Dlaczego będzie trudniej kupić własne mieszkanie?

Od czego zależy dostępność mieszkań?

Na dostępność mieszkań wpływają takie czynniki jak: poziom dochodów, ceny nieruchomości i koszty kredytu. W ciągu 7 minionych lat znacznie poprawił się ostatni czynnik, który wpłynął na zainteresowanie kredytami hipotecznymi. W wyniku obniżek stóp procentowych, które obecnie są najniższe w historii - średnie oprocentowanie spadło z nieco ponad 7 proc. do 4,4 procenta – zmalał całkowity koszt zobowiązań kredytobiorców. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że w ciągu ostatnich 5 lat nasze wynagrodzenia wzrosły o około 20 procent.

Największą zmianę mogliśmy zaobserwować natomiast w latach 2012 - 2014. Jednak już od 2015 roku tempo zmian uległo spowolnieniu. Stopy procentowe się ustabilizowały, a wzrost poziomu życia Polaków niwelowały podwyżki cen nieruchomości oraz marż kredytowych.

Wyższe ceny mieszkań

Oferta deweloperów stale rośnie, a wraz z nią cena nieruchomości. Realizowane są kolejne inwestycje  dostosowane do potrzeb różnorodnego klienta. Jednak mimo, iż mieszkań mamy więcej, jest o nie trudniej niż 11 lat temu. Wynika to m.in. z faktu, że kiedyś ceny lokali były bardzo niskie, np. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w niektórych miastach była aż o 46 procent niższa iż obecnie.

Najwięcej inwestycji powstaje w dużych miastach, jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Trójmiasto czy Poznań. Tutaj średnia za metr przez trzy miesiące wzrosła na przykład o 156 zł w Gdańsku, czy 135 zł w Łodzi. Wpływ na dynamiczny wzrost cen na początku 2017 roku prawdopodobnie wynikał z wysokiej sprzedaży mieszkań w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Wpływ na wyższe ceny ma również dobra sytuacja gospodarcza w kraju i wzrost dochodów Polaków. Powoduje to, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w wyższym standardzie, co wykorzystują deweloperzy wprowadzając jeszcze więcej takich inwestycji. W nowej ofercie znajdziemy także mniej mieszkań z segmentu popularnego, ponieważ wyczerpuje się główny napęd tego popytu, czyli dofinansowanie w programie MdM i spadek popularności najtańszych ofert.

Niestety w najbliższym czasie zapowiadają się dalsze wzrosty cen mieszkań. Będzie to spowodowane m.in. wyższymi kosztami budowy. Wyższe koszty robocizny mają związek zaplanowanymi na przyszły rok przygotowywanymi na szeroką skalę inwestycjami infrastrukturalnymi. Dodatkowo, stale rosną ceny gruntów i zmniejsza się dostępność atrakcyjnych działek inwestycyjnych. Warto również podkreślić fakt, że dojdą jeszcze wyższe koszty finansowania projektów z uwagi na obciążenia nakładane na banki.

Wyższe stopy procentowe

Coraz widoczniejsze jest również ryzyko wzrostu stóp procentowych, a wraz z nimi oprocentowania kredytów hipotecznych. Obecnie są one na najniższym poziomie w historii. Mało prawdopodobne, że na nim pozostaną. Jeśli to się zmieni, w konsekwencji dostępność kredytowa mieszkań zacznie spadać. Jest to tendencja, którą możemy zaobserwować jako ogólne zjawisko w naszej gospodarce. Po ponad 2 latach skończył się czas deflacji. Wróciła inflacja - ceny idą w górę, więc czeka to również stopy procentowe.

Niestety skończą się wtedy dobre czasy dla kredytobiorców. Ci, którzy już mają zobowiązania mogą to boleśnie odczuć w swoich domowych budżetach. Orientacyjnie każdy wzrost stóp procentowych o 0,25 proc. to wzrost przeciętnej raty kredytu na poziomie 100 tys. zł o około 15 zł. Ewentualna podwyżka oprocentowania będzie rozłożona na serię podwyżek stóp – zazwyczaj o 0,25 proc. Jednak wzrost rat o kilkaset złotych może być trudny dla kredytobiorców, którzy zainwestowali w wynajem, ponieważ jego rentowność będzie gwałtownie spadać.

Brak programów wspierających

Jednym z głównych czynników powodujących większe zainteresowanie kredytami oraz zakupem mieszkania był program MdM, dzięki któremu osoby nie posiadające wkładu własnego, mogły zakupić swoje lokum. Niestety rządowe dofinansowanie już się kończy. W zamian powstaje tanie budownictwo pod wynajem, czyli Mieszkanie Plus. Dla wielu ludzi wsparcie w postaci programów jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych” umożliwiło zakup nieruchomości. Obecnie nie będzie takiego ułatwienia, co znacznie zmniejszy liczbę osób zdolnych do zakupu mieszkania.