Wiadomości mieszkaniowe

Marzena Zbierska

Marzena Zbierska

Nieruchomości - Regionalne - Poznań

6 sierpnia 2017

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 4 głosów

Zamierzasz wynająć mieszkanie? Oto rzeczy, o których musisz pamiętać!

Chcesz zarabiać na wynajmie? Piszemy, o czym musisz pamiętać! Sprawdź!

Zamierzasz wynająć mieszkanie? Oto rzeczy, o których musisz pamiętać!

Najemca i wynajmujący, zanim zostanie podpisana umowa wynajmu mieszkania, powinni właściwie zabezpieczyć swoje interesy. Ustalenie jasnych i akceptowanych przez strony zasad określających wynajem mieszkania to gwarancja dobrych relacji między właścicielem a lokatorem. W innym przypadku powstają konflikty, które mogą wiązać się nawet ze stratą finansową i procesem sądowym. Przy tym większa odpowiedzialność spoczywa na barkach właściciela lokalu.

Umeblowany, wyposażony i wyremontowany lokal daje większe szanse na szybszy i korzystniejszy dla właściciela wynajem. Mieszkanie powinno być również zadbane i schludne, tak aby najemca poczuł, że może od razu w nim zamieszkać. Przed wizytą potencjalnych lokatorów powinieneś także usunąć wszystkie usterki, jak np. przeciekający kran, zepsute gniazdka elektryczne i na samym końcu posprzątać. To jednak tylko wierzchołek góry lodowej. Wbrew pozorom proces wynajmu lokalu zaczyna się na długo przed podpisaniem umowy.

Zachęcające ogłoszenie

Po przygotowaniu mieszkania pod wynajem, zastanów się nad ogłoszeniem. Dobrze przemyślane ogłoszenie pomoże Ci dotrzeć do Twojej grupy docelowej i uniknąć straty czasu czy bez przerwy dzwoniących telefonów od osób, które się w tej grupie nie znajdują. Dla wynajmujących zwykle poza ceną najbardziej liczy się lokalizacja, metraż, liczba pokoi, standard, węzeł komunikacyjny oraz dostępność do pasaży handlowo-usługowych. Oprócz informacji tekstowych, istotne są również dobre zdjęcia - to one znacznie zwiększają atrakcyjność Twojego mieszkania w oczach poszukujących. Tym samym rośnie liczba osób chętnych na wynajem długoterminowy. Ogłoszenie najlepiej zamieścić na kilku portalach internetowych. Skutecznie zwiększa to możliwość dotarcia do szerszej grupy zainteresowanych.

Cena wynajmu

Cenę wynajmu warto podać już w ogłoszeniu. Najlepiej jest zrobić to z lekką nadwyżką, tak aby dać najemcom możliwość negocjacji. Pomocne w ustaleniu wysokości najmu może być sprawdzenie podobnych ofert i ich porównanie. Zwykle najważniejsze kryteria decydujące o wysokości miesięcznej kwoty to lokalizacja, metraż i standard. Nigdy nie zaniżaj ostatecznej kwoty, ponieważ wpływa to na wysokość Twoich miesięcznych wpływów. Tę kwotę zawierać będzie umowa wynajmu mieszkania - zmiana wysokości czynszu będzie się wiązać z negocjacjami, aneksami i poświęceniem na to czasu. Zwróć uwagę również na to, że opłaty czynszowe do spółdzielni czy wspólnoty co roku się zmieniają. Nawet jeśli jest to kwota kilku złotych, powinieneś uwzględnić to przy ustalaniu ceny wynajmu. Oczywiście zazwyczaj problem ten nie istnieje w przypadku wynajmu krótkoterminowego, choć i tu najemcy mogą chcieć negocjować ceny. Warto przygotować się również na opłaty, które pobierają portale ogłoszeniowe. Mogą one być określone w stałej wysokości lub procentowo.

