lub elementy podlegające pozwoleniu na budowę, bez pieczątki inspektora nie ruszysz młotka.

• zgoda konserwatora zabytków – jeśli budynek figuruje w rejestrze zabytków lub jest objęty ochroną konserwatorską, bez jego akceptacji lepiej o tym nie myśleć.

Samowolne zajęcie części nieruchomości wspólnej dla wszystkich mieszkańców

Jeśli któryś ze współwłaścicieli zajmuje część wspólną bez pozwolenia wspólnoty lub wbrew uchwalonemu regulaminowi, dochodzi wtedy do naruszenia prawa współwłasności. Pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą wówczas dochodzić swoich roszczeń w sposób polubowny, np. poprzez rozmowę wyjaśniającą lub oficjalne pismo. Jeśli to nie przyniesie efektów, należy zgłosić problem zarządowi wspólnoty, w następnej kolejności do sądu.

Zarząd wspólnoty może wezwać właściciela do niezwłocznego usunięcia przedmiotów z części wspólnej i jej udostępnienia pozostałym współwłaścicielom. Jeśli doszło już do ingerencji, wtedy taki mieszkaniec zostanie zobowiązany przywrócić stan pierwotny. Bardziej dotkliwe konsekwencje (kary finansowe czy nakaz wypłaty odszkodowania) może nałożyć sąd, prokuratura lub inspektor nadzoru budowlanego. Sama wspólnota nie ma uprawnień do tego, aby stosować sankcje.

Ingerencja w części wspólne bez zgody wspólnoty - konsekwencje

Nieautoryzowana ingerencja w części wspólne to prosta droga do problemów - konsekwencje, z jakimi należy liczyć się w takich przypadkach to m.in.:

• nakaz przywrócenia stanu pierwotnego – demontaż samowolnie zamontowanych instalacji, przywrócenie wcześniejszego sposobu korzystania z przestrzeni i naprawa powstałych szkód.

• kara finansowa – mandat lub odszkodowanie narzucone przez sąd, prokuraturę albo inspektora budowlanego.

• odpowiedzialność cywilna – poszkodowany może domagać się odszkodowania, gdyby nielegalne zmiany doprowadziły do wypadku (np. zawalenie się konstrukcji czy uszkodzenie instalacji).

• pogorszenie stosunków z sąsiadami – konfliktowe sąsiedztwo, oficjalne skargi i permanentne psucie relacji w wspólnocie.

Wspólnota mieszkaniowa – opłaty za części wspólne

Właściciele poszczególnych lokali mają obowiązek partycypować w kosztach remontów, konserwacji, sprzątania i utrzymania zieleni – płacą w tym celu składki na tzw. fundusz remontowy. Kwota takiej opłaty zależy od wysokości udziałów w nieruchomości.

Remont części wspólnych budynku

Decyzje o konieczności przeprowadzenia remontów powinny być ustalone przez wspólnotę i przyjąć formę uchwały. Ważne jest, aby prace remontowe nie naruszyły praw mieszkańców i nie obniżyły w trwały sposób ich komfortu życia. Zarząd wspólnoty może podjąć decyzję, aby zaciągnąć kredyt na remont nieruchomości.

Czy właściciel lokalu płaci za części wspólne budynku podatek od nieruchomości?

Każdy mieszkaniec jest zobowiązany płacić z tego tytułu podatek od nieruchomości. Części wspólne podlegają solidarnemu opodatkowaniu na rzecz właścicieli lokali od 2016 roku.

Lokal użytkowy na własność przedsiębiorcy a podatek od części wspólnych

Jeśli w budynku znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany w celu prowadzenia działalności gospodarczej, wtedy nie spowoduje to zwiększenia kosztów podatku od części wspólnych dla pozostałych właścicieli.

Rękojmia – części wspólne nieruchomości

Poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą z tytułu rękojmi za wady budynku domagać się od dewelopera usunięcia wad części wspólnych budynku lub też odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. Wspólnota mieszkaniowa będzie miała takie prawo jedynie wówczas, gdy właściciele mieszkań dokonają na nią przelewu roszczeń.

Prawa z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W przypadku części wspólnych właściwy będzie dzień, w którym nieruchomość wydano ostatniemu z członków wspólnoty mieszkaniowej.

Najczęstsze wady w częściach wspólnych nieruchomości sprowadzają się do pięciu głównych kategorii:

1. Konstrukcyjne: pęknięcia ścian, osiadanie fundamentów, nieszczelność dylatacji, uszkodzenie pokrycia dachowego lub rynien.

2. Związane z bezpieczeństwem: uszkodzone poręcze, pękające balustrady, awarie systemu alarmowego lub oświetlenia.

3. Instalacyjne: zwarcia elektryczne, zalania, zapowietrzenie kaloryferów, zatory w pionach kanalizacyjnych i wodnych, awaria instalacji grzewczej itd.

4. Termoizolacyjne: pleśń na ścianach i sufitach, niesprawna wentylacja, mostki termiczne.

5. Estetyczne: uszkodzone chodniki, graffiti i rysunki na elewacji, pęknięcia lub odpadający tynk, pękające płytki na klatce schodowej.