Upadłość dewelopera - co warto wiedzieć?

Z lektury tego artykułu dowiesz się:

• kiedy następuje upadłość dewelopera
• jak chroni Cię prawo w przypadku upadłości inwestora
• jak ustawa deweloperska zabezpiecza

Kiedy następuje upadłość dewelopera?

W pierwszej kolejności zastanówmy się jednak, w jakich przypadkach może w ogóle dojść do ogłoszenia upadłości dewelopera. Zgodnie z ustawą prawo upadłościowe, upadłość ogłasza się, gdy przedsiębiorca jest niewypłacalny, czyli nie reguluje swoich bieżących zobowiązań. Dodatkowo prawo wymaga, by taki stan utrzymywał się przez co najmniej 3 miesiące. Drugim przypadkiem jest sytuacja, gdy zobowiązania pieniężne dewelopera przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający 24 miesiące.

Jak duże jest ryzyko bankructwa dewelopera?

Jak widzimy zatem, przejściowe i krótkotrwałe trudności finansowe dewelopera nie będą prowadziły jeszcze do jego upadłości. Dopiero, gdy utrzymują się one przez czas dłuższy, ryzyko bankructwa dewelopera zwiększa się. Ryzyko upadłości zależne jest zatem od koniunktury na rynku mieszkaniowym, a także cen materiałów i robocizny. Co prawda obecnie popyt na nieruchomości jest bardzo duży, z drugiej strony ceny i wynagrodzenia rosną równie szybko.

Mniej obarczony ryzykiem upadłości będzie duży deweloper prowadzący kilka inwestycji jednocześnie. Łatwiej zbankrutować firmie, która prowadzi tylko jedno przedsięwzięcie deweloperskie i nie ma solidnego zaplecza. Bezpieczniej zatem wybierać sprawdzonych deweloperów albo takich, których finansują inwestycje z własnych środków.

Co u upadłości dewelopera mówi ustawa deweloperska?

Wejście w życie ustawy deweloperskiej znacząco zwiększyło ochronę nabywców nieruchomości. Jest ona kilkustopniowa:

-     umowa deweloperska zawarta w formie aktu notarialnego pozwala na sądowe domaganie się przeniesienia własności lokalu na nabywcę,

-     dzięki rachunkom powierniczym deweloper otrzymuje jedynie taką część środków, która odpowiada zaawansowaniu budowy, pozostałe wpłaty gromadzone są przez bank i w razie upadłości zwracane wpłacającym,

-     deweloper zobowiązany jest posiadać gwarancję bankową albo ubezpieczeniową na wypadek upadłości.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera pieniądze zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja deweloperska oraz dopłaty wnoszone przez nabywców w razie kontynuacji przedsięwzięcia, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców mieszkań lub domów. Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może natomiast ulec zmianie bez zgody nabywcy.

Deweloper ogłasza upadłość - jak chroni nas prawo?

Wskazane w poprzednim punkcie mechanizmy ochronne to tylko część regulacji dotyczących bankructwa dewelopera. W ustawie prawo upadłościowe znajdziemy bowiem odrębny rozdział poświęcony upadłości firm deweloperskich.

W pierwszej kolejności syndyk (osoba wyznaczona przez sąd upadłościowy do prowadzenia upadłości) stara się sprzedać przedsiębiorstwo dewelopera w całości, tak aby nabywca kontynuował przedsięwzięcie deweloperskie. Gdy to się nie uda, dochodzi do sprzedaży majątku upadłego i następuje podział uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy wierzycielami. Wierzycielami są także nabywcy mieszkań – niemniej uczestniczą oni w podziale nie tylko środków ze sprzedaży mienia ale także mogą liczyć na zwrot kwot znajdujących się na rachunkach powierniczych oraz wypłatę z gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej dewelopera.

Przepisy prawa upadłościowego dają syndykowi także możliwość wykonania zobowiązań, jakie zawarła firma przed ogłoszeniem upadłości. Chodzi tu o przypadki, gdy dana inwestycja jest w zaawansowanym stadium i bardziej opłacalne pod względem ekonomicznym jest dla wierzycieli wykonanie umowy, czyli w omawianym przypadku dokończenie inwestycji deweloperskiej. Syndyk ma wszakże również prawo odstąpić od umów, które zawarł upadły deweloper przed ogłoszeniem upadłości.

Rachunek powierniczy a bankructwo dewelopera

O wiele lepiej chronione są zainwestowane przez klientów pieniądze na zakup mieszkań po wejściu w życie ustawy z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej). W myśl jej przepisów deweloper, który chce rozpocząć sprzedaż mieszkań lub domów, musi z wybranym przez siebie bankiem podpisać umowę o prowadzenie rachunku mieszkaniowego powierniczego, na którym bank będzie ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Jest to tzw. środek ochrony środków finansowych przeznaczonych na realizację inwestycji deweloperskiej.

Ustawa deweloperska przewiduje kilka możliwych rodzajów rachunków powierniczych:

-     zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

-     otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;

-     otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;

-     otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być:

1.    zamknięty - bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze jednorazowo - po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na klienta prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej albo

2.    otwarty - bank wypłaca pieniądze zgromadzone przez nabywcę na rachunku etapami, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.

Wypłatę środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego poprzedza kontrola dokonaną przez wyznaczoną przez bank osobę, która posiada uprawnienia budowlane. Dokonanie wypłaty deweloperowi zgromadzonych przez nabywców na mieszkaniowych rachunkach powierniczych środków finansowych wbrew postanowieniom ustawy deweloperskiej stanowi przestępstwo zagrożone m.in. karą pozbawienia wolności do dwóch lat.

Jak już była o tym mowa wyżej, w przypadku upadłości dewelopera, środki zgromadzone na rachunkach powierniczych tworzą oddzielną pulę, z której wypłaty następują wyłącznie na rzecz klientów dewelopera.

Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny

Sytuacja kredytobiorcy jest zależna od dalszego losu inwestycji deweloperskiej. Jeżeli będzie ona kontynuowana przez inny podmiot, nie będzie wpływało to na umowę kredytową. Bank wypłacać będzie dalej środki, zgodnie ze zaktualizowanym harmonogramem. Jeżeli zaś inwestycja jest już w ostatnim stadium, można domagać się przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę i wpisu hipoteki na rzecz banku kredytującego.

W przypadku likwidacji dewelopera, nabywca otrzyma środki z rachunku powierniczego oraz z gwarancji posiadanej przez dewelopera na wypadek jego upadłości. Uczestniczyć on będzie także w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży innego mienia upadłego. Środki te powinien on przekazać na spłatę kredytu. Jeżeli nie wystarczą do tego, warto powziąć negocjacje z bankiem celem uregulowania zaistniałej sytuacji. Fakt upadłości dewelopera nie powoduje bowiem rozwiązania umowy o kredyt hipoteczny i nie zwalnia z jego spłaty.

Upadłość dewelopera - podsumowanie

Jak widzimy, bankructwo dewelopera może wprowadzić spore utrudnienia w zakupie nieruchomości. Prawo przewiduje jednakże dodatkowe mechanizmy mające chronić nabywców. Mowa tu w szczególności o rachunkach powierniczych, dodatkowych gwarancjach oraz formie umowy deweloperskiej. Podstawowym zabezpieczeniem powinno być wszakże sprawdzenie dewelopera i inwestycji przed zawarciem umowy deweloperskiej.

W internecie znajdziemy nie tylko opinie innych klientów ale także sprawozdania finansowe dewelopera. Możemy również uzyskać szereg informacji na temat gruntu, na którym ma być realizowana inwestycja. Dodatkowe informacje z pewnością pomogą przy podejmowaniu decyzji.