Czy czeka nas tąpnięcie cen mieszkań w 2017 roku?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 17.04.2017,

Data aktualizacji: 24.08.2020

Średnia ocen 3/5 na podstawie 9 głosów
Czy czeka nas tąpnięcie cen mieszkań w 2017 roku?
Prawdopodobnie powoli kończy się czas wysokiego popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Niekorzystne dla klientów zmiany w kredytach hipotecznych oraz kończący się program MDM mogą osłabić koniunkturę. Tymczasem nowe mieszkania od firm deweloperskich nadal rosną, jak na drożdżach. Czy to oznacza, że ceny zaczną spadać?

Dobra passa deweloperów trwała przez ponad 2 lata. Firmy przez ten czas pobijały rekordy sprzedażowe. Wraz z tym rozkręcał się front robót. W zeszłym roku wg GUS deweloperzy oddali do użytku ponad 78 tysięcy lokali. To aż o blisko 26 proc. więcej niż rok wcześniej. Warto zaznaczyć, że wynik z 2015 roku był również wyższy – o 5,7 proc. w porwaniu do danych za rok 2014. Nic dziwnego, że inwestorzy chcieli budować. Mieszkania sprzedawały się, jak świeże bułeczki. Szacuje się, że w zeszłym roku w największych miastach nabywców znalazło ponad 60 tys. nowych lokali, co jest wynikiem o około 20 proc. wyższym niż rok wcześniej. Warto tutaj zaznaczyć, że w 2013 r., gdy nie działał jeszcze program Mieszkanie dla Młodych, natomiast skończyła się już Rodzina na Swoim, mieszkań sprzedało się o połowę mniej.

Świetne wyniki, notowane w ostatnich dwóch latach, zachęciły firmy do budowania. Dane GUS pokazują systematyczny wzrost liczby oddawanych mieszkań, który pokrywa się w czasie z poprawą sprzedaży. Jeszcze w 2013 roku deweloperzy zbudowali około 56 tys. nowych mieszkań. Rok później było ich już o ponad 3 tysiące więcej. W 2015 r. firmy oddały 62400 lokali, natomiast ubiegły rok był rekordowy pod względem nie tylko samej podaży, ale i jej wzrostu. Liczba gotowych mieszkań zwiększyła się rok do roku o około 16 tysięcy!

Prosperity bez wzrostu cen

Na nową prosperity złożyło się kilka czynników. Najważniejszy z nich to tanie kredyty. Seria cięć stóp procentowych zaczęła się w maju 2012 roku, kiedy to podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc. Od tamtej pory do dziś zmniejszyła się o 68 proc! Obecnie ciągle jeszcze podstawowa, referencyjna stopa NBP wynosi 1,5 proc. i znajduje się na najniższym poziomie w historii. Tanie kredyty mają swój istotny udział w nakręceniu koniunktury, choć nie są czynnikiem jedynym. Wzrost popytu to także skutek programu MDM, czyli pomocy polegającej na dotacjach do wkładu własnego kredytobiorców. Wpływu MDM na rynek nie można nie docenić. Wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich udział kredytów z państwowymi dopłatami od początku programu wynosił 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich umów z lat 2014 – 2016.

Czynnikiem sprzyjającym zakupom jest też opłacalność najmu. Szacuje się, że w dużych miastach na wynajmie mieszkań można zarobić około 5 proc. rocznie. Ciągle też przeciętne czynsze najmu pozwalają regulować raty kredytów. W poszukiwaniu przyczyn obecnej koniunktury należy również wskazać na generalną poprawę sytuacji finansowej Polaków. Wzrost pensji przekłada się na wzrost zdolności kredytowej i siły nabywczej na rynku mieszkaniowym. Wg NBP (dane za IV kw. 2016)  z przeciętnej pensji można obecnie kupić 0,84 mkw. mieszkania. W ciągu 10 lat siła nabywcza Polaków zwiększyła się aż o ponad 70 proc. - z 0,35 mkw. z przeciętnej pensji w III kw. 2007.

