Wiadomości mieszkaniowe

Wojciech Orzechowski

Wojciech Orzechowski

Inwestowanie w nieruchomości - Nieruchomości - Finanse

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 4 głosów

9 sposobów finansowania nieruchomości

Dziewięć sposobów finansowania nieruchomości - jak kupić pierwszą nieruchomość inwestycyjną, nie posiadając kapitału? Na to pytanie odpowie Wojciech Orzechowski.

9 sposobów finansowania nieruchomości

Żeby rozpocząć inwestowanie w nieruchomości, na początek należy posiadać trochę gotówki oraz mieć zdolność kredytową, którą można uzyskać już po 4 miesiącach pracy na etacie. Oczywiście pozostaje pytanie, skąd wziąć tę minimalną część potrzebnej gotówki. Istnieje wiele rozwiązań, a w poniższym artykule zaprezentuję 9 sposobów finansowania nieruchomości. Być może staną się one inspiracją do tego, aby zrobić pierwszy krok w kierunku inwestowania w mieszkania.

  1. Uzbieraj gotówkę, korzystając z pomocy rodziny i znajomych.
    Może znajdziesz np.sześciu chętnych przyjaciół, którzy pożyczyliby Ci po 5 tys. zł. W ten sposób zgromadzisz 30 tys. zł, a to pozwoli Ci już na zrobienie pierwszego kroku w mniejszych miejscowościach albo w takich, w których nieruchomości posiadają niższą cenę. Oczywiście trzeba mieć do tego również zdolność kredytową.

  1. Znajdź partnera, który sfinansuje całą inwestycję. Takie pożyczki są najczęściej oprocentowane między 8 proc. a 17 proc. w skali roku. Niektórzy nieprzychylnie patrzą na te 17 proc., ale spójrzmy na wyliczenia. Ile kosztuje kredyt bankowy (mieszkaniowy, na preferencyjnych warunkach) pod inwestycję a’la flip? Oprocentowanie wynosi ok. 3,8 proc., jednak dochodzą do tego często ubezpieczenia i prowizje. Przy kwocie 200 tys. zł należy spodziewać się kosztów rzędu ok. 12-14 tys. zł.

A jeżeli kwotę na nieruchomość pożyczysz od partnera biznesowego, to ile wyniesie całkowity koszt pożyczki? Powinieneś spodziewać się kosztów ok. 34 tys. zł rocznie, ale w pierwszym półroczu możesz zrobić jednego flipa, a w kolejnym drugiego. Zatem na jedną nieruchomość przypada połowa kwoty – 17 tys. zł (a to już nie jest dużo więcej niż w przypadku kredytu bankowego). Pamiętaj jednak, że mając gotówkę, możesz nabywać nieruchomości na zdecydowanie korzystniejszych warunkach. Zdarzają się rabaty od ceny końcowej sięgające 5 tys. zł. Wtedy okaże się, że koszty z 17 tys. zł spadną do 12 tys. zł.

Warto pamiętać, że pożyczenie pieniędzy od inwestora, czyli od osoby trzeciej na całość inwestycji jak najbardziej wchodzi w grę. Jeżeli będziesz miał na oku wspaniałą nieruchomość — tzw. perełkę, to znajdzie się osoba, która pomoże Ci pozyskać kapitał początkowy.

  1. Zaangażuj inwestora zewnętrznego jako inwestora pasywnego. W takim układzie on finansuje zakup nieruchomości oraz remont, ale nie bierze udziału w całym procesie inwestycyjnym. To Ty wyszukujesz nieruchomość, rekomendujesz ją i pilnujesz remontu. Ty wystawiasz ją później na sprzedaż i szukasz kupującego. Inwestor jedynie wykłada pieniądze. Jest zabezpieczony, ponieważ kupuje na siebie. Nie musi się niczym zajmować, bo to Ty prowadzisz cały proces. A potem następuje podział zysków 50/50.

 

  1. Odroczenie płatności za remont. Ten sposób nie obejmuje finansowania za cały flip, tylko za jego część remontową. Spróbuj umówić się z ekipą na płatność 4-5 miesięcy po zakończeniu prac (to trudne, ale możliwe). Możesz zaproponować nieco większą sumę, co powinno zmotywować firmę remontową do pójścia na taki układ. Znajdź hurtownię budowlaną albo supermarket, który odroczy Ci płatność za materiały budowlane. Środki uzyskane przy sprzedaży mieszkania pozwolą Ci sfinansować przeprowadzenie remontu oraz materiały wykończeniowe czy budowlane.

 

  1. Cesja. Chodzi o to, żebyś znalazł nieruchomość, zarezerwował ją, a następnie poszukał osoby, która ją kupi. Oczywiście wszystkie strony muszą być powiadomione o tym, jaki masz zamiar. Strona sprzedająca, u której zarezerwowałeś mieszkanie, musi wiedzieć, że ktoś stanie na Twoim miejscu i wejdzie we wszystkie prawa i obowiązki umowy, a osoba, która będzie przejmować nieruchomość, musi wiedzieć, że nie jesteś właścicielem. W tym wypadku nie angażujesz w ogóle swoich środków. Zarabiasz jako pośrednik.

 

  1. Odroczenie płatności. Jest to właściwie najprostszy sposób. Negocjujesz wszystkie warunki ze sprzedającym, a potem uzgadniasz z nim możliwość zapłacenia 6 miesięcy później. Załóżmy, że sprzedający wystawił cenę 280 tys. zł, a Tobie udało się wynegocjować bardzo dobrą cenę – 220 tys. zł. Gdy owe ustalenia są zaakceptowane, zapytaj sprzedającego, czy płatność nie mogłaby się odbyć za 6 miesięcy, a w zamian za to zapłacisz 15 tys. zł więcej. Czyli tyle, ile w skrajnym przypadku zapłaciłbyś do banku czy też pożyczkodawcy. Sprzedający może odgrywać rolę „inwestora”.

 

  1. Umowa ze sprzedającym. Informujesz właściciela mieszkania, że chcesz je przejąć, wyremontować i sprzedać. Sprzedający zazwyczaj jest zaskoczony układem, bo wcześniej nie myślał o takiej możliwości. Pytasz, czy zgodzi się na opóźnienie Waszej transakcji o 6 miesięcy. W tym czasie Ty wyremontujesz mieszkanie i wystawisz je na sprzedaż. Potem dzielicie się zyskiem. Tutaj w roli inwestora, podobnie jak w poprzednim punkcie, występuje sprzedający, nie osoba trzecia.

 

  1. Wyciągnięcie pieniędzy ze swoich pasywów. Być może żyjesz w mieszkaniu, które jest kupione za gotówkę. Nie masz zdolności kredytowej, żeby pożyczką hipoteczną wyciągnąć zamrożony kapitał. W tej sytuacji możesz sprzedać swoje mieszkanie, a wynająć dla siebie inne. Wiem, że w oczach niektórych jest to niezwykle skrajne zachowanie. Czego się jednak nie robi dla powiększenia własnego kapitału? Zatem jeżeli chciałbyś powiększyć swój majątek, to na pewno jest to jeden ze sposobów.

 

  1. Odkupienie nieruchomości od rodziny i otrzymanie pieniędzy w darowiźnie. Czasami się zdarza, że ktoś z rodziny chce przekazać Ci nieruchomość. Wtedy należy umówić się na odkupienie mieszkania. Kupujesz je w kredycie, bank przelewa pieniądze członkowi rodziny, a następnie otrzymujesz je w darowiźnie. Zatem posiadasz mieszkanie, ale wyciągnąłeś z niego sprytnie pieniądze.

Czym to się różni od darowizny nieruchomości i wzięcia później pożyczki hipotecznej?

Pożyczkę hipoteczną otrzymujemy zazwyczaj na gorszych warunkach. Umożliwia ona sfinansowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, więc jeśli chcesz wyciągnąć więcej, to lepiej skorzystaj z opisanego wyżej sposobu.

Jest jeszcze jeden argument, który przemawia za taką transakcją. Jeżeli rodzina podaruje Ci mieszkanie, to przez 5 lat nie opłaca Ci się go sprzedać, ponieważ od całości wartości uzyskanej podczas sprzedaży musiałbyś odprowadzić podatek, co nie jest dla Ciebie zbyt korzystne.

apartamenty inwestycyjne - zarabiaj na nieruchomościach

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy