Wady fizyczne nieruchomości - nowelizacja przepisów

​Dlaczego rękojmia za wady fizyczne bądź prawne może mieć dla Ciebie, jako kupującego bądź sprzedającego nieruchomość, tak duże znaczenie?

Dlatego, że ułatwia kupującemu dochodzenie roszczeń od sprzedawcy nieruchomości. Sprzedawca odpowiada co do zasady za samo ujawnienie się wady i niezależnie od swojej winy, jak również od tego czy powstała szkoda oraz czy istnieje jakikolwiek związek przyczynowy między szkodą a dostarczeniem wadliwej rzeczy. Gdy dojdzie do sporu kupujący nie będzie musiał udowadniać, że sprzedawca ponosi winę czy też tego jaka jest wysokość szkody powstałej na skutek dostarczenia mu wadliwej rzeczy. A to z pewnością znaczne ułatwienie dla kupującego.

Warto więc poznać nowe przepisy dotyczące rękojmi. A zmieniło się sporo. Na przykład definicja wady fizycznej.

Przed zmianą definicja brzmiała tak:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

A teraz brzmi ona następująco:

Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.
§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Jak widać definicja została zmieniona i doprecyzowana. Nie wchodząc w szczegóły wcześniej przy ustalaniu wystąpienia wady fizycznej ocenialiśmy wartość i użyteczność rzeczy z punktu widzenia kupującego. Obecnie określenia te zastąpiono kryterium bardziej ogólnym, tj. właściwościami rzeczy.

Do tej pory z wadą fizyczną mieliśmy do czynienia również wtedy, gdy rzecz nie miała właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (np. o tym, że dach budynku nie przecieka mimo starości), lub rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. I w aktualnym stanie prawnym nadal te usterki będą uznawane za wadę fizyczną rzeczy. Gdy jednak kupujący wiedział o jakiś wadach, bo na przykład łatwo mógł je zauważyć (ale uwaga kupujący wcale nie musi dokładać podwyższonej staranności przy oglądaniu rzeczy), to wówczas nie będzie go chroniła rękojmia. Więcej na ten temat znajdziesz w innym moim wpisie:

Zasady te pozostają aktualne po zmianach przepisów.

I co ważne, z punktu widzenia sprzedających nieruchomości na rynku wtórnym. Rękojmia nadal będzie chroniła kupujących rzeczy używane. Nie będzie ona jednak obejmowała odpowiedzialności za takie zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy, które jest normalnym następstwem jej prawidłowego używania.

Kolejne zmiany w następnych wpisach. Zapraszam do zaglądania i do kontaktu, a także do odwiedzenia naszego poradnika w temacie rękojmi za wady fizyczne mieszkania

Joanna Marcinkowska