Kupiłeś mieszkanie 10 lat temu? Obecnie prawdopodobnie jest warte sporo mniej

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 31.01.2017, Data aktualizacji: 14.06.2017

Średnia ocen 4/5 na podstawie 5 głosów

Kupiłeś mieszkanie 10 lat temu? Obecnie prawdopodobnie jest warte sporo mniej
Drastyczny spadek cen nieruchomości to problem nie tylko dla tzw. frankowiczów. Także wielu kredytujących się w złotówce, którzy kupowali w latach 2006 – 2008 nie ma szans teraz sprzedać mieszkania, tak by z uzyskanych środków spłacić kredyt. W wiodących miastach ceny poszły w dół o kilkadziesiąt procent.

Niezbywalność mieszkań bez straty finansowej może oznaczać prawdziwy życiowy dramat. Posiadacz takiej nieruchomości staje się niejako jej niewolnikiem. Musi dbać o to, by spłacać kredyt, jednocześnie mając bardzo ograniczone pole manewru. Jest niejako przywiązany do mieszkania. Jedynym wyjściem, by uciec od kosztów kredytowania i myśleć o nowych planach mieszkaniowych, jest wynajem. Ten nie zawsze jednak okazuje się możliwy.

Przypomnijmy, że górka cenowa na rynku nieruchomości w Polsce urosła po wejściu naszego kraju do Unii Europejskiej. W latach 2006 – 2008, w wyniku wzbogacenia się obywateli, ale też szeroko zakrojonej akcji kredytowej banków powiązanej z liberalnymi wymogami kredytowymi oraz agresywną akcją marketingową, dynamicznie zaczął rosnąć popyt na mieszkania. Te drożały nieomal z tygodnia na tydzień. W ten sposób wykreowano bańkę cenową. Kredytobiorcy przyspieszali decyzje zakupowe, utwierdzani w przekonaniu, że trzeba kupić mieszkanie jak najszybciej, bo później będzie jeszcze drożej. Oczywiście pośrednicy finansowi i nieruchomości również „zrobili swoje”. Niewiele wspominano o ryzyku kursowym oraz zmianach stóp procentowych, jednocześnie przekonując klientów, że inwestycje mieszkaniowe są bezpieczne, bo w dłuższej perspektywie ceny i tak będą rosły.

Kilka lat później wszystkie te opowieści można już było włożyć między bajki. Polski rynek nieruchomości dostał rykoszetem w wyniku wybuchu ogólnoświatowego kryzysu. Frank szwajcarski poszybował w górę, a ceny mieszkań zaczęły mocno spadać. Obecnie – po 10 latach od czasu górki cenowej – stawki nie wróciły jeszcze do tamtych poziomów, a Polska jest jednym z europejskich krajów gdzie nieruchomości drożeją najwolniej. Wg Eurostatu nasz kraj plasuje się na  ósmym miejscu od końca pod względem zmian cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

Skala przeceny

Szczyt górki cenowej oraz późniejsza wartość minimalna przypadały na lokalnych rynkach w różnym czasie, jednak prawidłowość wszędzie jest taka sama. Nawet jeśli obecnie mieszkania odrabiają cenowe straty, to aktualne wzrosty są zdecydowanie wolniejsze, niż spadki cen kilka lat temu.

Różna jest też skala przeceny, ale zazwyczaj chodzi o kilkadziesiąt procent. W Warszawie szczyt górki cenowej przypadał na II kw. 2008. Wtedy za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było płacić średnio  8600 zł/ mkw. Od tego momentu zaczął się cykl spadkowy, który osiągnął wartość minimalną w 2012. Stołeczne ceny „zjechały” aż do poziomu 6400 zł, a więc spadły średnio o 25 proc. Później mieszkania znów zaczęły drożeć, ale już znacznie wolniej. Praktycznie od trzech lat pozostają na niezmienionym poziomie, czyli około 7500 zł/ mkw.

Zjazd cenowy w Krakowie był podobny. W III kw. 2007 roku metr kwadratowy kosztował tam średnio 8000 zł. Najniższą wartość nieruchomości uzyskały natomiast w 2013 r., gdy wynosiły przeciętnie 5700 zł, co oznacza spadek w stosunku do szczytu górki o blisko 30 proc. Obecnie – od roku – stawki się praktycznie nie zmieniły i wynoszą około 6300 zł/ mkw.  Jeśli przyjąć, że nabywca, który kupił 50 mkw. na szczycie bańki cenowej i chce je teraz sprzedać po cenie rynkowej, uzyska o 85 tys. zł mniej, niż musiał wydać na zakup!

Kto nie sprzeda?

Oczywiście nie wszyscy są tak złej sytuacji, że kwota z obecnej sprzedaży nieruchomości nie wystarczy, by pokryć zobowiązanie kredytowe. Wszystko zależy od warunków kredytowania. Niestety, w przywołanym okresie banki przyznawały kredyty hojną ręką, na wyjątkowo liberalnych zasadach. Tak więc w stosunkowo najgorszym położeniu będą ci, którzy ciągle spłacają głównie odsetki. Takie sytuacje się zdarzają np. przy kredytach na 50 lat, na ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Choć ciężko w to uwierzyć, ale tego typu produkty bankowe były wtedy dostępne. Dlatego w interesie kredytobiorców jest przyspieszenie spłaty zobowiązania, tak by w największym możliwym stopniu zmniejszyć kapitał pozostały do spłaty. Jest to tym bardziej konieczne, że w perspektywie czeka nas seria podwyżek – dziś rekordowo niskich stóp procentowych. Nadpłata (najlepiej większej kwoty) pozwoli nie tylko „zbić” wysokość kredytu i ewentualnie otworzyć sobie drogę do sprzedaży mieszkania, ale też zneutralizować ewentualny wzrost rat kredytowych.

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: