Jakie są zasady opodatkowania najmu mieszkania?

Aneta Mościcka
Aneta Mościcka

Data publikacji: 16.12.2013, Data aktualizacji: 16.12.2013

Średnia ocen 4/5 na podstawie 3 głosów

Jakie są zasady opodatkowania najmu mieszkania?
Wiele osób traktuje kupno mieszkania jako inwestycję pod wynajem. Warto w związku z tym wiedzieć, jakie zasady obowiązują przy opodatkowaniu najmu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof) traktuje jako źródła przychodów między innymi: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze. Przychodami natomiast są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Ustalenia wysokości poszczególnych rodzajów przychodów, w tym przychodów z najmu trzeba dokonywać na podstawie art. 11 updof., który określa zasady ustalania poszczególnych rodzajów przychodów.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co wynika z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b updof.

Co jest przychodem do opodatkowania?

Przy opodatkowaniu umowy najmu ważny jest po pierwsze fakt podpisania umowy między najemcą i wynajmującym (właścicielem mieszkania). Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a updof, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Co w praktyce oznacza, że wynajmujący ma obowiązek zapłacić fiskusowi zaliczkę na podatek od najmu wtedy, gdy otrzyma czynsz od najemcy.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z eksploatacją mieszkania, czyli przykładowo: opłaty związane z lokalem takie jak - opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, jeżeli z umowy wynika, że najemca ma obowiązek ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie powodują więc także przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Opłaty licznikowe są zatem neutralne pod względem podatkowym. W zakresie uiszczania opłat licznikowych wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a dostawcami mediów. Oznacza to, że opłaty licznikowe nie będą stanowić u wynajmującego przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wynajmującego za oddanie mieszkania w najem.

Warto zatem pamiętać o tym, aby z umowy najmu precyzyjnie wynikało, ile wynosi sam czynsz, bez opłat licznikowych, na wypadek ewentualnych pytań ze strony urzędu skarbowego.

Co z podatkiem od kaucji?

Co do zasady, opodatkowaniu nie podlega kaucja otrzymywana przez wynajmującego przy podpisywaniu umowy najmu, bo ma ona charakter zwrotny na zakończenie najmu. Jeżeli natomiast właściciel mieszkania zatrzyma całość, bądź też część kaucji, to powinien ją zaliczyć do przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Rozliczenie z fiskusem

Podatek od najmu wynosi 8,5 proc. od miesięcznej wartości czynszu. Najem można rozliczać na zasadach ogólnych i wtedy podatnik (wynajmujący) może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki na remont i modernizację mieszkania, a także uznać mieszkanie za środek trwały, co umożliwia zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.

Przy rozliczaniu najmu trzeba płacić zaliczki na podatek do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni.

Osoby, które rozliczają najem według skali podatkowej muszą wykazać wysokość przychodów z najmu w rocznym zeznaniu podatkowym, wraz z innymi dochodami i złożyć to zeznanie podatkowe w terminie do 30 kwietnia następnego roku. Przy rozliczaniu najmu w formie zryczałtowanej zeznanie roczne składa się do końca stycznia po zakończeniu roku podatkowego.

 

Zdjęcie: flickr/Peter Hilton

Aneta Mościcka
Aneta Mościcka

Dziennikarka od 2000 roku, prawnik, z odbytą aplikacją sądową. Autorka wielu publikacji z zakresu prawa pracy, prawa cywilnego, gospodarczego i prawa związanego z nieruchomościami.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: