Jak to jest z tymi cenami?

Konrad Płochocki
Konrad Płochocki

Data publikacji: 13.05.2015, Data aktualizacji: 20.08.2020

Średnia ocen 4/5 na podstawie 72 głosów

Jak to jest z tymi cenami?
Czy metr mieszkania w Warszawie można wybudować za ok. 3 tys. zł? Postanowiliśmy to policzyć! Sprawdź!

​Powszechnie zwykło się przyjmować, że na koszt mieszkania skada się (a) cena gruntu (b) cena materiałów (c) koszt robocizny i (d) marża dewelopera. Przy czym naturalnie ten ostatni punkt budzi zawsze największe kontrowersje i emocje. Prawda jest taka, że wymienione elementy to zaledwie wierzchołek góry lodowej. 

​Kiedyś w jednym z ogólnopolskich tygodników przeczytałem wypowiedź, z której wynikało, że metr mieszkania w Warszawie można wybudować za ok. 3 tys. zł.

Nie tyle zaniepokojony, co wręcz zaintrygowany takimi rewelacjami, chciałem sprawdzić, jak autor analizy doszedł do tak nośnych medialnie, chociaż wielce uproszczonych, wniosków. Przyjrzyjmy się zatem temu zagadnieniu bliżej...

Powszechnie zwykło się przyjmować, że na koszt mieszkania skada się (a) cena gruntu (b) cena materiałów (c) koszt robocizny i (d) marża dewelopera. Przy czym naturalnie ten ostatni punkt budzi zawsze największe kontrowersje i emocje. Prawda jest taka, że wymienione elementy to zaledwie wierzchołek góry lodowej. Do tego należy bowiem doliczyć koszty związane z finansowaniem inwestycji (10%), koszty infrastrukturalne przerzucane nagminnie na deweloperów (5%), koszty związane z odralnaniem gruntu czy nasadzeniami zastępczymi, koszty marketingu, koszty pracownicze, nadzór techniczny czy koszty samego przygotowania projektu oraz zapominany przez wszystkich podatek VAT (8%).

Widać zatem, że sprowadzanie dyskusji o budowie mieszkań do analizy jedynie kilku głównych czynników kosztogennych jest dalece uproszczone, przez co prowadzi do absurdalnych wniosków. Dodatkowo warto zauważyć zagrożenia dla rentowności projektów deweloperskich jakimi jest konkurencja sprzedawanych mieszkań z istniejącego zasobu (rynku wtórnego), gdzie ceny cały czas nieznacznie spadają i obecnie we wszystkich miastach są niższe niż na rynku pierwotnym oraz  rosnąca liczba noworozpoczynanych projektów, co może także oddziaływać w kierunku obniżek cen.

Nieprzyzwoicie wysokie zarobki deweloperów są mitem,  który ma swoje źródło w zeszłej dekadzie, kiedy faktycznie, dzięki dobrym inwestycjom, można było dużo zarobić na budowie mieszkań. Te czasy deweloperzy mają już jednak za sobą, ponieważ pietrzące się coraz to nowe przepisy
i wymogi techniczne sprawiają, że to, co kiedyś można było po prostu wybudować, dziś musi mieć sto poświadczeń, certyfikatów i pozwoleń, co w naturalny sposób podwyższa koszty, bo generuje je po stronie dewelopera.

Przygotowanie inwestycji deweloperskiej jest kosztowne i wymaga wielu formalności. Statystyczny deweloper buduje i wykańcza nowy blok w ciągu 24 – 25 miesięcy. Tworzenie domów to projekt, który trzeba finansować latami, więc nie można porównywać go do produktów, które powstają w kilka tygodni.

Czy marża zależy od widzi mi się dewelopera?                                                  

Właśnie w tym rzecz, że nie. Działalność deweloperska w Polsce, głównie ze względu na gąszcz przepisów prawnych i niepewny popyt (mieszkanie nie jest dobrem podstawowym), jest obarczona dużym ryzykiem. Z pewnością większość banków odmówi kredytu deweloperowi, który w swoim biznesplanie przyjmie bardzo niską marżę. Sytuacja może zmusić dewelopera do obniżenia rentowności projektu (w przypadku nadpodaży), ale ponieważ mieszkań wciąż brakuje, jest to małoprawdopodobny scenariusz. 

Remedium na wysokie ceny mieszkań kryje się w uproszczeniu przepisów budowlanych, dzięki czemu będzie można budować taniej. Sam wymóg powstawania garaży podziemnych dla wszystkich inwestycji winduje ceny mieszkań, a przecież nie każdy kupując mieszkanie chce również płacić za parking. Obecnie deweloper nie ma prawa wyboru i dostosowania oferty do oczekiwań klientów. Garaże być muszą i basta, a w dodatku w proporcji większej niż jedno miejsce na jedno mieszkanie.  

Stosunkowo wysokie ceny mieszkań nie są wynikiem pazerności deweloperów, tylko w dużej mierze wynikają z błędnego myślenia państwa o działalności gospodarczej. Zamiast ją wspierać, przedsiębiorcom utrudnia się życie wprowadzając coraz to nowe przepisy. Zwróćmy uwagę, że Polska pobiła niechlubny rekord w tworzeniu dodatkowych regulacji prawnych (aż 25 634 stron!), czyli aż o 11% więcej niż rok wcześniej i 22% więcej niż dekadę temu! Daje do myślenia, czyż nie? To właśnie gąszcz niejasnych przepisów i trudności biurokratyczne rzutują na ceny mieszkań. 

Konrad Płochocki
Konrad Płochocki

Z wykształcenia jestem radcą prawnym. Już od ponad roku pełnię funkcję dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dzięki czemu znam i rozumiem mechanizmy rządzące rynkiem nieruchomości w Polsce. Będę pisał o tym, jak ten rynek się kształtuje i dlaczego warto na niego spojrzeć z trochę innej perspektywy.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: