Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Nieruchomości

11 stycznia 2018

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 4 głosów

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej – czy to ma sens?

Umowa przeniesienia własności nieruchomości, umowa deweloperska, czy też umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu wymagają dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Takiego wymogu ustawodawca nie przewidział wszakże w odniesieniu do umów przedwstępnych. Czyli takich, które zobowiązują strony do zawarcia jednej ze ww. umów (umowy przyrzeczonej), na określonych warunkach w przyszłości.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej – czy to ma sens?

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna oraz zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemniej, w tych konkretnych przypadkach, gdy umowa finalna winna być zawarta w formie szczególnej, niewykonanie umowy przedwstępnej nie spełniającej wymogów tej formy (czyli np. podpisanej jedynie w formie pisemnej zwykłej), rodzi słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej.

O ile bowiem umowa przedwstępna zawarta zostałaby w formie przewidzianej dla umowy finalnej (w przypadku obrotu nieruchomościami jest nią akt notarialny), to w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany mógłby dochodzić zawarcia tejże umowy przed sądem.

Jeżeli zaś umowa przedwstępna jest zawarta w słabszej formie, to poszkodowanemu przysługuje jedynie prawo do odszkodowania i to ograniczonego tzw. ujemnym interesem umownym. Oznacza to w praktyce, że osoba której odmówiono zawarcia umowy ma roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosła przez to, że liczył na zawarcie umowy. Uprawniony może domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty i wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Będą nimi np. wydatki poniesione na uzyskanie różnego typu zaświadczeń wymaganych do okazania przy umowie finalnej, czy też koszty doradztwa prawnego. Poszkodowany, co do zasady, nie może wszakże domagać się wyrównania szkody związanej z brakiem przeniesienia na niego danej nieruchomości.

Jeżeli zatem stronom zależy na sprzedaży lub zakupie konkretnej nieruchomości, to rozsądniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Daje to bowiem większe gwarancje dojścia umowy przyrzeczonej do skutku. Oczywiście wiąże się również z wyższymi kosztami wynikającymi z konieczności zapłaty taksy notarialnej. Nadto, sama obecność stron u notariusza, w niektórych przypadkach jest utrudniona.

W innych przypadkach, gdy strony przyjmują do wiadomości fakt, że do umowy przyrzeczonej może nie dojść, wystarczająca powinna być umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. Co ważne, jej treść może zostać wzbogacona o zapisy czyniące ewentualne odszkodowanie bardziej realnym. Przede wszystkim ustawodawca dopuszcza aby strony w treści umowy samodzielnie określiły zakres odszkodowania. Może on zatem przekraczać ww. szkodę z tytułu ujemnego interesu umownego. Częstym rozwiązaniem stosowanym w umowach przedwstępnych zawieranych w formie pisemnej zwykłej jest wprowadzanie do nich klauzuli zadatku. Dzięki temu nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, pozwala na uzyskanie odszkodowania w wysokości uzgodnionego przez strony zadatku. Odpowiednio wysoki zadatek motywuje natomiast strony do wykonania umowy przedwstępnej zdecydowanie mocniej, aniżeli zawarcie jej w formie aktu notarialnego.

Do zalet umowy zawieranej w formie pisemnej należy również łatwość jej zmiany, która również nie wymaga zachowania formy szczególnej. Pamiętajmy wszakże, iż jej brak uniemożliwi wpisanie roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji.

Na zakończenie należy wskazać, że roszczenia z umowy przedwstępnej i to niezależnie od formy w jakiej została ona zawarta, przedawniają się z upływem roku, od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po upływie tego terminu poszkodowany nie może domagać się ani zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też odszkodowania. Dotyczy to także roszczeń o zwrot danego przy zawieraniu umowy zadatku.

Odmienna sytuacja dotyczy jedynie roszczenia o zwrot kwoty wpłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej (zaliczki), która nie została zawarta, albowiem w zakresie tego rodzaju roszczeń mamy do czynienia w zasadzie ze świadczeniem nienależnym. Roszczenie to przedawnia się na zasadach ogólnych. Co oznacza że zastosowanie znajduje dziesięcioletni termin przedawnienia, w odniesieniu do roszczeń nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, bądź termin trzyletni dla roszczeń przedsiębiorców. Termin roczny nie dotyczy także możliwości skorzystania przez jedną ze stron z prawa odstąpienia oraz dochodzenia roszczeń wynikających z rozwiązania umowy w tym trybie.

Reasumując, o wyborze formy w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna powinno decydować przede wszystkim nastawienie stron do samej transakcji. Niemniej, niezależnie od decyzji podjętej w odniesieniu do samej formy tejże umowy, odmiennym zagadnieniem jest sposób skonstruowania jej treści. Nawet bowiem umowa zawarta w formie pisemnej może gwarantować poszkodowanemu zadowalające go odszkodowanie, na wypadek nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże naruszenie tego typu umowy nie pozwoli na dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy