Wzrost popytu plus spadek podaży równa się… wzrost cen?

W pierwszym kwartale 2023 r. wzrosło prawdopodobieństwo dalszego wzrostu średniej ofertowej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach – ostrzegają eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Zwracają uwagę na kurczącą się ofertę nowych mieszkań.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądały ceny mieszkań w lutym na rynku pierwotnym
• gdzie ceny wzrosły najbardziej
• ile kosztowały mieszkania z rynku wtórnego

W końcówce ubiegłego roku ceny transakcyjne bywały niższe od ofertowych, bo wiele firm deweloperskich proponowało kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Natomiast w pierwszych miesiącach tego roku deweloperzy częściej podwyższali ceny oferowanych mieszkań. 

Niektórzy deweloperzy mogli sobie na to pozwolić, bo zwiększył się ruch w ich biurach sprzedaży. Co ważne, sprzedaż nowych mieszkań wzrosła we wszystkich metropoliach bez wyjątku, a jedną z przyczyn tego zjawiska jest odzyskanie zdolności kredytowej przez wielu potencjalnych nabywców.

Od listopada ubiegłego roku zaczęła bowiem spadać stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ponadto Komisja Nadzoru Finansowego dała bankom zielone światło do obniżenia buforu ostrożnościowego (z 5% do 2,5%). 

Do biur sprzedaży firm deweloperskich wrócili jednak nie tylko ci, którzy wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkania z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej.

Wśród kupujących było też wielu takich, którzy ją mieli, ale liczyli na spadek cen mieszkań. Takich przecen nie było, więc dalsze odkładanie decyzji zakupowej przestało mieć sens. Tym bardziej, że rząd zapowiedział uruchomienie od lipca programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, a oferta mieszkań już teraz się kurczy. Najpewniej z tego samego powodu mieszkania kupowali posiadacze znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania, np. z myślą o wynajmie.

W ostatnich pięciu latach nie było tak słabego początku roku pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W ciągu zaledwie trzech miesięcy oferta mieszkaniowa na warszawskim rynku pierwotnym skurczyła się aż o 16%. W Krakowie ten spadek był jeszcze większy, bo 17%. Najmniej zmniejszyła się liczba oferowanych mieszkań w Poznaniu (o 3%). 

Jedną z przyczyn wstrzymywania inwestycji może być rosnący udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów. Takie zjawisko zaobserwowalismy w Poznaniu, Warszawie, Trójmieście, Łodzi i Aglomeracji katowickiej. Pod koniec marca największy odsetek gotowych mieszkań był we Wrocławiu (ok. 24%), zaś najmniejszy – w Łodzi (ok. 10%).

Sprawdź ofertę mieszkań w Łodzi

Deweloperzy mogą w każdej chwili zwiększyć podaż mieszkań, bo dysponują zapasem mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Zrobią to, kiedy łatwiej im będzie utrzymać w ryzach koszty budowy, a gospodarka wróci na ścieżkę wzrostu. 

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Tymczasem, oferta się kurczy, a skoro wzrósł popyt, to niektórzy deweloperzy mogą sobie pozwolić na podniesienie cen. Pamiętajmy jednak, że  funkcjonują oni w warunkach wysokiej inflacji. W większości metropolii, a szczególnie w Poznaniu i Trójmieście, realnie mieszkania potaniały w ciągu ostatnich 12 miesięcy, bo w tym okresie ich ceny rosły wolniej od kosztów budowy. Według GUS, w lutym były one aż o 13,9% wyższe niż przed rokiem.

Sprawdź ofertę mieszkań w Poznaniu

W tej sytuacji coraz mniej prawdopodobna jest korekta cen mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że tylko w aglomeracji katowickiej średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich utrzymała w marcu poziom z grudnia ubiegłego roku.

W pozostałych metropoliach ceny poszły w górę, np. w Warszawie aż o 6%, a w Trójmieście – o 4%. Dzieje się tak między innymi dlatego, że deweloperzy, którym nie minął zapał do budowania mieszkań, wciąż dedykują je głównie zamożnym klientom. Np. w stolicy pojawiło się w lutym na rynku ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw.

Sprawdź ofertę mieszkań w Warszawie

Średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie też wtedy, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych. Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w I kw. 2023 r. dość mocno się zmieniła. We wszystkich metropoliach skurczył się odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Trójmieście - z 5% do 4%. Równocześnie z 36% do 39% wzrósł tu odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.

Zobacz mieszkania w Trójmieście

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy również w Warszawie i Krakowie, gdzie mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. już praktycznie nie ma. Za to odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za metr wzrósł w ciągu ostatnich trzech miesięcy odpowiednio z 61% do 66% oraz z 50% do 55%. 

Sprawdź ofertę mieszkań w Krakowie

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Także na rynku wtórnym pierwszy kwartał 2023 r. przyniósł wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Pierwsze dwa miesiące tego roku zapowiadały cenową stabilizację. Jednak w marcu średnia zaczęła piąć się w górę. Jak wynika z danych GetHome.pl w Poznaniu i Aglomeracji Katowickiej pod koniec marca średnia cena metra kwadratowego była o 3% wyższa niż w grudniu ubiegłego roku. We Wrocławiu i Trójmieście średnia wzrosła w tym okresie o 2%, zaś w Warszawie, Krakowie i Łodzi wzrost był raczej symboliczny, bo wyniósł 1%.

Zobacz mieszkania we Wrocławiu

Stosunkowo duża na tle pozostałych metropolii podwyżka w Poznaniu i Aglomeracji Katowickiej jest prawdopodobnie efektem wyprzedawania najtańszych lokali. Np. w stolicy Wielkopolski średnia cena metra kwadratowego mieszkań, na które agencje pośrednictwa znalazły chętnych wynosiła w marcu niespełna 9,6 tys. Średnia w tym mieście sięga zaś 10,1 tys. zł za metr. W Katowicach wpływ na nią miało najpewniej także wprowadzenie na rynek mieszkań ze średnią ceną ok. 5,7 tys. zł za m kw., a więc wyższą od średniej dla całej oferty. 

Także na rynku wtórnym zaszły więc w tym roku spore zmiany w strukturze cenowej oferty, choć były one nieco mniejsze niż na rynku pierwotnym.

Zobacz mieszkania w Katowicach 

Największą zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu i Wrocławiu. W pierwszym z tych miast w grudniu ubiegłego roku 62% mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 10 tys. zł za m kw. W marcu  tego roku udział takich lokali skurczył się do 58%. Z kolei z 38% do 42% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 10 tys. zł za metr.

Warto zauważyć, że w Warszawie, Krakowie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest wyższa niż kupowanych od deweloperów. 

W pozostałych metropoliach mieszkania na rynku wtórnym są tańsze. Np. w Aglomeracji Katowickiej aż o 38%. Można to tłumaczyć w tym, że w ofercie agencji pośrednictwa jest duży udział mieszkań w starych blokach i kamienicach, których stan techniczny pozostawia wiele do życzenia.