Niezmienność czynszu

Najemca długoterminowy może być zainteresowany inną kwestią – zapewnieniem niezmienności czynszu. Jeżeli umowa najmu zawierana jest na czas określony, dotyczy to najczęściej czasu zawarcia umowy. Niezmienność czynszu wynajmu długoterminowego to kwestia, którą należy doprecyzować również w przypadku umów zawieranych na czas nieokreślony. Może się zdarzyć, że po pewnym czasie będziesz chciał podnieść czynsz z uwagi choćby na zmiany stawek na rynku najmu, inwestycje w mieszkaniu itp. Zasady zmian czynszu najmu powinny być jasne i zaakceptowane przez obie strony.

Możliwa jest też sytuacja odwrotna, w której najemca ocenia, że czynsz powinien ulec obniżeniu, np. z uwagi na gorszy stan techniczny budynku po kilku latach. Na taką ewentualność również powinieneś być przygotowanym. Warto w umowie wynajmu mieszkania ustalić zasady renegocjacji czynszu najmu przez najemcę oraz okres, po którym może to nastąpić.

Poznaj najemcę długoterminowego

Decydując się na wynajem mieszkania konkretnej osobie, powinieneś najpierw sprawdzić jej wiarygodność. Możesz to zrobić m.in. poprzez poproszenie o okazanie dwóch dokumentów tożsamości. Nie musisz się tego krępować, ponieważ przy podpisywaniu umowy i tak niezbędne będzie przekazanie tych danych. Dobrze jest również zadawać dużo pytań, tak aby jak najlepiej poznać wynajmującego. Mogą to być pytania związane z pracą zawodową czy hobby. Warto również dopytać o sytuację materialną, aby uniknąć późniejszych problemów ze spłatą czynszu. Wynajem mieszkania ma docelowo przynosić zyski, a nie straty.

Wypłacalność najemcy

Wynajem mieszkania na dłuższy termin w mniejszym lub większym stopniu wiąże się z ryzykiem niewypłacalności najemcy. Nie musi ona wynikać ze złej woli - ryzyko niewypłacalności istnieje zawsze, choćby ze względu na zdarzenia losowe: chorobę, utratę pracy itp. Przed podpisaniem umowy najmu możesz poprosić przyszłego najemcę o okazanie dokumentu potwierdzającego uzyskiwanie dochodów w wysokości, która pozwoli na regulowanie zobowiązań za wynajem mieszkania. Jeśli wynajmujesz mieszkanie studentowi, taką prośbę można skierować do jego rodziców. W większości przypadków nie musisz się o to martwić, ponieważ prawo chroni Cię w takiej sytuacji. Mimo to, powinieneś ustalić postępowanie na wypadek zalegania z zapłatą czynszu: np. natychmiastowe wypowiedzenie mieszkania lokatorowi, możliwość odroczenia płatności, pobierania odsetek za zwłokę, rozłożenia zaległości na raty w uzasadnionych przypadkach. Jeśli nie dopuszczasz jakiejś możliwości, musisz również uświadomić to najemcy. Pamiętaj również o pobraniu zaliczki i kaucji za pierwszy miesiąc.

Wynajem krótkoterminowy jest w tym względzie o wiele bardziej bezproblemowy. Najemcy muszą zapłacić z góry całą kwotę lub ewentualnie większość, a resztę na miejscu. To jedna z zalet najmu turystycznego. Właściciel musi martwić się jedynie o obłożenie i ewentualne straty poczynione w mieszkaniu.

Zanim wynajmiesz kolejnej osobie...

Odczyt stanu liczników za zużycie wody, gazu, prądu to wręcz obowiązkowa czynność, która wraz z podpisaniem umowy zabezpiecza interesy Twoje i najemcy. Dokument potwierdzający stan liczników powinna podpisać i otrzymać każda ze stron. W przypadku wynajmu długoterminowego stan można zawrzeć w umowie wynajmu mieszkania. Dodatkowo powinieneś sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, który zawiera inwentaryzację wyposażenia lokalu. Oba dokumenty mogą zawierać zdjęcia dokumentujące stan liczników i wygląd poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniu wraz z wyposażeniem: rodzaj i ilość mebli sprzętu AGD i RTV, lamp, kaloryferów itp. Wspomniany protokół może również zawierać informacje o usterkach i defektach – jeśli takie występują – co będzie punktem wyjścia do oceny stanu mieszkania przy przekazywaniu rozliczenia kaucji z najemcą długoterminowym.

Powyższe informacje powinieneś kontrolować częściej, jeśli inwestujesz w wynajem krótkoterminowy. Tutaj lokatorzy nie płacą osobno za rachunki - całość spoczywa na Tobie. Dlatego nie będą oni również specjalnie przejmować się oszczędzaniem wody czy prądu. Może się okazać, że rachunki znacznie wzrosną, a co za tym idzie - albo stracisz, albo odpowiednio wcześnie podniesiesz opłaty za wynajem krótkoterminowy. Dlatego warto raz na dwa miesiące sprawdzać stan liczników. Ponadto w większości sytuacji lokatorzy nie podpisują również żadnego protokołu zdawczo-odbiorczego. Wielu z nich nie poinformuje nawet właściciela o wyrządzonej przez siebie szkodzie. Nie płacą kaucji, co oznacza, że nie będzie można od razu naprawić szkody za pieniądze lokatora. Tu musisz liczyć albo na przyzwoitość najemcy, albo strony ogłoszeniowe, na których można ocenić pobyt najemcy. W ostateczności sprawę będziesz musiał zgłosić na policję i wszcząć postępowanie sądowe. Musisz jednak być przygotowany na finansowe pokrycie szkód i przygotowanie mieszkania dla kolejnego najemcy.

Kaucja

Kaucja jest już powszechnie stosowanym zabezpieczeniem dla właściciela. Najemca powinien zapłacić ją przed wynajęciem mieszkania, a jej wysokość musi być wpisana do umowy wynajmu mieszkania. Wynosi ona zazwyczaj równowartość wysokości miesięcznego czynszu – nie powinna natomiast przekraczać jego dwunastokrotności. Przy tej okazji należy również sporządzić protokół, w którym znajdzie się opis stanu technicznego mieszkania oraz stopień zużycia znajdujących się w nim urządzeń, instalacji i wyposażenia.

Podstawą umowa

Prawa i obowiązki stron oraz zasady najmu mieszkania określa umowa wynajmu mieszkania. W kwestiach nieuregulowanych obowiązują zapisy Kodeksu Cywilnego, a postanowienia umowy nie mogą być sprzeczne z kodeksem. Umowa – oprócz podstawowych danych, np. oznaczenia stron, przedmiotu najmu – reguluje zasady płatności czynszu i regulowania opłat za media, ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, zapłaty kaucji, okresu najmu, wypowiedzenia umowy itp. Poza tym ważne są kwestie, które nie zawsze znajdują się we wzorach umów. Na przykład: czy najemca może gościć na dłużej krewnych? Czy może bez informowania właściciela trzymać zwierzę w mieszkaniu? Warto o nich pamiętać, bo mogą być istotne dla obu stron, a w razie sporu brak wcześniejszych ustaleń tylko pogłębi problem.

Najważniejszym elementem transakcji wynajmu mieszkania jest podpisanie właściwej umowy. Powinna zawierać niezbędne informacje takie jak: dane stron umowy, przedmiot najmu (powierzchnia, liczba pomieszczeń, wyposażenie), przeznaczenie przedmiotu najmu, okresu na jaki umowa będzie zawarta i okresu wypowiedzenia (aby lokator nie zrezygnował z dnia na dzień), wysokości czynszu, kaucji oraz sposobu rozliczania ewentualnych dodatkowych kosztów jak np. media. Nie zapomnij również o dacie zawarcia umowy i podpisach obu stron.

W przypadku wynajmu krótkoterminowego umowa jako taka nie zawsze jest zawierana. W niektórych sytuacjach stanowi ją regulamin portalu wyspecjalizowanego w ogłoszeniach najmu turystycznego. W innych, całość spoczywa na barkach właściciela. Dlatego powinieneś stworzyć swój własny regulamin i udostępniać go najemcom przed zapłatą. Unikniesz w ten sposób konfliktowych sytuacji.

Doposażenie mieszkania

W momencie podpisywania umowy wynajmu długoterminowego nie zawsze wiadomo, czy wyposażenie mieszkania będzie spełniało oczekiwania użytkownika. Może się zdarzyć, że zabraknie mebli lub sprzętów, które okażą się niezbędne. Razem z najemcą możesz każdorazowo umawiać się, kto ponosi koszty doposażenia mieszkania lub jaki jest udział obu stron w sfinansowaniu zakupu. Ustalenia mogą być różne w przypadku wyposażenia, które pozostanie w mieszkaniu po zakończeniu wynajmu oraz w odniesieniu do rzeczy, które najemca będzie mógł zabrać ze sobą. Warto również ustalić, jakie zmiany w wyposażeniu mieszkania muszą być konsultowane z właścicielem, a jakie tego nie wymagają. Wszystko warto zapisać w aneksie do umowy wynajmu mieszkania lub mailowo, żeby w razie konfliktu lub po dłuższym czasie przypomnieć sobie, kto za co odpowiada.

Ubezpieczenie

Nawet najlepiej sporządzona umowa najmu może nie przewidzieć sytuacji, w których pojawi się konflikt na linii wynajmujący-najemca. Zamiast dochodzić wzajemnie roszczeń odszkodowawczych, łatwiej uzyskać odszkodowanie od zakładu ubezpieczeń. Pod warunkiem, że lokal jest objęty właściwym ubezpieczeniem lub osoba winna zaniedbania ma odpowiednią polisę. W przypadku mieszkań zakupionych na kredyt hipoteczny sprawa jest prostsza – banki wymagają ubezpieczenia. Zakres można jedynie poszerzyć. W innych przypadkach również warto pomyśleć o ochronie. Ubezpieczenie od szkód losowych: pożaru, wybuchu gazu, powodzi, wichury itp. to sposób zabezpieczenia się przed niespodziewaną stratą lub wydatkami dla właściciela mieszkania. Co innego ubezpieczenie od kradzieży – jeśli w mieszkaniu nie ma kosztownych przedmiotów, które mogą paść łupem złodzieja – ubezpieczenie dla wynajmującego (właściciela mieszkania) nie ma sensu. Taką ochronę może sobie zapewnić najemca, jeśli widzi potrzebę.

A co np. z zalaniem mieszkania sąsiada? Jeśli winę ponosi najemca (a to w praktyce najczęstszy przypadek), to on powinien posiadać ubezpieczenie OC za szkody wyrządzone z własnej winy. Takie ubezpieczenie jest skuteczne również wtedy, gdy najemca (lub jego dzieci, zwierzęta domowe, a nawet osoby trzecie – np. opiekunka dziecka) zniszczy wynajmowany lokal lub uszkodzi wyposażenie. Likwidację szkody sfinansuje wtedy ubezpieczyciel.

Dbaj o lokatorów

Gdy wszystkie formalności zostaną dokonane pozostaje  sprawdzanie co jakiś czas, czy wszystko jest w porządku. Dobrze jest ograniczyć wizyty w mieszkaniu do minimum, tak aby lokatorzy mogli poczuć się swobodnie. Zgłaszane przez wynajmujących usterki najlepiej usuwać jak najszybciej. Wypracowanie dobrych relacji z lokatorami buduje zaufanie, zwiększa zadowolenie i szanse na długotrwały wynajem lub zwiększającą się popularność mieszkania wynajmowanego turystycznie.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy