Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

25 sierpnia 2017

Oddaj swój głos!

Stopy procentowe na razie bez zmian – kiedy się to zmieni?

Nie ma chyba posiadacza kredytu, ani osoby zamierzającej się kredytować, która chciałaby takiej zmiany – chyba, że na minus, ale na to się nie zanosi.

Stopy procentowe na razie bez zmian – kiedy się to zmieni?

Rekordowo niskie stopy procentowe to tanie kredyty i niskie raty. Nic jednak nie trwa wiecznie. Kiedy możemy spodziewać się, że stopy zaczną rosnąć?

Seria cięć stóp procentowych NBP, która poskutkowała rekordowo niskim poziomem podstawowej stopy referencyjnej (1,5 proc.) zaczęła się od listopada 2012, kiedy to zmniejszyła się z 4,75 proc. do 4,50 proc. Od tamtej pory stopy sukcesywnie były obniżane, by w marcu 2015 roku osiągnąć rekordowo niską wartość 1,5 proc. Na tym poziomie pozostają od ponad 2 lat.

Kwestia znaczenia stóp procentowych dla wysokości rat kredytów powinna być absolutnym abecadłem dla każdego kredytobiorcy, ale jeśli ktoś tego nie wie – kilka zdań wyjaśnienia.

Oprocentowanie naszego kredytu mieszkaniowego składa się z dwóch podstawowych komponentów. Jednym z nich jest marża banku, a drugim zmienna stawka bazowa. Chodzi o wysokość oprocentowania na jakie banki pożyczają sobie pieniądze. WIBOR to wskaźnik dotyczący rynku międzybankowego w Polsce, natomiast LIBOR (istotny dla posiadaczy kredytów walutowych) to wskaźnik oprocentowania kredytów między bankami na rynku międzynarodowym.

Choć WIBOR nie musi mieć identycznej wartości, co referencyjna stopa NBP, stanowi dla niego podstawę i wyznacza kierunek, czyli mówiąc prościej – jeśli spadają stopy procentowe, spada też wskaźnik WIBOR, a wraz z nim raty naszych kredytów.

Obecnie – wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za I kw. 2017, średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wynosi 3,84 proc., z czego 2,14 proc. stanowi marża banku, a resztę WIBOR 3M.

Jak widzimy – spadające oprocentowanie mogą niwelować wysokie marże bankowe, które nie podlegają rygorom stóp procentowych i mogą być dowolnie kształtowane przez banki, w zależności od poziomu ryzyka, przyjętej polityki, wielkości wkładu własnego dostarczanego przez kredytobiorcę itp.

Generalnie jednak niskie stopy procentowe to błogosławieństwo dla kredytobiorców. Przykładowo: w I kw. 2013, czyli już po pierwszych cięciach, przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło blisko 5 proc. W sierpniu 2012, czyli przed pierwszym cięciem stóp przez Radę Polityki Pieniężnej, kształtowało się na poziomie 6,63 proc., natomiast na początku 2012 roku wynosiło aż 7,13 proc. (dane Amron – Sarfin z raportu za I kw. 2013).

Jak więc widzimy, ewentualny powrót stóp procentowych do poziomów sprzed serii cięć, mógłby być prawdziwą terapią szokową dla naszych domowych budżetów, o czym więcej powiemy później.

Nic nie może wiecznie trwać

Od czego zależy wysokość stóp procentowych? Decyzję w tej sprawie podejmuje Rada Polityki Pieniężnej, w oparciu o dane makroekonomiczne. Cena pieniądza, bo tym de facto jest stopa procentowa, ma wpływ na całą gospodarkę. Tani kredyt może rozkręcić koniunkturę, ale może też doprowadzić do gwałtownego wzrostu inflacji, czyli szybko rosnących cen. W takiej sytuacji Rada Polityki Pieniężnej może zdecydować się „podrożyć” złotówkę, tak by schłodzić nieco gospodarkę i wyhamować inflację.

Z drugiej strony możemy mieć też scenariusz odwrotny – tzn. okres deflacji, gdy ceny spadają. Jest to sytuacja korzystna dla konsumentów, bowiem płacimy mniej za dobra i usługi, jednak nie jest to w dłuższym okresie sytuacja korzystna dla gospodarki. Paradoksalnie, spadki cen również (podobnie jak w przypadku inflacji) mogą przełożyć się na spadek konsumpcji, bowiem część klientów odwleka decyzje zakupowe w nadziei, że będzie jeszcze taniej. Deflacja oznacza nadmierny wzrost wartości pieniądza, co przekłada się  na wyższe zadłużenie państwa.  W takiej sytuacji, by utrzymać realizację celu inflacyjnego, Rada Polityki Pieniężnej może podjąć decyzję o zmniejszeniu stóp procentowych.

I z taką sytuacją mieliśmy miejsce przez 28 miesięcy: od lipca 2014 do listopada 2016. Najgłębsze spadki cen przypadały na luty 2015, gdy deflacja wynosiła – 1,6 proc.

Obecnie już po deflacji nie ma śladu, za to ceny znów rosną i to dosyć dynamicznie. W lipcu inflacja wyniosła 1,7 proc. rok do roku i była o 0,1 pkt. proc. wyższa od oczekiwań analityków. Mieliśmy jednak i w tym roku już wzrosty powyżej 2 proc. rok do roku (w kwietniu). Przyjęty cel inflacyjny na ten rok wynosi 2,5 proc., natomiast projekcja inflacji zakłada, że wyniesie ona od 1,6 do 2,3 proc. Tak więc na razie  miesięczne wyniki są na bezpiecznym poziomie.

Kiedy możemy oczekiwać zmiany trendu i wzrostu stóp procentowych? Póki co Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na ich podwyższenie. Ostatnia decyzja utrzymująca stopy na niezmienionym poziomie zapadła w lipcu. Ze stanowiska prezesa NBP Adama Glapińskiego wynika, że stopy na niezmienionym poziomie mogą pozostać nawet do końca 2018 r.

Szykuj się kredytobiorco

Niezależnie od tego, czy koniec rekordowo niskich stóp procentowych nadejdzie szybko, czy też nie – posiadacz kredytu powinien być na niego przygotowany. W jaki sposób? Co prawda stopy procentowe nigdy nie rosną skokowo -  zazwyczaj są to podwyżki lub spadki o 0,25 – 0,5 pkt. proc., jednak należy pamiętać, że z reguły mamy do czynienia z seriami cięć, lub  podwyżek.

Dlatego, by domowe finanse dobrze „zniosły” czas, gdy stopy znów będą wysokie, warto w okresie gdy są niskie, się na to przygotować – np. oszczędzać nadwyżkę wynikającą z niskich rat i później nadpłacić kredyt. W ten sposób, spłacając część kapitału, możemy uniknąć efektu podwyżki stóp, w postaci wzrostu raty.

Proste symulacja pokazuje, że powrót stóp do poziomów z 2012 roku, czyli sprzed serii cięć, mógłby być bardzo bolesny dla naszych finansów.

Obecnie z przeciętnym oprocentowaniem na poziomie 4 proc., i wkładem własnym rzędu 20 proc. kredytujący się na 30 lat, na 240 tys. zł zapłaci w ratach równych miesięcznie około 1100 – 1200 zł. Jeśli jednak oprocentowanie wzrosłoby do poziomu z początku 2012 roku, czyli wynosiłoby około 7 proc., miesięczna rata takiego samego kredytu byłaby większa o około 400 - 500 zł.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy