Sprzedaż nieruchomości w 2019 r. – jakie zmiany?

Z początkiem stycznia 2019 roku wchodzą w życie przepisy zmieniające zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości dla niektórych grup sprzedawców, a także uwłaszczenie dotychczasowych użytkowników wieczystych. Zmiany te będą miały niebagatelny wpływ na transakcje na rynku wtórnym.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak zmieniają się zasady opodatkowania nieruchomości
• kto zyska na zmianach, a kto straci
• jak przekształcić użytkowanie wieczyste nieruchomości w prawo jej własności

Spadkobiercy i rozwodnicy zyskają

Pierwsza ze wskazanych zmian dotyczy zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu ze sprzedaży nieruchomości, która przypadła zbywcy w drodze spadkobrania albo podziału majątku wspólnego byłych małżonków po rozwodzie. Przypomnijmy, że w podatku tym obowiązuje generalne zwolnienie dla dochodów z transakcji dokonywanych po upływie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym dana nieruchomość została nabyta, bądź wybudowana.

W przypadku dziedziczenia nieruchomości przez spadkobierców albo objęcia jej na skutek podziału majątku byłych małżonków, nabycie następowało dopiero z tą chwilą. Było to szczególnie krzywdzące dla rozwiedzionych małżonków, którzy nieruchomość nabyli do majątku wspólnego wiele lat przed rozwodem.

Nie dziwi zatem fakt, że od kilku lat w orzecznictwie sądów administracyjnych zaczęły pojawiać się wyroku umożliwiające obliczanie przez ww. kategorie osób okresu pięcioletniego, nie od działu spadku, czy też podziału majątku wspólnego ale od roku nabycia tychże nieruchomości odpowiednio przez spadkodawcę, bądź małżonków do majątku wspólnego.

Pomimo takiej linii orzeczniczej, organy podatkowe nadal traktowały tego typu dochody niejednolicie. Aby zatem przesądzić o ich zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, ustawodawca znowelizował ustawę regulującą ten podatek.

Od 1 stycznia 2019 roku każdy spadkobierca, wdowa, wdowiec oraz rozwiedziony małżonek będzie obliczał ww. okres pięcioletni od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wytworzenie nieruchomości przez spadkodawcę lub małżonków.

Nie jest to przy tym jedyna korzystna zmiana dla spadkobierców w omawianym zakresie. Znowelizowano bowiem także przepisy regulujące sposób obliczania kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania. Znajdą one zastosowanie w tych przypadkach, gdy pomimo korzystniejszego sposobu obliczania okresu uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, do dnia sprzedaży okres ten nie upłynął. W takim bowiem przypadku dochód ze sprzedaży nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu.

Jak to już wskazano, podatek obliczany jest od dochodu, a zatem różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży (ceną sprzedaży) a kosztami jego uzyskania. Od stycznia 2019 roku za koszty te uznawane będą udokumentowane koszty nabycia albo wytworzenia nieruchomości przez spadkodawcę, a także długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek. Co ważne, długi i ciężary spadkowe będą mogły być uwzględnione w kosztach uzyskania przychodu zarówno, gdy zostaną poniesione przed, jak i po uzyskaniu tegoż przychodu, jak również po złożeniu zeznania podatkowego PIT-39.

Podobne zasady znajdować będą zastosowanie do opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości przez wdowę, wdowca albo rozwiedzionego małżonka. Sposób obliczania okresu uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych uwzględniać bowiem będzie rok ich faktycznego nabycia albo wytworzenia do majątku wspólnego.

Dotychczasowi użytkownicy wieczyści mogą stracić

Jak już powszechnie wiadomo, z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego praktycznie zniknie (z niewielkimi wyjątkami). Dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zaś zobowiązani do spłaty stosownej opłaty, czy to jednorazowo, czy też w ratach (maksymalny okres spłaty będzie mógł wynieść 20 lat). Konieczność ponoszenia ww. opłaty, zamiast corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego może nie być na tyle uciążliwa, zważywszy że użytkownik wieczysty uzyska pełną własność nieruchomości. Co więcej, nawet przy rozłożeniu opłaty na raty, nowy właściciel będzie uprawniony do jej jednorazowej spłaty w każdym czasie.

Problem może jednakże tkwić gdzie indziej. Mianowicie, fakt przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo jej własności potwierdzać będzie zaświadczenie wydawane przez starostę. Zaświadczenie to będzie zaś jednym z obligatoryjnych załączników okazywanych notariuszowi przy transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie dotyczy to przy tym jedynie transakcji mających za przedmiot sam grunt. Pamiętać bowiem należy, że sprzedając lokal mieszkalny przenosi się jednocześnie na nabywcę udział w prawie do gruntu, na którym posadowiony jest dany budynek. Podobnie rzecz się ma z domami wolnostojącymi.

Starosta będzie miał natomiast aż rok na wydanie przedmiotowych zaświadczeń. Jeżeli zaś nowy właściciel wystąpi z wnioskiem o jego wydanie, to powinien je otrzymać w terminie czterech miesięcy. Czy przy nawale wniosków termin ten uda się utrzymać, trudno przewidzieć.

Niemniej, nawet jeżeli właściciel otrzyma zaświadczenie już po owych czterech miesiącach, to i tak przez ten czas nie będzie mógł sfinalizować transakcji sprzedaży nieruchomości. Zostanie mu co najwyżej zawarcie umowy przedwstępnej. W takim przypadku, termin zawarcia umowy przyrzeczonej warto określić mając świadomość, że zbywca na zaświadczenie będzie oczekiwał przez kilka miesięcy.