Rynek Najmu - Raport Mieszkanicznika

Stowarzyszenie Mieszkanicznik monitoruje corocznie publikowane statystyki z zakresu PIT – podatków od osób fizycznych, pod kątem ilości osób zgłaszających i rozliczających przychody z najmu. 

Już pod koniec wakacji opublikowano dane dotyczące osób rozliczających się ryczałtem, ale dopiero pod koniec października pojawiły się zestawienia dla skali podatkowej. Dodatkowo jeszcze poprosiliśmy Ministerstwo Finansów o uzupełnienie tych ostatnich statystyk o podatników, którzy nie wykazali dochodów z najmu w 2015 roku, ale mieli przychód – niższy niż wykazywane koszty.

Ile zeznań?

Ilu było w 2015 roku podatników wykazujących przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy? Znów o 42 352 zeznań więcej było od podatników rozliczających przychody z najmu ryczałtem, czyli 458 415 zeznań – co stanowi 45% wszystkich „ryczałtowców”. To liczba określająca zeznania dotyczące wyłącznie przychodów z najmu, a do niej możemy dodać jeszcze podatników rozliczających ryczałtem przychody z działalności gospodarczej, w tym również przychody z najmu: 10 585 zeznań. Ale można jeszcze rozliczać najem prywatny na zasadach ogólnych, czyli wg skali, na formularzu PIT-36. Ponieważ w zestawieniach Ministerstwo Finansów publikuje dane dotyczące podatników, którzy wykazali dochód, Mieszkanicznik poprosił o bardziej ogólne dane: ilu podatników wykazało przychody z najmu. I tak 142 tysiące zeznań dotyczyło przychodów z najmu, z czego 28 tysięcy zawierało przychody wyłącznie z tego tytułu. Podsumowując: 611 002 zeznań wykazujących przychody z najmu złożyli podatnicy za 2015 rok.

Przychody w najmie prywatnym

Jest to kontynuacja trendu z ostatnich lat: corocznie przybywa około 40 tysięcy podatników rozliczających najem, i coraz większe są obroty sektora najmu prywatnego, jak i odprowadzane podatki. Dokładne obroty są prezentowane jedynie dla rozliczających podarek ryczałtem, przy skali jest jednak pokazywany wyłącznie dochód, którego nie wykazał w 2014 i 2015 roku 17 tysięcy podatników.  Można jednak juz pokazać skalę i związanego z najmem rynku usług. Przynajmniej 10% obrotów, które już przekroczyły w 2015 roku 9,6 miliarda złotych, przeznaczane jest na drobne remonty, wyposażenie, usługi pośredników, księgowych, fotografów, czy w końcu sprzątanie i zarządzanie. Do dynamicznego wzrostu sfery usług wspierających najem przyczyniają się przede wszystkim osoby traktujące mieszkania na wynajem jako inwestycję – wolą zapłacić za poszukiwanie najemcy, remont, a finanse zlecić wyspecjalizowanej firmie księgowej, niż zajmować się tym samemu. Dobra obsługa może również zwiększyć bezpieczeństwo najmu i całościowy zysk.

Przeciętny podatnik rozliczający się z najmu

Średni przychód podatnika, który dokonał zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego wyniósł w 2015 roku 11543 złote rocznie, natomiast przychód przeciętnego ryczałtowca osiągającego przychody wyłącznie najmu wyniósł 18 238 zł w skali roku. Ze względu na rozmaite odliczenia od przychodu podatników rozliczających najem wg skali podatkowej nie można podać podobnych wartości średnich, jednak bardzo interesująca jest w tej kategorii grupa 17 tysięcy podatników nie wykazujących przychodu lub wykazujących straty z najmu.

Nie da się też oszacować, jak wiele osób utrzymuje się z najmu: jeśli rozliczają te przychody w ryczałcie, to pozostałe mogą rozliczać na zasadach ogólnych. W latach 2014 i 2015 aż 28 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych osiągało przychody wyłącznie z najmu, ale nadal nie da się tego odnieść do gospodarstw domowych – jedno z małżonków może rozliczać najem mieszkania, a drugie mieć pracę na etacie. Statystyki GUS, szczególnie dotyczące aktywności ekonomicznej ludności, osoby osiągające przychody z najmu klasyfikują razem z przedsiębiorcami jednoosobowymi, przez co nie można odnieść danych z podatków do danych GUS.

Biorąc jednak pod uwagę średnie przychody w odniesieniu do przeciętnych stawek czynszów najmu, czyli miesięczny przychód na podatnika rejestrującego umowy najmu okazjonalnego – około 1000 złotych, i ryczałtowca – ponad 1500 złotych, jak również informacje od członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik, można domniemywać, że zaczyna się wykształcać grupa profesjonalnych właścicieli, posiadających kilka nieruchomości na wynajem i utrzymujących się z najmu prywatnego, poza działalnością gospodarczą. Dla ludzi wolnych zawodów i drobnych przedsiębiorców może to być wręcz podstawowy sposób na zapewnienie sobie regularnego dochodu, a w przyszłości emerytury.

Najem - Szara strefa

Rynek najmu rozwija się dynamicznie, ale wciąż bardzo stabilnie – zachęcają do tego wciąż bardzo niskie stopy procentowe, co skłania do lokowania w mieszkaniach na wynajem i oszczędności, i pieniędzy z kredytów. Szara strefa niewątpliwie istnieje, ale raczej nie jest to celowe omijanie opodatkowania, a problemy z wyjaśnieniem różnych sytuacji, brak wiedzy i pełnomocnictw, jasnych instrukcji w kwestiach podatkowych. Dla osób świadomie inwestujących w lokale pod wynajem podatki są kwestią bezdyskusyjną, jakiekolwiek postępowania karno-skarbowe mogą ich wręcz pozbawić podstawowych źródeł dochodu.

Uwzględniając wielkość rynku najmu – 4,5% gospodarstw domowych w 2015 roku – podawaną przez Eurostat dla Polski, czyli około 635 tysięcy mieszkań (z 14119500) i to, że kilka do kilkunastu procent podatników (611 tysięcy zeznań) może mieć więcej niż jedno mieszkanie na wynajem, to szara strefa wydaje się być bardzo mała – około 15-20 tysięcy lokali w całej Polsce. W poprzednim Raporcie Mieszkanicznika, gdzie również opracowywane były dane z podatków za 2014 rok, nie była uwzględniona liczba podatników rozliczających się na zasadach ogólnych z najmu jako jednego ze źródeł przychodów.

Rentierzy czy inwestorzy?

Stabilny i dynamiczny wzrost rynku najmu jak na razie jest zasługą wyłącznie inwestorów indywidualnych. Pierwsze oferty inwestorów instytucjonalnych – a konkretnie Funduszu Mieszkań na Wynajem, pojawiły się właśnie w 2015 roku – 380 mieszkań w Poznaniu, Piasecznie i Gdańsku. Aktywność osób fizycznych, kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, a nie tylko dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niewątpliwie spowodowana jest coraz niższym oprocentowaniem depozytów i spadającą atrakcyjnością papierów wartościowych i bardziej zaawansowanych instrumentów finansowych. Powoli, ale wzrasta też jednak zamożność Polaków, a dostępność odpowiedniej oferty – niewielkich mieszkań, często oferowanych razem z obsługą najmu, i to również na rynku wtórnym – ułatwia znacznie zaangażowanie większych środków, często również kredytu, w namacalną i widoczną nieruchomość. Sporo osób, które uznały ten sposób inwestowania za bezpieczny, nie poprzestaje jednak na jednej nieruchomości, wykorzystując kredyty i uznawanie przez banki przychodów z najmu już posiadanych nieruchomości inwestują w kolejne, remontują wyposażają i udostępniają – na czym zyskuje cała gospodarka, od branży budowlanej, poprzez wszelkie usługi, do końcowych klientów, czyli najemców, którzy mogą wybierać i w ramach bardzo stabilnych czynszów znajdują coraz lepszy standard. Stowarzyszenie Mieszkanicznik będzie promować również dobre standardy w obsłudze najmu i relacjach pomiędzy stronami umów najmu, szczególnie ważne w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych.

Źródła:

• Dane Ministerstwa Finansów dotyczące rozliczeń PIT za lata 2011-2015: http://www.finanse.mf.gov.pl/pit/statystyki/
• Dane dot. zeznań PIT uzyskane w drodze zapytania o informację publiczną 
• GUS – zasoby mieszkaniowe: http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/gospodarka-mieszkaniowa-w-2015-r-,7,11.html
• Eurostat: http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/pl - Źródło do wykresu drugiego, czyli tabela przestawna ilc_lvho02
• Dane własne publikowane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem: https://funduszmieszkan.pl/pierwszy-rok-dzialalnosci-funduszu-mieszkan-na-wynajem/