Pytania do dewelopera - o co pytać inwestora?

Zakup mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Nie dziwi więc fakt, że już w trakcie poszukiwań wymarzonych czterech kątów rodzi się wiele pytań i wątpliwości. To właśnie dlatego opracowaliśmy listę zagadnień, które warto poruszyć podczas spotkania z deweloperem.

Dzięki niej unikniesz rozczarowań i zyskasz pewność, że decyzja o zakupie własnego M okazała się trafiona. Zapraszamy o lektury.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• o co warto zapytać dewelopera przed podpisaniem umowy
• jak się przygotować do spotkania z deweloperem
• jakie dokumenty powinniśmy otrzymać od dewelopera

Spotkanie z deweloperem - jak się przygotować?

Gdy zapada decyzja o zakupie własnego mieszkania, pierwsze zagadnienia z jakimi trzeba się zmierzyć zazwyczaj dotyczą takich kwestii, jak lokalizacja, metraż i rozkład lokalu. Warto jednak przygotować się do kupna mieszkania, biorąc pod uwagę nieco szersze rozeznanie. Niezbędne w tym zakresie może okazać się spotkanie z inwestorem. Jak się do niego przygotować? 

Przedstawiamy wskazówki, które ułatwią rozmowę z deweloperem.

Pytania do dewelopera warto mieć pod ręką

Zanim umówisz się na spotkanie z inwestorem, dobrze się przygotuj. Spisz na kartce wszystkie pytania, jakie chcesz mu zadać - skorzystaj z naszego opracowania. Możesz też wysłać je do dewelopera w formie wiadomości mailowej. To częsta praktyka, która pozwoli inwestorowi lepiej przygotować się do spotkania. Znając Twoje oczekiwania będzie mógł m.in. z wyprzedzeniem przygotować niezbędne dokumenty. To spora oszczędność czasu – zarówno dla Ciebie, jak i dewelopera bądź jego przedstawiciela.

Znajdź najlepsze mieszkanie dla siebie

Nie obawiaj się zadawania pytań, nawet tych, które wydają się mało istotne. Doradca sprzedaży przeprowadził setki rozmów z klientami i jest pewnego rodzaju ambasadorem inwestycji. Zna wszelkie szczegóły związane z projektem, dlatego rozwieje każdą Twoją wątpliwość. Rób notatki i bądź wnikliwy. Podczas zakupu mieszkania, nie powinno być miejsca na żadne niedopowiedzenia. To właśnie od kompletu informacji, które zbierzesz, zależy Twój spokój i poczucie bezpieczeństwa.

Przed spotkaniem - o czym warto pamiętać?

Najważniejsze to posiadać zdolność kredytową, znaleźć odpowiednią inwestycję, a następnie - wypytać o wszelkie szczegóły inwestora, z którym będziesz podpisywać umowę. Zakup nieruchomości to ogromny wydatek, który wymaga podjęcia kluczowych decyzji i nierzadko stanowi zobowiązanie na 30 lat.

To właśnie dlatego, jeszcze przed spotkaniem z deweloperem warto odwiedzić bank lub spotkać się z pośrednikiem kredytowym, aby dowiedzieć się jaką posiadasz zdolność kredytową i jakie masz możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Zobrazuje to wyraźnie, w jakim zakresie możesz negocjować z deweloperem oraz wskaże, czy jesteś w posiadaniu środków, które pozwolą na wybór dodatkowych opcji, jak garaż, miejsce postojowe czy komórka lokatorska.

Jakie kwestie prawne sprawdzić przed zakupem mieszkania? Odpowiedź na to pytanie znajdziesz w artykule opracowanym przez naszego eksperta. Gdy dysponujesz już wiedzą, jaką posiadasz zdolność kredytową i sprawdzisz wszelkie kwestie formalne, warto przygotować listę podstawowych pytań, jakie należy zadać deweloperowi.

O co pytać dewelopera?

Procedura związana z kupnem mieszkania wiąże się z szeregiem emocji - w głowie rodzi się wiele pytań, na które odpowiedź warto znaleźć dużo wcześniej niż w momencie podpisywania umowy. Strony internetowe i broszury informacyjne deweloperów - nawet jeśli zawierają wszelkie szczegóły na temat projektu -nie zastąpią rozmowy z inwestorem. Warto dopytać o przeprowadzone inwestycje, referencje oraz zadać kilka pytań dotyczących dotychczasowej działalności. Nie bój się pytać o wszystko, co Cię interesuje. Poniżej przestawiamy listę najważniejszych pytań, jakie powinieneś zadać deweloperowi.

Czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę?

Pytanie wydaje się oczywiste, przez co jest rzadko zadawane przez potencjalnych klientów. Pozwolenie stanowi jednak gwarancję zgodności inwestycji z prawem. Wymogiem ustawy deweloperskiej jest umożliwienie Klientowi zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z rejestru przedsiębiorców spółki, kopią pozwolenia na budowę inwestycji, sprawozdaniem finansowym spółki za 2 ostatnie lata obrotowe oraz projektem architektoniczno-budowlanym budynku, jak również pozostałych budynków realizowanych w ramach zadania inwestycyjnego.

Wystarczy zatem poprosić w biurze sprzedaży o okazanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Niechęć dewelopera do przedstawienia dokumentu, powinna być niepokojącym sygnałem sugerującym, że być może takiego pozwolenia nie posiada, czyli działa niezgodnie z prawem.

Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera?

Przy wyborze dewelopera warto zwrócić uwagę na to, jak długo działa na rynku oraz jakie projekty dotychczas zrealizował. Daje to możliwość przekonania się, jak wyglądały poprzednie budynki, jaki miały standard i jakość wykończenia oraz podpytania mieszkańców o zadowolenie ze współpracy z firmą. Przy dokonywaniu wyboru warto też sprawdzić, czy deweloper realizuje inwestycje w innych miastach. Może to świadczyć o bogatszym doświadczeniu i upewnić nas o słuszności wyboru.

Jak sprawdzić dewelopera? Na co zwrócić uwagę przy wyborze wiarygodnego inwestora? Zapoznaj się z naszym poradnikiem abc kupna mieszkania - znajdziesz tam szereg przydatnych wskazówek, które okażą się nieocenionym wsparciem na wszystkich etapach związanych z kupnem mieszkania.

Jakie są zasady rezerwacji mieszkania?

Ten proces najczęściej podzielony jest na dwa etapy. Bezpłatną rezerwację lokalu, która trwa kilka dni roboczych — w tym czasie możesz na spokojnie przemyśleć swoją decyzję, oraz rezerwację mieszkania na dłuższy okres. W tym przypadku wymagane jest podpisanie umowy rezerwacyjnej oraz wpłata ustalonej przez dewelopera kwoty wliczanej w poczet ceny lokalu.

Oczywiście z perspektywy przyszłych nabywców liczy się przede wszystkim czas decyzji. Warto się pospieszyć, szukając mieszkania na sprzedaż. Wrocław, Kraków, a także Warszawa, Poznań czy Gdańsk, czyli największe rynki nieruchomości w Polsce - cieszą się ogromnym zainteresowaniem.

Zobacz więcej ofert mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Na jakim piętrze jest dostępne mieszkanie i na jakie strony świata skierowane będą okna?

Bardzo często orientacja mieszkania względem stron świata jest bagatelizowana przez kupujących. To błąd, ponieważ to od niej w dużej mierze będzie zależał Twój komfort mieszkania. Ma ona przełożenie na doświetlenie pomieszczeń, funkcjonalność czy wysokość rachunków. Z kolei wybór piętra zależy od Twoich preferencji – jeżeli marzysz o ogródku, zastanów się nad parterem, z kolei piękny widok może zapewnić Ci mieszkanie na jednym z wyższych pięter.

Mieszkanie na parterze czy mieszkanie na piętrze? czytaj

Jaki będzie standard wykończenia i wyposażenia mieszkania oraz części wspólnych budynku?

Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz? Zazwyczaj inwestorzy oferują możliwość zakupu lokalu w standardzie deweloperskim lub w opcji wykończenia pod klucz. Oba pojęcia się od siebie różnią, nie tylko w rozumieniu ogólnym, ale także u każdego z deweloperów - mogą oznaczać co innego. To właśnie dlatego, podczas rozmowy z deweloperem, warto zapytać na czym nam zależy i dokładnie zapoznać się z informacjami o danej inwestycji. Te detale stanowią o jakości wykończenia i - w ostateczności - o wartości mieszkania.

Jak będzie wyglądała okolica inwestycji?

Okolica inwestycji będzie miała wpływ na komfort Twój i Twoich najbliższych. Zawczasu sprawdź, w jakiej odległości od budynku znajdować się będą przystanki komunikacji miejskiej, sklepy oraz placówki edukacyjne.

Kupując mieszkanie, szczególną uwagę zwracamy na otoczenie. Zielone tereny zachęcają do wyboru lokalizacji. Jednak często nie zdajemy sobie sprawy, że w ciągu kilku lat zagospodarowanie okolicznego terenu może zmienić się w sposób radykalny. W miejscu pustej przestrzeni mogą powstać nowe bloki, zasłaniające wymarzony widok. Żeby uniknąć takiego rozczarowania możesz zapytać dewelopera o możliwość otrzymania prospektu, w którym zawarte są istotne informacje dotyczące obszaru wokół inwestycji.

Prospekt informacyjny to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie powinieneś otrzymać od dewelopera. O tym, co powinien zawierać i na jakie elementy zwrócić szczególną uwagę podczas jego lektury, przeczytasz w artykule opracowanym przez naszego eksperta. Zawsze również warto sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, z którego dowiesz się, jakie jest przeznaczenie terenu. Plan ten można uzyskać bezpośrednio w Urzędzie Gminy lub – coraz częściej – na stronach internetowych poszczególnych jednostek administracyjnych.

Czy w inwestycji znajdują się dodatkowe powierzchnie, jak miejsca parkingowe i komórki lokatorskie? W jakiej cenie można je nabyć?

Deweloper powinien udostępnić nabywcom halę garażową lub parking (w tym miejsca przeznaczone dla osób niepełnosprawnych), stosownie do przeznaczenia działki budowlanej i sposobu jej zabudowy. Jednak w przypadku rewitalizowanych kamienic w centrach miast wcale nie jest to oczywiste, dlatego, jeśli zależy Ci na zakupie miejsca parkingowego, już na samym początku upewnij się, czy znajduje się ono w projekcie.

Co zawierają i jak wysokie będą opłaty administracyjne?

Od wysokości czynszu administracyjnego zależy wiele czynników m.in. lokalizacja budynku czy dodatkowe usługi związane z utrzymaniem części wspólnych. Warto o to dopytać, by uniknąć przykrej sytuacji, w której utrzymanie mieszkania przekroczy Twoje możliwości finansowe.

Dodatkowe pytania dla dewelopera

Spotkanie z deweloperem gwarantuje możliwość poznania szczegółów dotyczących inwestycji i jej okolicy, samego lokalu, oferowanych udogodnień czy sposobu finansowania. To od sprawdzenia nawet najmniejszych detali i wypytania o wszelkie drobiazgi zależy Twoje późniejsze zadowolenie z zakupu mieszkania.

To właśnie dlatego, warto być dociekliwym i konsekwentnie zadawać pytania - nawet te dodatkowe. Poniżej przedstawiamy listę uzupełniających pytań, jakie warto zadać deweloperowi.

Według jakiej normy liczona jest powierzchnia mieszkania? Czy doliczane są do niej ściany działowe?

W umowie deweloperskiej powinien znaleźć się zapisek dot. normy pomiaru mieszkania. Najpopularniejszą normą jest ISO 9836, która zakłada że ściany działowe nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, z zastrzeżeniem, że wlicza się do niej te ścianki, które mogą być demontowane.

Czy mieszkanie nie sąsiaduje z windą?

Dopytaj czy w budynku znajdzie się winda cichobieżna, dzięki czemu nie będzie Ci ona przeszkadzać, zwłaszcza gdy mieszkanie zlokalizowane jest na jednym z niższych pięter.

Czy inwestycja będzie miała dostęp do drogi dojazdowej?

Upewnij się, że deweloper zadbał, o to, aby nieruchomość była połączona z najbliższą drogą publiczną. Stosowny zapis powinien pojawić się w umowie deweloperskiej, ponieważ jako nabywca powinieneś mieć możliwość dotarcia do budynku bez naruszania własności prywatnej innych osób.

Czy w pobliżu inwestycji znajdują się dodatkowe miejsca parkingowe naziemne?

Jeżeli masz nadzieję, że zamiast kupować miejsce postojowe, uda Ci się parkować samochód na miejscu ogólnodostępnym, to niestety możesz się słono przeliczyć. Jednak warto dopytać, czy na terenie posesji deweloper udostępnia dodatkowe miejsce dla samochodów lub, czy w pobliżu budynku znajdują się bezpłatne parkingi, na których Twoi goście będą mogli zostawić samochód.

Czy kupno garażu jest obowiązkowe?

Zazwyczaj kupno miejsca postojowego w hali garażowej jest opcją dodatkową. Warto jednak o to dopytać przed podpisaniem umowy, gdyż zdarzają się inwestycje, w których kupujący mieszkanie zobligowany jest do zakupu miejsca postojowego.

Czy w inwestycji znajdą się lokale usługowe? Jaką będą pełnić funkcję?

To ważne pytanie, bo o ile dodatkowy sklep czy zakład usługowy zawsze jest mile widziany, to pizzeria albo bar z przekąskami mogą w perspektywie czasu nie wpływać na komfort użytkowania mieszkania, zwłaszcza gdy będą znajdować się po tej samej stronie, co Twoje mieszkanie.

Jakie części wspólne są przewidywane w inwestycji?

Deweloperzy przywiązują coraz większą wagę do miejsc wspólnych. Do najpopularniejszych należą rowerownia i wózkownia, ale w budynku mogą się znaleźć również strefy fitness, specjalnie zaprojektowane ogrody czy place zabaw. Jakie udogodnienia najczęściej przewidują deweloperzy? Zapoznaj się z opracowaniem naszego eksperta.

Czy firma posiada lub może mieć w trakcie trwania umowy jakiekolwiek obciążenia, hipoteki czy ograniczenia?

Wszystkie informacje na temat sytuacji finansowej dewelopera powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym, który otrzymasz w biurze sprzedaży, niezależnie od tego, czy podpisałeś już umowę zakupu mieszkania.

Jaki jest harmonogram płatności i czy pierwsza wpłata jest zwracana w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego?

To jedno z ważniejszych pytań! Zazwyczaj pierwsza wpłata wynosi 20% i uiszcza się ją po podpisaniu umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Następnie będziesz miał czas na uzyskanie kredytu, w zależności od firmy deweloperskiej, od której kupujesz mieszkanie, może to być 30-60 dni. Jeżeli w tym czasie przynajmniej 2 banki odmówią przyznania Ci kredytu, deweloper powinien zwrócić koszt pierwszej wpłaty za mieszkanie.

Jaki jest całkowity koszt brutto wraz z „przynależnościami”(udziałem w gruncie z balkonem, miejscem garażowym, pomieszczeniem gospodarczym itp.)?

Na cenę mieszkania zazwyczaj składa się tylko lokal, a za dodatkowe powierzchnie użytkowe, musisz oddzielnie dopłacić. W zależności od lokalizacji, inwestycji czy dewelopera, te ceny mogą się wahać w granicach 30 – 40 tys. za miejsce postojowe oraz 2 – 4 tys. za mkw. komórki lokatorskiej.

Jak finansowana jest inwestycja?

Część deweloperów posiada własny kapitał, a więc nie jest zależna od finansowania banków. Dzięki temu nawet w razie kryzysu możesz być pewny, że Twoje mieszkanie zostanie wybudowane zgodnie z oczekiwaniami.

Jakie są warunki odstąpienia od umowy?

Jest to bardzo ważne pytanie przy podpisywaniu umowy. Warunki odstąpienia od umowy dla każdej ze stron reguluje ustawa deweloperska. Deweloper jednak może posiadać dodatkowe ustalenia np. w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu deweloper może godzić się na odstąpienie klienta od umowy. Jedno jest pewne - należy się wnikliwie zapoznać ze sformułowanymi zasadami odstąpienia od umowy.

Czy obecnie budowa idzie zgodnie z harmonogramem?

Dobrą praktyką jest publikowanie przez deweloperów na stronie projektu lub w social mediach zdjęć, pokazujących etapy realizacji inwestycji, dzięki czemu na bieżąco będziesz mógł sprawdzać, czy deweloper wywiązuje się z ustalonego harmonogramu.

Pakiet deweloperski dokumentów - co powinieneś otrzymać?

Podczas spotkania przedstawiciel powinien odpowiadać na wszystkie Twoje pytania w sposób przejrzysty i zrozumiały. Dodatkowo powinieneś otrzymać pakiet niezbędnych dokumentów:

1. Wzór umowy wraz z załącznikami (plan mieszkania, standard wykończenia, harmonogram spłat, ewentualnie harmonogram robót budowlanych);
2. Odpis aktualny z księgi wieczystej nieruchomości – w przypadku jego braku kopię aktu notarialnego, którym deweloper nabył prawa do nieruchomości;
3. Odpis aktualny KRS;
4. Zaświadczenie o niezaleganiu we wpłatach na rzecz ZUS i Urzędu Skarbowego.

Gdy zostały już przedstawione wszystkie dokumenty, a na zadane pytania otrzymałeś satysfakcjonujące odpowiedzi, możesz rozpocząć procedury związane z podpisywaniem umowy.

Jeśli jednak pewne aspekty budzą Twoją wątpliwość, warto je dokładnie zweryfikować i nie ulegać emocjom. Najważniejsze przy transakcjach związanych z kupnem mieszkania jest podejmowanie przemyślanych decyzji, po uprzednim przeanalizowaniu wszystkich wad i zalet, a także skalkulowaniu możliwości. 

Czeka Cię rozmowa z deweloperem? A może wręcz przeciwnie, odbyłeś już rozmowę z inwestorem? Niezależnie od etapu, na jakim się znajdujesz, możesz podzielić się z nami swoimi opiniami i spostrzeżeniami. Zachęcamy do dodawania komentarzy - z chęcią na nie odpowiemy.