Ostatnim z czynników, o którym nie możemy zapomnieć, jest stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym. To odróżnia ostatnie dwa lata od wcześniejszego okresu wysokiej koniunktury z lat 2006 – 2008, gdy ceny mieszkań rosły bardzo dynamicznie. Obecnie mowa jedynie o niewielkich wzrostach rok do roku. Przykładowo: w Warszawie (dane NBP) średnie ceny transakcyjne w ciągu 3 lat (IV kw. 2013 – IV kw. 2016) wzrosły o niecałe 400 zł (z 7298 do 7686 zł), co daje roczny wzrost rzędu około 130 zł na metrze. Choć co prawda rynek notuje powolny, ale jednak wzrost cen – jest to sytuacja zasadniczo odmienna, od tej, jaka panowała 10 lat temu. W tamtym okresie doszło do napompowania tzw. bańki cenowej. Mieszkania drożały nieomal z miesiąca na miesiąc.

Dlaczego obecnie podobny scenariusz się nie powtórzył? Wśród przyczyn wskazuje się zazwyczaj umiejętną politykę deweloperów – tzn. dostosowanie podaży do popytu. Dzięki temu, że klienci którzy chcieli kupić mieszkanie, mieli odpowiednią liczbę lokali do wyboru udało się uniknąć presji na zwyżkę cen. Inaczej było w latach 2006 – 2008, kiedy silny popyt zderzył się z niewystarczającą podażą. W obliczu braku odpowiedniej liczby lokali, wielu klientów decydowało się na kupno tzw. dziury w ziemi, a ceny szybko rosły.

Nadchodzi nadpodaż?

Wiele wskazuje jednak na to, że dobry okres dla deweloperów mija. O tym, że firmy mają takie obawy pośrednio może świadczyć wyhamowanie wzrostu liczby budów rozpoczętych. W 2016 roku firmy rozpoczęły budowę ponad 85 tysięcy mieszkań, co stanowi spadek o 1,2 proc. w stosunku do wyniku rok wcześniej, który z kolei był o 24,1 proc. wyższy niż ten z 2014 r. Mimo wszystko wielka liczba lokali w budowie, może spowodować zjawisko nadpodaży, zwłaszcza że popyt na mieszkania prawdopodobnie będzie słabnął.

Dlaczego?

Do najważniejszych czynników należą niekorzystne dla klientów warunki kredytowania oraz kończący się program MDM. Należy tu wymienić wzrost wkładu własnego do 20 proc. (lub oferta z niższym wkładem ale z dodatkowym ubezpieczeniem bądź wyższą marżą), a przede wszystkim – zbliżającą się podwyżkę stóp procentowych. Po kilku latach deflacji, znów rosną ceny, co może spowodować, że Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podwyżkę stóp jeszcze w tym roku. To oczywiście uderzy w zdolność kredytową i przełoży się na wzrost rat kredytów. Ewentualna seria podwyżek, której skutkiem byłby powrót stóp procentowych do poziomu z 2012 r. mogłaby być bardzo bolesna dla wielu posiadaczy kredytów. Prognozowany wzrost stóp uderzy też w zakupy inwestycyjne. Zmniejszy się atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem.

Czy taki scenariusz jest realny jeszcze w tym roku? Prawdopodobnie – choć sprzedaż będzie malała – ewentualne skutki będą odczuwalne bardziej w roku przyszłym. Przede wszystkim dlatego, że już nie będzie funkcjonował program MDM i prawdopodobnie dojdzie do podwyżki stóp procentowych. Wtedy też niewykluczone, że ceny mieszkań znajdą się pod presją spadkową. Klient, który zastanawia się nad kupnem mieszkania, nie powinien jednak czekać na spadek cen. Wcześniej bowiem zapewne pogorszą się warunki kredytowania, co może w ogóle przekreślić możliwość kupna mieszkania finansowanego kredytem.

Polski rynek nieruchomości w styczniu 2017

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, w sześciu spośród siedmiu analizowanych miast, ceny mieszkań na rynku wtórnym są wyższe niż przed rokiem. Największe dysproporcje widoczne są w Gdańsku, gdzie sprzedawane lokale są o 14 proc. droższe w porównaniu z 2015 r. Z kolei najważniejszymi wydarzeniami na rynku kredytów hipotecznych są podwyższenie wymaganego wkładu własnego i odblokowanie pieniędzy na tegoroczne dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych”.

Gdańsk czarnym koniem rynku nieruchomości w 2016 r.

Stolica woj. pomorskiego to jedyne miasto gdzie, wzrost średnich cen przekroczył poziom 10 proc., w porównaniu do zeszłego roku. 12 miesięcy temu mkw. mieszkania kosztował 5000 zł, podczas gdy transakcje z IV kw. 2016 r. pokazują dość znaczące zmiany. Obecnie średnia wartość mkw. przekracza już 5700 zł. – Pewien wpływ na zachowania rynkowe nabywców, akceptujących wyższe poziomy cenowe, mają walory inwestycyjne Gdańska. Miasto umożliwia zarabianie na wynajmie długoterminowym, ale także krótkoterminowym, w sezonie wakacyjnym. Dobre lokalizacje są jednak także w cenie. Wiedzą o tym kupujący nieruchomości na Starówce, czy te zlokalizowane blisko nabrzeża – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. Obok transakcji z przedziałów cenowych 4500-5000 zł za mkw., nierzadko pojawiają się też sprzedaże bliskie 9000 zł.

Wzrost cen na rynku pierwotnym

Czwarty kwartał 2016 roku był kolejnym okresem, w którym nie można było skorzystać z programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM). Dane Banku Gospodarstwa Krajowego wskazują, że od początku października do końca grudnia 2016 r. łączna wartość przyznanych dopłat wyniosła około 90 mln zł. – Jeszcze niedawno takie wyniki notowano w jednym miesiącu. Wielu kupujących czekało na odblokowanie pozostałej części puli z 2017 roku (373 mln zł), która pozwoli na dotowanie gotowych mieszkań, również używanych oraz lokali z tegorocznym terminem ukończenia – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl. W nowym roku deweloperzy nie obniżyli jednak znacząco cen mieszkań. Wręcz przeciwnie, we Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Gdańsku odnotowano wzrosty średniej ceny ofertowej.

Pula „MdM” wyczerpie się bardzo szybko

Dotychczasowy rekord wykorzystania dopłat z MdM padł w marcu 2016 r., kiedy Polacy zarezerwowali nieco ponad 200 mln zł. Prognozy na ten rok zakładały, że dostępne od stycznia 373 mln zł, skończą się w lutym, a najpóźniej w marcu. Zainteresowanie dopłatami przerosło jednak wszelkie oczekiwania i rekord z ubiegłego roku został pobity. – Według BGK do 11 stycznia złożono wnioski o dopłaty na kwotę 318 mln zł. W rezultacie bank BZ WBK wstrzymał już przyjmowanie wniosków o kredyty z dopłatą.Tak szybkie rezerwowanie pieniędzy na dopłaty jest możliwe dzięki temu, że banki już od początku grudnia zachęcały do rozpoczęcia procedury uzyskania preferencyjnego kredytu – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Równie istotnym faktem jest także obowiązujący od stycznia 2017 r. 20% wkład własny. W rezultacie trzy banki: BGŻ BNP Paribas, BOŚ i Euro Bank, były zmuszone podwyższyć wymagania i zamiast 85 proc. finansują już nie więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości. – Nadal jednak część banków może udzielać kredytów przy wkładzie wynoszącym tylko 10 proc. Co ciekawe, ta grupa, w tym roku poszerzyła się o Bank Millennium. W rezultacie na 90 proc. wartości nieruchomości kredytów udziela obecnie 10 banków – dodaje ekspert.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: