Ile kosztuje utrzymanie mieszkania?

Rosnące ceny produktów w sklepach, czy paliw na stacjach to nie jedyne mocno odczuwalne skutki rozpędzonej inflacji. Gospodarstwa domowe boleśnie odczuwają wzrost kosztów i opłat związanych z utrzymaniem mieszkania. Jak przedstawiają się one w 2022 roku? Sprawdź.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są czynsze najmu mieszkań w największych polskich miastach
• jaka jest wysokość czynszów administracyjnych we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach, TBS
• jakie są opłaty za media (ciepło sieciowe, wywóz śmieci)

Koszty wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania to obecnie jedyna alternatywa dla osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by starać się o finansowanie z banku zakupu własnej nieruchomości. Niestety, rosnące koszty kredytów przekładają się także na czynsze najmu. Te idą do góry.

Wg danych Amron Sarfin za I kw. 2022:

• w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania (bez rozróżnienia na metraże) wynosił w pierwszym kwartale tego roku 2022 zł. W ciągu roku średni poziom czynszów wzrósł aż o 23 proc.
• W Krakowie średni czynsz najmu mieszkania to 1600 zł. Stawki poszły do góry rok do roku aż o 27 proc.
• We Wrocławiu za wynajem mieszkania płaci się przeciętnie 1786 zł, co stanowi wzrost rok do roku o 22 proc.
• W Poznaniu średnia stawka to 1365 zł, a roczny wzrost jest 12 procentowy.
• W Gdańsku miesięczny koszt najmu wynosi 1833 zł. Czynsze przez 12 miesięcy poszły do góry o blisko 16 proc.

Oferty mieszkań pod wynajem

Stawki czynszu administracyjnego zależne od nieruchomości

Comiesięczna wysokość czynszu za mieszkanie, uzależniona jest nie tylko od danego miasta, ale i formy prawnej funkcjonowania nieruchomości. Opłaty czynszowe (administracyjne) mogą dość różnić się od siebie.

Sprawdziliśmy poziomy czynszów dla mieszkań własnościowych we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, przyjrzeliśmy się także czynszom mieszkań komunalnych i opłatom, jakie ponoszą mieszkańcy tzw. TBS-ów. Sprawdziliśmy też koszty utrzymania mieszkania bezczynszowego.

Wspólnoty mieszkaniowe

Nie ma danych statystycznych, które prezentują uśredniony poziom zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości (zastępcza nazwa: czynsz administracyjny) we wspólnotach mieszkaniowych, czy spółdzielniach. Zebranie takich danych wymagałoby informacji od wystarczającej liczby spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, by wyliczyć na ich podstawie statystycznie wiarygodne stawki przeciętne.

Generalnie jednak nie ulega wątpliwości, że średni poziom czynszów wzrósł w ciągu pół roku o około 10 - 20 proc. Na czynsz administracyjny składają się bowiem nie tylko pensje dla zarządu, ale i koszty związane z centralnym ogrzewaniem, ceny energii elektrycznej w częściach wspólnych, opłaceniem remontów i napraw bieżących, spłatą zaciągniętych kredytów, sprzątanie, utrzymanie zieleni, okresowe przeglądy itp.

Jeśli ceny za media i usługi rosną, ma to odbicie też w czynszach za mieszkanie. Dotychczas, na podstawie danych od pośredników mieszkaniowych, przyjęło się określać bezpieczny, uśredniony poziom czynszów administracyjnych na 8 do 10 zł za mkw. Tak więc czynsz za 50 metrowe mieszkanie wyniósł 400 - 500 zł. Obecnie jednak do wyjściowej stawki należy doliczyć średnio od 100 do około 250 zł.

Według danych pośredników nieruchomości w Warszawie przeciętne czynsze wynoszą około 12 - 15 zł/mkw. w nowszym budownictwie. Podwyżki zaczęły się już na przełomie roku. Według GUS, w grudniu 2021 opłaty za mieszkania, w tym za media były o ponad 11% wyższe niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Spółdzielnie mieszkaniowe

Rosnące koszty dotyczą oczywiście także spółdzielni mieszkaniowych. Przyjmuje się, że z racji wielkości i liczby członków, oraz stałych pracowników utrzymywanych przez spółdzielnie, czynsze za mieszkania, którymi zarządzają mogą być wyższe niż w przypadku wspólnot, a już na pewno mieszkańcy wspólnot mają większy wpływ na wydatki. W spółdzielniach liczących po kilkaset czy kilka tysięcy osób, głos jednego czy nawet kilkunastu mieszkańców, może nie mieć znaczenia.

W praktyce jednak czynsze administracyjne mieszkań ze spółdzielni wcale nie muszą być wyższe - a wręcz przeciwnie. Spółdzielnia jako duża instytucja, z racji skali zlecenia, może wynegocjować korzystniejsze stawki od firm budowlanych/remontowych. Może też czerpać dochody np. z wynajmu, czy sprzedaży mieszkań (wiele spółdzielni działa obecnie jak quasi deweloperzy).

Mieszkania komunalne

Stawki czynszów za mieszkania komunalne są ustalane na drodze uchwały gminy. Jak można było się spodziewać, czynsze w analizowanych przez nas miastach poszły do góry, lub też w najbliższym okresie zostaną podniesione.

• W Warszawie stawka bazowa czynszów za mieszkania komunalne wynosi aktualnie 8,94 zł/mkw. Stawka dla strefy peryferyjnej - 8,05 zł/mkw., a dla strefy centralnej - 9,83 zł/mkw.
• W Krakowie obecnie w zależności od kategorii lokalu komunalnego czynsze wynoszą od 4,90 zł/mkw. do 12,52 zł/mkw. Stawka za najem socjalny lokalu i pomieszczenia tymczasowego wynosi 2,45 zł/mkw. Od 1 stycznia 2023 czynsze pójdą jednak do góry. Najniższa stawka będzie wynosić 5,96 zł za 1 mkw., a najwyższa – 15,22 zł za 1 mkw. Stawka czynszu za najem socjalny lokalu wyniesie 2,98 zł za 1 mkw.
• W Poznaniu minimalna stawka czynszu kształtuje się na poziomie - 4,90 zł/mkw., maksymalna - 12,90 zł/mkw.
• We Wrocławiu stawka bazowa za gminne mieszkanie komunalne wynosi 8,90 zł/m², koszt czynszu za mieszkanie socjalne to 2,22zł/mkw.
• W Gdańsku stawka bazowa czynszu wzrosła w 2020 rok -z 10,20 zł za mkw. do 12 zł za mkw. Wzrosła też stawka za lokale socjalne - z 2zł do 2,40zł za mkw.

Budownictwo społeczne

• W Warszawie czynsze w TBS Warszawa Północ w tym roku wzrosną z przedziału - 13,39 - 19,99 zł/mkw. do 14,09 - 24,99 zł/mkw.
• W Poznaniu aktualne stawki w PTBS wynoszą od 14,13 zł – 16,00 zł/mkw.
• We Wrocławiu drastyczne podwyżki czynszów dotknęły w tym roku mieszkańców gminnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Stawki rosną z nieco ponad 15 zł/mkw. do ponad 20 zł za mkw.
• W Gdańskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego czynsze kształtują się na poziomie 10,07 zł/mkw. do 12,00 zł/mkw.

Opłaty za mieszkanie - ile wynoszą?

Wysokość kosztów utrzymania mieszkania uzależniona jest również od cen mediów. Część z nich w formie zaliczek wlicza się do czynszu, który dostają mieszkańcy. Chodzi przede wszystkim o opłaty za wodę i ścieki, ogrzewanie oraz wywóz śmieci. W dużej mierze opłaty lokalne zależą od decyzji samorządów. Dlatego też dla osób, które szukają np. mieszkania na sprzedaż, Katowice, Kraków, a tym bardziej Warszawa zaserwują o wiele wyższe stawki administracyjne, aniżeli mniejsze miejscowości.

Wywóz śmieci

Podobnie jak w przypadku wszystkich innych składowych ostatecznego kosztu utrzymania mieszkania, także tu wydatki wzrosły. W polskich samorządach spotyka się dwa główne systemy naliczania opłat - od osoby w gospodarstwie domowym i powiązany ze zużyciem wody.

• W Warszawie w zabudowie wielolokalowej obowiązuje wysokość opłaty – 85 zł od gospodarstwa domowego. Właściciele domów jednorodzinnych płacą miesięcznie 107 zł. Ci, którzy zdecydują się na kompostowanie bioodpadów, korzystają z ulgi w wysokości 9 zł, dzięki czemu koszt wynosi 98 zł. Stawki wywozu odpadów wzrosły z 65 zł za wywóz śmieci z mieszkań i 94 za odbiór odpadów z domów jednorodzinnych.
• We Wrocławiu za każdą osobę zamieszkującą mieszkanie w budynku wielorodzinnym stawki za wywóz śmieci wynoszą 25,50 zł. Mogą być też naliczane od metra kwadratowego powierzchni lokalu mieszkalnego. Wówczas stawka wynosi 1,20 zł. W przypadku zabudowy jednorodzinnej, koszt za każdą osobę to 29,50 zł. Jeżeli odpady komunalne są zbierane i odbierane w sposób selektywny, wówczas nalicza się opłatę od metra kwadratowego, a stawka wynosi 1,30 zł.
• W Poznaniu również obowiązuje system opłat w zależności od typu budownictwa i liczby osób w mieszkaniu. W przypadku budownictwa wielorodzinnego wywóz śmieci kosztuje 25 zł za osobę oraz 28 zł za osobę w budynkach jednorodzinnych.
• W Krakowie mieszkańcy zabudowy wielo- i jednorodzinnej płacą tyle samo. Stawka to 23,00 zł za jednego mieszkańca zamieszkującego daną nieruchomość. Jeżeli właściciel nie zbiera odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 46 zł za jednego mieszkańca.
• W Gdańsku opłaty za wywóz uzależnione są od powierzchni mieszkania. Dla nieruchomości o metrażu do 110 mkw. stawka wynosi 0,88 zł za mkw. Dla nieruchomości o powierzchni powyżej 110 mkw. koszt wywozu nieczystości to 0,10 zł/mkw. Jeżeli właściciel nie wypełnia obowiązku zbierania odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 1,76 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego do 110 mkw., oraz 0,20 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego w części przekraczającej 110 mkw.

Ogrzewanie

Koszty ogrzewania są mocno zróżnicowane w zależności od wykorzystywanej energii i typu budownictwa. Zupełnie inaczej kształtują się opłaty przy ogrzewaniu prądem, gazem, węglem, czy też centralnym ogrzewaniu. W naszym zestawieniu skupiliśmy się na tym ostatnim, by porównać stawki w poszczególnych miastach.

• W Warszawie od 17 maja taryfa za ciepło od dystrybutora Veolia Energia Warszawa S.A. wzrosła średnio dla odbiorców zasilanych z miejskiej sieci ciepłowniczej (grupa A3) o 0,9%. Wcześniej - jesienią 2021 stawki wzrosły jednak o 7 proc. - z 61,7 do 66,35 zł za gigadżul ciepła.
• We Wrocławiu jesienią zeszłego roku opłaty w sezonie grzewczym za ciepło w największych spółdzielniach mieszkaniowych wzrosły przeciętnie o 13 procent. Stawki kształtowały się na poziomie 2,60 - 2,80 zł/mkw. W Fortum stawka zmienna opłat za przesył 1 gigadżula ciepła, poprzez podgrzanie wody wynosi 11,70 zł netto. Do tego dochodzi cena nośnika ciepła i podgrzania wody.
• W Krakowie taryfa dla odbiorców ciepła netto w postaci gorącej wody z węzła indywidualnego MPEC wynosi odpowiednio: 34 zł za wytworzenie 1 gigadżula ciepła, 17 zł za metr sześcienny wody, i 20 zł za przesył 1 gigadżula energii cieplnej (opłata zmienna).
• W Poznaniu koszt wytworzenia 1 gigadżula energii dla grupy taryfowej E/SW1 w Veolia wyniesie od 1 lipca 41,64 zł, 1 m3 wody to koszt 5,10 zł, a opłata zmienna za przesył to 16,03 zł.
• W Gdańsku mieszkaniec kamienicy w centrum miasta zapłaci za 1 gigadżul energii cieplnej około 67,70 zł.

Podane powyżej stawki z całą pewnością w najbliższym czasie będą rosnąć. Eksperci podkreślają, że w związku z drożejącymi surowcami, kolejnych podwyżek opłat za ciepło nie da się uniknąć. Chodzi głównie o rekordowe wzrosty cen paliw, w tym węgla (co wynika m.in. ze zastopowanego importu z Rosji). W związku z bardzo dużym zapotrzebowaniem tylko w kwietniu krajowy węgiel dla ciepłownictwa podrożał aż o ponad 26 proc.

Podatek od nieruchomości

Kolejnym, choć nie tak bolesnym, jak opłaty za czynsz administracyjny i media, kosztem utrzymania nieruchomości, jest podatek od nieruchomości. Należy on do tzw. podatków lokalnych, a więc uchwalanych przez gminy. Podatek od nieruchomości płacimy raz do roku. Maksymalny poziom stawek ustala Ministerstwo Finansów. Wszystkie przywołane przez nas miasta, ustaliły tegoroczny podatek na poziomie maksymalnym.

Teoretycznie w nieco lepszej sytuacji od płacących czynsze spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym są ci, którzy mają tzw. mieszkania bezczynszowe. Jak sama nazwa wskazuje, w takim typie budownictwa nie ma zarządu, ani władz spółdzielni. Mieszkaniec nie płaci czynszu administracyjnego, a jest zobowiązany jedynie do opłat za zużycie mediów we własnym mieszkaniu.

Oczywiście - jeśli chce mieć czysto na klatce, przystrzyżony trawnik oraz energię elektryczną w częściach wspólnych, musi wspólnie z innymi mieszkańcami wybierać usługodawców i solidarnie pokrywać koszty. Mieszkania bezczynszowe zazwyczaj jednak projektuje się tak, by części wspólne ograniczyć do minimum. Taki scenariusz może rzeczywiście się opłacić. Szacuje się, że finalny koszt wobec "tradycyjnego" mieszkania we wspólnocie czy spółdzielni może być nawet o kilkadziesiąt procent niższy.

Podsumowanie

Powyższe zestawienie nie wyczerpuje całości kosztów utrzymania domu. Nie uwzględnia choćby opłat za prąd, który również drastycznie podrożał. Do ostatecznego rozrachunku należy też doliczyć oczywiście koszty kredytowania, bo przecież wielu mieszkańców oprócz utrzymania mieszkania, spłaca także kredyty mieszkaniowe. Niestety z wyliczeń ekspertów wynika, że od początku serii podwyżek stóp procentowych NBP, a więc od jesieni zeszłego roku, do dziś, wysokość comiesięcznych rat przy średnim poziomie marż wzrosła nawet o 100 proc.