NSA rozbraja kolejne miny w podatku od sprzedaży nieruchomości

Jednym z częstszych problemów był sposób obliczania terminu pięciu lat od nabycia nieruchomości, który pozwalał na skorzystanie z całkowitego zwolnienia w podatku. Osoby, które nie mogły powołać się na to zwolnienie skazane były na stosowanie zagmatwanych przepisów kształtujących ulgę mieszkaniową.

W ostatnich miesiącach Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygał kilka sporów o znaczeniu ogólnym, a wydane przezeń orzeczenia są bardzo korzystne dla podatników. Rozwiewają bowiem kolejne wątpliwości dotyczące początkowego terminu liczenia okresu, którego upływ pozwala na skorzystanie ze zwolnienia, bądź ulgi podatkowej. W dalszej części artykułu przedstawię dwa najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego zapadłe w tym przedmiocie.

Były małżonek i wdowiec sprzeda bez podatku

W uchwale z 15 maja 2017 roku, sygn. II FPS 2/17, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.

Uchwała ta co prawda odnosi się do nabycia całej nieruchomości przez współmałżonka po śmierci drugiego z małżonków, w przypadku gdy nieruchomość stanowiła składnik ich majątku wspólnego, niemniej analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku rozwodu, bądź zniesienia wspólności małżeńskiej majątkowej. Potwierdziła to także interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2018 r., sygn. nr 0113-KDIPT2-2.4011. 12.2018.1.SR.

Co to oznacza w praktyce? To, iż okres 5-letni uprawniający do skorzystania ze zwolnienia w podatku dochodowym powinien być liczony dla każdego z małżonków od dnia nabycia przez nich danej nieruchomości do majątku wspólnego. Zasadę tę stosuje się również, gdy w wyniku podziału, bądź zniesienia wspólności małżeńskiej majątkowej, jeden z małżonków otrzymał jego większą część, która nie odpowiadała jego udziałowi w majątku wspólnym.

Mogłoby się wydawać, że to oczywiste. Niemniej, dotychczas organy podatkowe, a nawet sądy administracyjne przyjmowały, że w takim przypadku – gdy jeden z małżonków otrzyma więcej aniżeli wynosił jego udział w majątku wspólnym – to ową nadwyżkę nabywał dopiero w dniu dokonania podziału tegoż majątku.

Można to zilustrować prostym przykładem. Byli małżonkowie dzielą po rozwodzie ich majątek, w którego skład wchodzi nieruchomość oraz inne mienie. Nieruchomość stanowi 70% wartości całego majątku, a udziały małżonków w majątku są równe. W takiej sytuacji małżonek przejmujący nieruchomość otrzymuje o 20% więcej, aniżeli wynosił jego udział w majątku wspólnym. Dotychczas, jeżeli zdecydowałby się on na sprzedaż tejże nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano podziału majątku, zobowiązany byłby do zapłaty podatku od ww. nadwyżki. Zgodnie natomiast z nową interpretacją, korzystać on będzie ze zwolnienia w podatku dochodowym od dochodu ze sprzedaży całości nieruchomości.

Umowa przedwstępna to też sprzedaż

W drugim z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że z ulgi mieszkaniowej korzystać można również, gdy na własne cele mieszkaniowe przeznaczy się pieniądze otrzymane na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży (zob. wyrok NSA z  22 listopada 2017 r., sygn. akt II FSK 2937/15).

Sytuacja dotyczyła przypadku, gdy osoba fizyczna zawarła umowę przedwstępną sprzedaży należącego do niej mieszkania. Na jej podstawie otrzymała zaliczkę na poczet ceny i przeznaczyła ją na zakup nowego mieszkania, w którym miała zamieszkać. Fiskus uznał, że środki pochodzące z zaliczki nie mogą korzystać z ulgi mieszkaniowej, gdyż ta dotyczy przychodu ze sprzedaży nieruchomości – umowa przedwstępna natomiast nie przenosi własności, a jedynie zobowiązuje do jej przeniesienia w przyszłości.

We wskazanym na wstępie wyroku Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił stanowiska organów skarbowych wskazując, że zbycie nieruchomości jest procesem, którego zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jest jednym z etapów. Zasadnicze znaczenie ma zaś cel danej transakcji, w tym przypadku przeznaczenie środków uzyskanych przez zbywcę na własne cele mieszkaniowe.

Na zakończenie należy przypomnieć, że owa korzystna interpretacja nie rozciąga się na sytuację przeciwną, tj. gdy osoba pragnąca skorzystać z ulgi mieszkaniowej zawiera, przed upływem dwóch lat, umowę przedwstępną albo umowę deweloperską. Od lat utrzymuje się bowiem zgodne stanowisko fiskusa i sądów administracyjnych, że przez nabycie należy rozumieć jedynie zawarcie umowy finalnej przenoszącej własność nieruchomości. Nie sposób jednakże wykluczyć, że w przyszłości i ta interpretacja ulegnie zmianie na korzyść podatnika.

Reasumują, jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości oraz skorzystanie ze zwolnienia, bądź ulgi w podatku dochodowym, warto jest prześledzić najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych. Może ono pomóc w odpowiednim rozłożeniu transakcji w czasie, tak aby było to jak najkorzystniejsze dla podatnika.