Mieszkaniówka w krzywym zwierciadle raportu KNF-u

Wrażenie robi przede wszystkim informacja o podwojeniu w ciągu pierwszych 9-ciu miesięcy ub. roku liczby oraz wartości kredytów mieszkaniowych o LTV większym niż 100%, odpowiednio z niespełna 150 tys. na koniec 2010r. do około 300 tys. na koniec września br., oraz z 56 mld do około 100 mld zł. Wskaźnik LTV (Loan to value) odnosi wysokość  udzielonego kredytu (bieżącego długu) do aktualnej wartości zabezpieczeń spłaty wierzytelności. -  Na dzień dzisiejszy statystyka ta szczęśliwie nie powinna ulec dalszemu pogorszeniu, ponieważ na 3Q 2011r. przypadło apogeum deprecjacji złotówki, a z drugiej strony korekta cen nieruchomości przebiega w stałym wyważonym trybie. Jednak fakt ten z punktu widzenia perspektyw procesu utrwalania stabilności finansowej krajowego rynku nieruchomości nie ma żadnego znaczenia.  Co więcej, dziś absolutnie nic nie wskazuje na to, aby prędko miał ukazać się raport KNF-u sygnalizujący pierwszą poważną poprawę parametrów portfela kredytów hipotecznych rodzimych banków – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

„W przypadku istotnego pogorszenia jakości portfela tych kredytów i konieczności realizacji przez banki zabezpieczeń na masową skalę (przy braku możliwości skutecznej realizacji innych zabezpieczeń), część klientów i banków musiałaby ponieść wysokie straty. Dlatego też banki powinny ustanowić dodatkowe zabezpieczenia lub też zabezpieczyć wzrost ryzyka dodatkowym kapitałem”- ostrzega w swoim raporcie KNF. Nieracjonalnie zakładając nawet eliminację ryzyka kolejnej zapaści złotego, już sama kontynuacja przeceny rodzimych nieruchomości mieszkaniowych może stać się czynnikiem silnie komplikującym perspektywy stabilności finansowania rynku nieruchomości przez banki. Wynika to z przewidywanej konieczności tworzenia zalecanych przez KNF dodatkowych zabezpieczeń, czy też gromadzenia kapitału na zabezpieczanie ryzyka, co będzie działaniem nie tylko absorbującym i kłopotliwym ale przede wszystkim wysoce kosztownym. Trudno sobie wyobrazić, by gros tych potencjalnych obciążeń nie zostało przez banki  przerzucone na przyszłą klientelę hipoteczną  poprzez wzrost kosztów okołokredytowych.

Prognozy oby nierealne

Tymczasem z każdym dniem rośnie intensywność medialnego przekazu procesu spadków cen nieruchomości, który przybiera coraz bardziej emocjonalną formę. Już pobieżna lektura większości prezentowanych na forach opinii zakłada nieuchronność dalszej, tym razem bardziej spektakularnej, przeceny mieszkań nawet o kolejne 30 proc. Tego typu rozumowanie ma sens wyłącznie w odniesieniu do wciąż rekordowo niskiej dostępności nieruchomości w Polsce. Jednak uwzględniając okołorynkowe realia, prognozy tego typu wydają się raczej „myśleniem życzeniowym”, w dodatku bez jakiejkolwiek świadomości skutków ich realizacji. Jarosław Jędrzyński uważa, że w świetle raportu KNF widać jak na dłoni, iż na obecnym zaawansowanym już etapie cyklu korekcyjnego każda kolejna zniżka cen powoduje istotne pogorszenie jakości portfela kredytów mieszkaniowych poprzez wzrost wolumenu kredytów z długiem hipotecznym przewyższającym wartość finansowanej nieruchomości.  – Trzeba także pamiętać o bardzo realnym ryzyku kursowym – przestrzega z kolei Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com. - Z całą pewnością pośród 300 tys. kredytów z LTV powyżej 100% na rynku już dziś „wegetuje” pokaźna liczba takich, dla których ten wskaźnik przekracza nawet 150%. W tym stanie rzeczy trudno sobie wyobrazić metodykę udzielania kredytów hipotecznych  oraz aktywność sektora bankowego  w obszarze finansowania rynku nieruchomości w środowisku kolejnego etapu, tym razem znacznego spadku ich cen i ewentualnej równoległej deprecjacji złotego. Banki w tego typu okolicznościach raczej skupiłyby się na zabezpieczaniu posiadanych pozycji, maksymalnie ograniczając akcją kredytową tak w kwestii obsługi indywidualnych nabywców jak i deweloperów – dodaje Moszczyński. Analogiczny stan rynku nieruchomości, na którym postępującej przecenie towarzyszył silny regres kredytowania hipotecznego stymulujący spadek efektywnego popytu równoważącego podaż, mieliśmy już np. w Hiszpanii przed czterema laty. Tam w 2008 roku spadek wolumenu kredytów hipotecznych oraz liczby transakcji zaledwie o jedną czwartą spowodował zapaść na tamtejszym rynku nieruchomości, której tragiczne skutki  jeszcze długo będą wpływać na stan iberyjskiej gospodarki.

Ograniczony potencjał spadków?

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania wprowadzonego na rynek warszawski przez deweloperów w 4Q 2011 roku wyniosła około 6800 zł. To nominalnie (bez uwzględnienia inflacji) poziom ceny ofertowej z początku 2006 roku, a więc wstępnej fazy boomu. Wiadomo jednak, że to nie koniec korekty. Jaki poziom ceny mkw. dla stołecznej inwestycji byłby więc odpowiedni dla końca fazy spadkowej? - Niestety na tak postawione pytanie nie ma dobrej odpowiedzi. Wynika to z konfliktu interesów pomiędzy tymi, którzy dopiero planują zakup swojego pierwszego lokum, a setkami tysięcy rodzin, które nabyły mieszkanie w trakcie boomu po spekulacyjnie wywindowanych cenach, a dziś często borykają się ze „złym” kredytem hipotecznym – mówi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com. Raport KNF-u jest pierwszym poważnym sygnałem, że krajowa mieszkaniówka niczym w krzywym zwierciadle prezentuje się gorzej niż można było tego oczekiwać, przez co potencjał spadkowy rynku wydaje się już dość mocno ograniczony.  Gdyby tak miało nie być, to ryzyko scenariusza zakładającego przekroczenie przez rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych  granicy, na której korekta przechodzi w załamanie,  znacząco by wzrosło.