Czy nowe „M” naprawdę drożeją?

Takie informacje wzbudzają zrozumiałe zainteresowanie oraz spore kontrowersje. Dlatego postanowiłem sprawdzić, czy mieszkania deweloperskie faktycznie drożeją. W tym celu wykorzystałem informacje opublikowane przez Narodowy Bank Polski. Z punktu widzenia mojej analizy bardzo istotny jest fakt, że NBP prócz ofert deweloperów uwzględnia transakcje, które zostały faktycznie zrealizowane ...

Odpowiedź na tytułowe pytanie jest niemożliwa bez powołania się na aktualną sytuację najważniejszych rynków mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław i Poznań). Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w każdej z wymienionych metropolii rynek nowych mieszkań reagował nieco inaczej (patrz poniższy wykres). W przypadku Warszawy od stycznia do marca b.r. odnotowano spadek średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. Ta korekta przełamała trend widoczny od drugiego kwartału bieżącego roku. Jedną z przyczyn wspomnianej zmiany mogło być rozpoczęcie MdM-u. Ze względu na spore zainteresowanie rządowym programem warszawscy deweloperzy próbowali „zmieścić” tańsze lokale w dość niskim limicie cenowym (5864,65 zł/mkw.). Sposobem na osiągnięcie takiego celu (prócz rabatu) mogła być np. oddzielna sprzedaż garażu lub usług wykończeniowych.

Warto zauważyć, że od stycznia do marca b.r. średni koszt 1 mkw. kupowanych mieszkań wzrósł na terenie Poznania i Krakowa. W Stolicy Wielkopolski tegoroczna podwyżka zakończyła okres dość szybkiej redukcji średnich cen (II kw. - IV kw. 2014 r.). Zmianę odnotowaną na terenie Krakowa poprzedzał sześciomiesięczny okres spadków cenowych. Były one szczególnie widoczne w ostatnim kwartale 2014 r.     

Od stycznia do marca bieżącego roku widocznych zmian średniej ceny transakcyjnej nie odnotowano na terenie Łodzi i Wrocławia. Warto zwrócić uwagę, że w stolicy województwa łódzkiego cenowa stabilizacja trwała przez trzy kolejne kwartały.

Bardziej szczegółowe dane potwierdzają, że największe zmiany średniej ceny transakcyjnej miały miejsce na terenie Poznania (+5,40% w relacji do IV kw. 2013 r.) i Krakowa (+3,83%). W przypadku ostatniego z wymienionych miast spore znaczenie miał dość wysoki limit MdM-u (5604,50 zł). Korzystne warunki programu Mieszkanie dla Młodych mogły skłonić deweloperów do podwyżki cen lokali, których cena jednostkowa była niższa od limitu. Na korzyść tego przypuszczenia przemawia wyraźny wzrost średniej ceny ofertowej poznańskich mieszkań (patrz druga część poniższej tabeli). Warto pamiętać, że podwyżka średniej ceny ofertowej w Poznaniu dodatkowo mogła być spowodowana przez wyprzedaż tańszych lokali. Rządowe dopłaty do wkładu własnego sprzyjają takiemu procesowi.

W pierwszym kwartale bieżącego roku program MdM miał spore znaczenie również dla krakowian. To wydaje się nieco paradoksalne, ponieważ limity cenowe w Stolicy Małopolski były bardzo niskie. Mimo przeszkody ze strony MdM-u na krakowskim rynku pierwotnym sprzedało się prawie trzy razy więcej mieszkań niż w pierwszym kwartale 2013 roku (takie dane niedawno podał Monitor Rynku Nieruchomości (MRN)). Wielu krakowian ze względu na bardzo niskie limity cenowe i niedostatek mieszkań z dopłatą przestało odkładać decyzję o zakupie nowego „M”. W efekcie liczba inwestycji oferowanych na terenie całego miasta spadła ze 169 do 159 (dane MRN). Zwiększony popyt spowodował spory wzrost średniej ceny ofertowej krakowskich lokali (+5,70%). Podobnie jak w przypadku Poznania ta zmiana mogła być dodatkowo stymulowana przez szybką wyprzedaż najtańszych lokali.