Wrocławski rynek mieszkaniowy w latach 2009-2019

Ostatnie dziesięć lat to dynamiczny rozwój całej branży deweloperskiej. W tym czasie na wrocławskim rynku nieruchomości doszło do wielu zmian, spośród których przede wszystkim warto wskazać duży wzrost cen, miastotwórcze działania deweloperów i skupienie inwestycji na obrzeżach, ciekawszą architekturę i większą funkcjonalność inwestycji czy wreszcie rosnące oczekiwania klientów i popyt na nowe mieszkania.

Zarówno w skali kraju, jak i rynku wrocławskiego, budownictwo mieszkaniowe w ostatniej dekadzie znacznie przyspieszyło – licząc od momentu już po załamaniu związanym z kryzysem z 2009 roku. W ujęciu lokalnym wiąże się to głównie ze zwiększeniem skali działalności deweloperów oraz pojawieniem się nowych firm na wrocławskim rynku.

– Na przestrzeni dziesięciu lat rynek mieszkaniowy we Wrocławiu bardzo się rozwinął. Stolica Dolnego Śląska jest atrakcyjnym miejscem dla inwestorów z uwagi na prężnie działający biznes, przyciągający kolejnych mieszkańców, a także liczne ośrodki akademickie. W związku z tym nasiliła się również konkurencja wśród deweloperów. Buduje się tu i sprzedaje coraz więcej – podkreśla Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol S.A.

W 2009 r. rynek pierwotny we Wrocławiu był o wiele bardziej kameralny, a inwestycje prowadzili głównie więksi gracze. Dziś w samym Wrocławiu osiedla tworzy kilkadziesiąt podmiotów, które prześcigają się w nowatorskich rozwiązaniach. Obecny klient ma o wiele większy wybór, niż dekadę temu – w stolicy Dolnego Śląska na portalu Rynek Pierwotny.pl znajdziemy 138 realizowanych inwestycji, w których możemy przebierać spośród blisko 9 tysięcy mieszkań. Niestety – dla potencjalnych kupujących – większe możliwości poszły w parze ze zdecydowanym wzrostem cen.

Ceny wyższe o 50% za metr

Dziesięć lat temu nowe mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska można było kupić średnio w cenie 5-5,5 tys. złotych za metr kwadratowy. Oznacza to, że trzypokojowe lokum o powierzchni 60 mkw. kupujący nabywali za ok. 300-330 tysięcy zł. Dziś zainteresowani własnym „M” z rynku pierwotnego we Wrocławiu muszą liczyć się z wydatkiem średnio 7,5-8 tys. złotych za metr. Oznacza to, że za 60-metrowe mieszkanie po dziesięciu latach zapłacimy ok. 120-150 tysięcy zł więcej, niż w 2009 r.

Wzrost cen wynika zarówno z rosnącego popytu na rynku oraz wyższej zdolności kredytowej, jak i tego, że stać nas na coraz droższe mieszkania. Z drugiej strony – szczególnie na przestrzeni kilku ostatnich lat – bardzo istotnym czynnikiem jest wzrost kosztów prowadzenia inwestycji, w tym materiałów budowlanych i wynagrodzeń fachowców.

Kierunek – obrzeża miasta i nadodrzańskie wały

Wzmożona działalność deweloperów w ciągu ostatnich 10-ciu lat we Wrocławia miała też miastotwórczy charakter. – W pierwszej kolejności osiedla mieszkaniowe powstawały w okolicach centrum miasta, lecz z biegiem czasu ograniczona dostępność działek budowlanych przyczyniła się do lokowania inwestycji mieszkaniowych w dzielnicach oddalonych od ścisłego centrum, jednak dobrze z nim skomunikowanych, jak choćby Żerniki czy Jagodno – opowiada Zbigniew Juroszek, prezes ATAL S.A.

– Lokalni deweloperzy docenili potencjał dzielnic typu middle oraz podmiejskich. Przykładem takiej lokalizacji jest ulica Buforowa na Jagodnie. Kiedy w 2011 r. rozpoczęliśmy tam realizację inwestycji Mała Toskania, byliśmy jednym z pierwszych deweloperów w okolicy. Obecnie powstaje tam wiele nowych projektów, realizowanych przez różnych inwestorów – dodaje Nikodem Iskra.

Tym samym Wrocław w ciągu dekady „rozrósł się”, a nowoczesne budownictwo zaczęło także intensywnie rozwijać się na obrzeżach, w takich częściach miasta, jak: Wojszyce, Klecina, Stabłowice, Maślice, Swojczyce, Kowale czy Psie Pole.

Kolejna nowość na wrocławskim rynku deweloperskim w porównaniu z 2009 rokiem to odwracanie się Wrocławia ku Odrze. Wiele inwestycji powstaje obecnie w bliskiej odległości od rzeki, co zarówno przez deweloperów, jak i klientów traktowane jest jako duży atut. Przed dekadą wrocławianie niechętnie poszukiwali mieszkań nad Odrą, a na jej wałach niewiele się działo. Teraz w tych miejscach powstają kolejne inwestycje, a niektóre z nich od lat są jednymi z najpopularniejszych adresów we Wrocławiu, jak choćby: Olimpia Port, Miasto Marina, Promenady Wrocławskie czy rozpoczęta ostatnio budowa Portu Popowice.

Osiedla społeczne, większe i bardziej funkcjonalne mieszkania

Podobnie, jak w całej Polsce, także we Wrocławiu w ciągu ostatnich lat wzrosły potrzeby i zmieniły się preferencje nabywców. Większe znaczenie nabrał wygląd samego budynku oraz tzw. mała architektura na terenie inwestycji czy jakość zagospodarowania przestrzeni publicznej. Deweloperzy w ostatnich latach zaczęli tworzyć tzw. osiedla społeczne, wyposażając swoje inwestycje w takie udogodnienia, jak np. place zabaw, kluby mieszkańca, elementy sztuki, rozwiązania ekologiczne czy siłownie. To, co przed dekadą było prestiżowym wyjątkiem, dziś we Wrocławiu jest już standardem.

– Obecnie znacznie większą uwagę przywiązuje się do ciekawego i funkcjonalnego projektu, standardu wykonania i dostępnych udogodnień. Istotna jest także komfortowo zaprojektowana przestrzeń wspólna, zaaranżowana zieleń oraz dostęp do miejsc służących rekreacji – mówi Zbigniew Juroszek z ATAL S.A.

Na sile zyskał także trend związany z zakupem mieszkań o większym metrażu i bardziej funkcjonalnych, ergonomicznych oraz wyposażonych w najnowsze technologie. W stosunku do 2009 r. standardowymi rozwiązaniami stały się aneksy kuchenne, duże przestronne balkony z wyjściem z więcej niż jednego pomieszczenia, podziemne parkingi czy komórki lokatorskie na piętrze.

– Nowoczesne inwestycje wyposażane są w szereg automatycznych rozwiązań zwiększających komfort i bezpieczeństwo mieszkańców, jak monitoring części wspólnych, wideomofony czy systemy kontroli dostępu do osiedla. W naszych najnowszych inwestycjach nabywcy mogą zdalnie sterować m.in. ogrzewaniem, wodą czy elektryką w mieszkaniu. Wyposażamy również lokale w pakiety antysmogowe chroniące powietrze przed zanieczyszczeniami –  wylicza prezes zarządu Murapol S.A.

Rynek dojrzalszy i z perspektywami na przyszłość

Minione dziesięciolecie to okres istotnych zmian na rynku nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w wynikach sprzedażowych ostatnich czterech, pięciu lat, odkąd to cała branża deweloperska notuje kolejne rekordy. W ciągu dekady standard i komfort zamieszkiwania w osiedlach deweloperskich, także we Wrocławiu, wzrósł w niewyobrażalnym stopniu. Wrocławski rynek nowych mieszkań jest o wiele większy, bardziej dojrzały, zróżnicowany i droższy niż przed dziesięcioma laty. Z jednej strony nabywcy mają obecnie dużo opcji, by znaleźć wymarzone mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska, z drugiej muszą liczyć się z większymi kosztami realizacji tych marzeń.

Wydaje się również, że wrocławski rynek ma dobre perspektywy na przyszłość i w kolejnych latach przewiduje się jego stopniowy, ale jednak stabilny dalszy wzrost. Wpływ na to ma również rosnąca w stolicy województwa dolnośląskiego popularność inwestycji kapitału w apartamenty przeznaczone na wynajem. To również cecha odróżniająca 2019 i 2009 rok – mieszkania we Wrocławiu stały się już nie tylko miejscem życia, ale również najpewniejszym biznesem i lokatą własnych środków, co dalej napędza - i tak już mocną konkurencję - wśród deweloperów i nabywców.