Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Forma umowy przedwstępnej nie jest narzucona przez prawo (musi być to jedynie umowa pisemna), jednak najlepiej podpisać ją w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z większymi kosztami, ale gwarantuje w razie niejasności lub próby uchylania się od niej przez sprzedającego późniejszą możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy końcowej (przenoszącej własność). Taka forma zawarcia umowy przedwstępnej umożliwia również dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do księgi wieczystej. 

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna nieruchomości? 

Na wstępie należy dokładnie określić strony umowy. Muszą się w niej znaleźć wszystkie dane sprzedającego:

• nazwa firmy, jej siedziba, adres, NIP, REGON, oznaczenie sądu rejestrowego, w którym przechowywana jest dokumentacja spółki oraz numer, pod którym spółka jest wpisana do rejestru (tzw. nr KRS), wysokość kapitału zakładowego, oraz to czy do umowy przystępuje osoba do tego uprawniona np. Członek Zarządu zgodnie z umową spółki, czy pełnomocnik osoby uprawnionej - jeśli sprzedającym jest deweloper,
• imię i nazwisko, adres, dane kontaktowe, jeśli sprzedającym jest osoba fizyczna. 

Analogicznie w umowie przedwstępnej muszą się też znaleźć dane nabywcy.

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna dokładnie określa również jej przedmiot. W przypadku nieruchomości powinien się w niej znaleźć opis stanu prawnego inwestycji. W przypadku umowy deweloperskiej niezwykle istotne jest oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę z podaniem jego numeru. Dla przyszłego właściciela równie ważne powinno być dokładnie opisanie budynku i lokalu, czyli standardu wykończenia. Najlepiej, jeżeli taki dokument jest osobnym załącznikiem do umowy wraz z załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz jego układ funkcjonalny. Tutaj należy również określić metraż kupowanego mieszkania, liczbę pomieszczeń przynależnych do niego oraz piętro. Istotny jest również plan zagospodarowania terenu z opisem.

Ważnym zapisem jest też zobowiązanie się dewelopera do sprzedaży nieruchomości oraz terminowego wykonywania swoich zobowiązań, czy zapłaty ewentualnych kar umownych, w przypadku gdy pojawią się opóźnienia w realizacji inwestycji. Tutaj najlepiej zapisać ewentualność odstąpienia od umowy przez stronę kupującą.

Nie możemy również pominąć kwestii, jaką jest określenie ceny kupowanej nieruchomości. Powinna być wyrażona jako wartość brutto i obejmować wartość lokalu wraz ze wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi. Należy również zwrócić uwagę, aby jednoznacznie ustalić ewentualne przypadki, które mogą spowodować zmianę ceny jak np. zmiana podatku VAT, czy różnica w powierzchni lokalu po dokonaniu inwentaryzacji. Tutaj najlepiej zabezpieczyć się zapisem, że kupującemu przysługuje możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy 10 procent ceny całkowitej.

Na samym końcu trzeba określić termin podpisania umowy końcowej, przenoszącej własność – najlepiej w postaci daty dziennej. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Warto również określić dokładny harmonogram płatności. Najczęściej jest to system płatności w formie 10/90, co oznacza, że strona kupująca wpłaca 10 procent wartości nieruchomości przy umowie przedwstępnej - najlepiej w formie zadatku, ponieważ w przypadku rezygnacji z umowy przez sprzedającego jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości, a 90 procent przy umowie przenoszącej własność. W razie zawarcia umowy sprzedaży zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej sprzedawcy ceny. W tym celu trzeba podać numer rachunku bankowego, na jaki ma zostać dokonana płatność.

W tym miejscu powinny znaleźć się także zapisy o wysokości ewentualnych odsetek (najczęściej są to odsetki ustawowe) za opóźnienie wpłat dokonywanych przez kupującego, jak również sposób i terminy wzajemnych rozliczeń w przypadku odstąpienia którejś ze stron od umowy. 

Czytaj więcej: Formalności przy zakupie mieszkania

Co trzeba sprawdzić przed zawarciem umowy przedwstępnej mieszkania?

Taką umowę należy dokładnie przeanalizować. Można poprosić o bezpłatny wzór umowy przedwstępnej i przed podpisaniem u notariusza sprawdzić wszystkie jej zapisy, szczególnie zwracając uwagę na niektóre kwestie. Po pierwsze - warto sprawdzić, czy przewidziane zostały jakiekolwiek sytuacje, w których można odstąpić od umowy (to niezwykle ważne zwłaszcza w przypadku osób, które chcą kupić mieszkanie na kredyt) oraz jakie są kary umowne. Po drugie - jak wygląda kwestia zadatku lub zaliczki. Wreszcie po trzecie - kupujący powinien sprawdzić, jaki jest status prawny samej nieruchomości. O ile w przypadku umowy deweloperskiej raczej nie ma większych powodów do obaw, o tyle przy zakupie lokalu mieszkalnego od osoby fizycznej warto sprawdzić, czy właściciel mieszkania faktycznie nim jest, czy lokal nie został obciążony służebnością lub czy nie ma innych osób posiadających tytuł prawny do nieruchomości. 

W przypadku umowy przedwstępnej należy też zwrócić uwagę na umówiony termin zawarcia umowy ostatecznej i termin przekazania nieruchomości nabywcy. 

Sprawdź więcej: Wzór przedwstępnej umowy sprzedaży domu

 

Oprócz tego należy zweryfikować dokładnie takie kwestie jak:

1. Cena

W umowie przedwstępnej cena powinna być jasno sprecyzowana. Może być określona ryczałtem lub wynikać z powierzchni nieruchomości — metra kwadratowego. 

1. Metraż

Metraż mieszkania może wynikać z aktu lub z księgi wieczystej. Powierzchnię nieruchomości należy zweryfikować i zmierzyć przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Może się bowiem okazać, że istnieją rozbieżności między stanem faktycznym a tym, co jest wpisane w treść umowy.

1. Przynależność dodatkowych pomieszczeń

Należy zwrócić uwagę, czy do lokalu przynależy piwnica lub komórka lokatorska. W umowie przedwstępnej wpisuje się metraż samego mieszkania, a oprócz tego można również umieścić metraż komórki czy piwnicy. Nabywca nieruchomości kupuje jednak samo mieszkanie, a reszta stanowi ewentualną wartość dodatkową.

1. Sposób i termin płatności końcowej

Może się to odbyć na kilka sposobów:

• gotówką w dniu podpisania aktu u notariusza;
• przelewem w ciągu kilku dni po podpisaniu aktu 
• zakup w kredycie.

5. Lista dokumentów do przedłożenia przez sprzedającego

• księga wieczysta;
• akt notarialny;
• dowód osobisty;
• wypis z rejestru gruntów;
• wypis z rejestru lokali — w sytuacji, gdy kupujący chce się upewnić, że w lokalu nikt nie jest zameldowany;
• zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości.

6. Termin opuszczenia lokalu przez sprzedającego

Jeżeli zapis ten znajduje się w umowie przedwstępnej, to notariusz przenosi go później do umowy przyrzeczonej. I w przypadku, gdyby podczas podpisywania umowy przyrzeczonej sprzedający chciał ten termin zmienić, kupujący nie musi się na to godzić.

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oznacza wyższe koszty.

Umowa przedwstępna u notariusza wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami. Ich ostateczna wysokość zależy od kilku czynników. 

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania u notariusza?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oznacza wyższe koszty. Ich wysokość jest w głównej mierze uzależniona od wartości nieruchomości. Taksa notarialna może wynieść maksymalnie:

• 100 zł - przy wartości przedmiotu taksy notarialnej do 3000 zł
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł - przy wartości powyżej 3 000 zł do 10 000 zł 
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł, przy wartości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł
• 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, przy wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł
• 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 
• 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł przy wartości powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Zazwyczaj jednak taksa notarialna jest niższa w przypadku umowy przedwstępnej, zwłaszcza jeśli strony zaproponują notariuszowi zawarcie umowy ostatecznej w jego kancelarii. Warto jednak negocjować cenę umowy przedwstępnej - proponując np. notariuszowi zawarcie u niego umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości.

Kto płaci u notariusza za umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania - kupujący czy sprzedający?

W przypadku umowy z deweloperem koszty notariusza zazwyczaj są rozłożone - i obie strony pokrywają po połowie kosztów. W tej sytuacji trzeba liczyć się z kosztem ok. 1-2 tys. zł.

Czytaj więcej: Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

W przypadku umowy przedwstępnej zawieranej z osobą fizyczną dużo zależy od tego, czy umowa zostanie sporządzona przez notariusza, czy też jedynie notarialnie poświadczoną. W tym drugim przypadku koszt zawarcia umowy wynosi maksymalnie 100 zł brutto + taksa za podpis (24,90 zł od podpisu). Jeśli umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, koszt będzie znacznie wyższy. To, kto ostatecznie poniesie koszt umowy przedwstępnej, zależy od ustaleń między stronami.

Koszt umowy przedwstępnej u notariusza to jednak nie tylko taksa notarialna – należy do tego doliczyć 150 zł opłaty sądowej i 100 zł za wypisy aktu notarialnego. 

Jaką kwotę musisz zgromadzić, zanim podpiszesz umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania wiąże się nie tylko z ewentualnymi kosztami notarialnymi czy sądowymi, ale też - zaliczką lub zadatkiem. Zazwyczaj strona kupująca wpłaca 10 procent wartości nieruchomości przy umowie przedwstępnej - najlepiej w formie zadatku, ponieważ w przypadku rezygnacji z umowy przez sprzedającego jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości, a 90 procent przy umowie przenoszącej własność. W razie zawarcia umowy sprzedaży zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej sprzedawcy ceny. W tym celu trzeba podać numer rachunku bankowego, na jaki ma zostać dokonana płatność.

Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?

Ewentualne rozwiązanie umowy przedwstępnej - nawet jeśli została zawarta w formie umowy cywilnoprawnej pomiędzy stronami, ale bez udziału notariusza - będzie wiązać się z pewnymi konsekwencjami. Mowa m.in. o kwestii zwrotu zadatku lub zaliczki. 

Różnica między zadatkiem i zaliczkę przy przedwstępnej umowie sprzedaży

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są kwotami wpłaconymi na poczet ceny sprzedaży. Zasadnicza różnica dotyczy jednak ewentualnego zwrotu tej kwoty. W przypadku zaliczki, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie rozwiązana przez jedną ze stron, zaliczka jest po prostu zwracana kupującemu.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zadatkiem rządzi się nieco innymi prawami. Zasady dotyczące zadatku są ściśle regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi, jeśli strona kupująca wpłaci zadatek, ale nie wykona zobowiązania (czyli m.in. nie podpisze umowy przyrzeczonej), druga strona może zachować otrzymany zadatek. W sytuacji, w której to sprzedawca nie wykona umowy, osoba, która zadatek wpłaciła, może zażądać zapłaty dwukrotności tej kwoty. Tym samym zadatek pełni zarówno funkcję ochronną, jak i odszkodowawczą przy umowie przedwstępnej kupna nieruchomości. Wysokość zadatku strony uzgadniają między sobą.

Czytaj więcej: Umowne modyfikacje klauzuli zadatku

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemniej, w konkretnych przypadkach, gdy umowa finalna winna być zawarta w formie szczególnej, niewykonanie umowy przedwstępnej niespełniającej wymogów tej formy (czyli np. podpisanej jedynie w formie pisemnej zwykłej), rodzi słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej.

O ile bowiem umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zawarta zostałaby w formie przewidzianej dla umowy finalnej (w przypadku obrotu nieruchomościami jest nią akt notarialny), to w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany mógłby dochodzić zawarcia tejże umowy przed sądem.

Jeżeli zaś umowa przedwstępna jest zawarta w słabszej formie, to poszkodowanemu przysługuje jedynie prawo do odszkodowania i to ograniczonego tzw. ujemnym interesem umownym. Oznacza to w praktyce, że osoba, której odmówiono zawarcia umowy, ma roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosła przez to, że liczył na zawarcie umowy. Uprawniony może domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej.

W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty i wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Będą nimi np. wydatki poniesione na uzyskanie różnego typu zaświadczeń wymaganych do okazania przy umowie finalnej, czy też koszty doradztwa prawnego. Poszkodowany, co do zasady, nie może wszakże domagać się wyrównania szkody związanej z brakiem przeniesienia na niego danej nieruchomości.

Jeżeli zatem stronom zależy na sprzedaży lub zakupie konkretnej nieruchomości, to rozsądniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Daje to bowiem większe gwarancje dojścia umowy przyrzeczonej do skutku. 

W innych przypadkach, gdy strony przyjmują do wiadomości fakt, że do umowy przyrzeczonej może nie dojść, wystarczająca powinna być umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. Co ważne, jej treść może zostać wzbogacona o zapisy czyniące ewentualne odszkodowanie bardziej realnym. Przede wszystkim ustawodawca dopuszcza, aby strony w treści umowy samodzielnie określiły zakres odszkodowania. Może on zatem przekraczać szkodę z tytułu ujemnego interesu umownego. Częstym rozwiązaniem stosowanym w umowach przedwstępnych zawieranych w formie pisemnej zwykłej, jest wprowadzanie do nich klauzuli zadatku. Dzięki temu nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, pozwala na uzyskanie odszkodowania w wysokości uzgodnionego przez strony zadatku. Odpowiednio wysoki zadatek motywuje strony do wykonania umowy przedwstępnej zdecydowanie mocniej, aniżeli zawarcie jej w formie aktu notarialnego.

Sprawdź więcej: Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać określone elementy. W przypadku ich braku umowa może zostać uznana za nieważną. Mowa np. o cenie nieruchomości, jej opisie (lub nawet - niedostatecznym opisie), czy danych sprzedającego i nabywcy. W przypadku umowy deweloperskiej (która wymaga formy aktu notarialnego) umowa jest nieważna również wtedy, gdy strony nie podpiszą jej u notariusza. 

Umowa przedwstępna pod warunkiem uzyskania kredytu

Wszystko zależy od tego, czy w umówie przedwstępnej zawarto zapis, że jeśli kupujący nie dostanie kredytu, nie musi zawierać umowy przyrzeczonej i jest zwolniony z ewentualnych konsekwencji. 

Aneks do umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Co jednak w przypadku, gdy wydłuża się proces uzyskania kredytu i istnieje realna groźba upłynięcia terminu wskazanego w umowie na zawarcie umowy przyrzeczonej? W takiej sytuacji możliwy jest aneks do umowy przedwstępnej, w którym wyznaczony zostanie nowy termin. Należy jednak pamiętać, że zależy to od dobrej woli strony sprzedającej – jeśli wcześniej podpisana została umowa przedwstępna sprzedaży z zadatkiem, a kupujący nie dopełni wszystkich formalności przed podpisaniem umowy przyrzeczonej i w rezultacie nie dojdzie do jej podpisania, sprzedający może bez przeszkód zachować zadatek.  

Czy umowa przedwstępna może być wpisana do księgi wieczystej?

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego notariusz może złożyć wniosek o wpis tego zdarzenia w księdze wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Umowa przedwstępna w tej formie stanowi bowiem roszczenie, które może zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej. 

Umowa przedwstępna wynajmu mieszkania

Warto jeszcze dodać, że na rynku nieruchomości funkcjonuje nie tylko przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, ale też – umowa przedwstępna najmu lokalu użytkowego czy umowa przedwstępna najmu mieszkania. Jest ona stosunkowo rzadziej spotykana, jednak może być dobrym pomysłem w przypadku osób, które są zdecydowane na podpisanie umowy, ale np. nie dysponują w danym momencie całą kwotą kaucji.

Umowa przedwstępna: podsumowanie

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, niezależnie czy jest to umowa z deweloperem, czy osobą fizyczną, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ umożliwia to dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Należy pamiętać, że umowa musi mieć określone elementy - w innym wypadku będzie nieważna. Istotna jest również kwestia ewentualnych kar umownych w przypadku rozwiązania umowy, ostatecznego terminu podpisania umowy sprzedaży, a także wniesienia przez nabywcę zaliczki lub zadatku.