Budownictwo mieszkaniowe z pierwszymi sygnałami hamowania koniunktury

Ostatnia w bieżącym roku informacja GUS, prezentująca dane budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do listopada, zdaje się komunikować wstępne sygnały, które choć nie muszą, to jednak mogą zapowiadać osłabienie aktywności budowlanej inwestorów i schyłek inwestycyjnej prosperity rynku pierwotnego w dotychczasowym wydaniu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile nowych pozwoleń na budowę otrzymali deweloperzy w listopadzie
• ile mieszkań oddano do użytkowania od początku roku 
• czy mamy już do czynienia z zahamowaniem koniunktury 

Końcówka roku niemal za każdym razem w ostatnich latach zapisuje się pewnym osłabieniem statystyk w kategorii danych dotyczących budów rozpoczętych. Po części może to być spowodowane sezonowością rynku budowlanego, po części zaś w przypadku deweloperów czynnikami natury organizacyjnej.

W tegorocznym listopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę kolejnych niespełna 13 tys. lokali. To minimalnie mniej rok do roku, a jednocześnie niemal tyle samo co w poprzednim miesiącu. Natomiast od początku roku ruszyła budowa 154 tys. mieszkań deweloperskich, a więc blisko 30 proc. więcej rdr, co pozwala już dziś zdecydowanie optymistycznie oszacować całoroczny wynik przedsiębiorców na zbliżony do 170 tys.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę już ponad 260 tys. lokali mieszkalnych, co oznacza wzrost rok do roku o ponad jedną czwartą, będący potwierdzeniem świetnej wręcz koniunktury inwestycyjnej krajowej mieszkaniówki w dobiegającym końca roku 2021.

Już od dość dawna elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budzi największe emocje, są statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach, pomimo licznych narzekań przedsiębiorców na opieszałość organów administracyjnych, rośnie w br. jak na drożdżach, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na historycznie rekordowym poziomie.

Tymczasem listopad przyniósł wyraźną korektę tej kategorii danych GUS rynku mieszkaniowego. Tym razem wolumeny przedmiotowych decyzji administracyjnych solidarnie zniżkowały mdm o kilkanaście procent zarówno w przypadku przedsiębiorców budujących na sprzedaż lub wynajem, jak i u inwestorów indywidualnych.

Sytuacja ta nie zaciążyła jednak na doskonałych wręcz wynikach liczonych od początku roku. W tym okresie ogółem wydano bez mała rekordowe 308 tys. pozwoleń – 27,5 proc. więcej rdr, a w przypadku samych deweloperów prawie 190 tys., czyli ponad 29 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Na pozór więc i w tej kategorii danych GUS trudno dopatrywać się jakichkolwiek problemów.

Coraz wyższy poziom osiągają wolumeny mieszkań oddanych do użytkowania, które są naturalnym następstwem najnowszej historii statystyk mieszkań rozpoczętych. Co więcej, w listopadzie nastąpiło wyraźne wybicie wolumenów tych danych, potwierdzające półroczny trend wzrostowy. W efekcie miesięczny wynik listopadowy na poziomie ogółem ponad 24 tys. oddanych lokali oraz ponad 16 tys. deweloperskich, dobrze się wpisuje w scenariusz dążenia omawianych statystyk do poziomów bliskich rekordowym.  Od początku roku wolumen takich mieszkań wyniósł ogółem już ponad 208 tys., co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o ponad 5 proc.

Na pozór listopadowe dane GUS budownictwa mieszkaniowego niczym szczególny się nie wyróżniły. W dalszym ciągu, jeśli uwzględnić okres od początku roku, sygnalizują utrzymywanie się bardzo dobrej koniunktury inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Można wręcz odnieść wrażenie, jakby nic szczególnego się nie działo w otoczeniu mieszkaniówki, a ona sama miała przed sobą wciąż jak najlepsze perspektywy.

Tymczasem sytuacja nie wygląda jak wiadomo aż tak optymistycznie. Znaczny, kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań z rynku pierwotnego w br. w połączeniu z perspektywą dalszych zdecydowanych podwyżek stóp procentowych w nowym roku, to tylko dwa główne czynniki, które raczej nie przyczyną się do dalszej eskalacji potencjału popytowego mieszkaniowego rynku pierwotnego. A taki stan rzeczy będzie musiał znaleźć swoje odbicie w gusowskich statystykach inwestycyjnych rynku mieszkaniowego.

Być może pierwszą jaskółką nadchodzącego spowolnienia koniunktury inwestycyjnej w mieszkaniówce jest wyraźnie zaakcentowana półroczna tendencja spadkowa danych nowych pozwoleń i mieszkań rozpoczętych, dokładnie odwrotna do coraz szybciej rosnących wolumenów mieszkań oddanych do użytkowania. Wygląda to tak, jakby deweloperzy w ostatnich miesiącach starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości, jednocześnie ograniczając aktywność w uruchamianiu czy planowaniu nowych budów. Byłyby to uzasadnione działania poprzedzające oczekiwany spadek rynkowej temperatury, na którego potwierdzenie lub zaprzeczenie zapewne nie przyjdzie długo czekać uczestnikom rynku nieruchomości.