Sprzedaż gruntu z wybudowanym domem a ulga PIT

Niemniej, właśnie to sformułowanie ustawowe: „przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie” wywoływało pewne kontrowersje. W przypadku natomiast nieruchomości nabytych w drodze spadku decydujący jest upływ wskazanego okresu liczonego jednakże od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

Warto również wyjaśnić, że zwolnienie to odnosi się do odpłatnego zbycia nieruchomości, które jest pojęciem szerszym aniżeli sama sprzedaż. Jest to również zamiana i inne odpłatne rozporządzenie nieruchomością lub prawem majątkowym przenoszące własność na drugi podmiot (np. w drodze umowy odpłatnego zniesienia współwłasności).

Mianowicie, problem powstał w odniesieniu do sprzedaży gruntu wraz z wybudowanym na nim przez właściciela budynkiem, jeżeli nabycie gruntu nastąpiło dawniej niż przed pięciu laty, zaś budynek wybudowano znacznie później. Możliwości podatkowego rozpoznania transakcji mającej za swój przedmiot grunt z budynkiem było kilka. Początkowo dominował pogląd, że skoro budynek wybudowano przed upływem pięciu lat od jego sprzedaży, to zbywając go wraz z gruntem, nie można korzystać ze wskazanego na wstępie zwolnienia podatkowego.

Pogląd ten uległ w ostatnich latach radykalnej zmianie, tym razem na korzyść podatników. Obecnie przyjmuje się, że w przypadku transakcji sprzedaży gruntu wraz z budynkiem decydującej znaczenie w sprawie opodatkowania ma data zakupu nieruchomości gruntowej, nie zaś moment zakończenia budowy. Dzięki temu możliwa jest sprzedaż domu bez podatku, nawet bezpośrednio po jego wybudowaniu. Warunkiem jest oczywiście, aby od końca roku, w którym nabyto grunt do dnia sprzedaży upłynęło już pięć lat.

Decydując się na sprzedaż konieczne jest także zapamiętanie sposobu obliczania przedmiotowego okresu. Nie jest on bowiem liczony od dnia zakupu danej nieruchomości ale od końca roku, w którym miało to miejsce.

Od przedmiotowej zasady istnieje wszakże ważny wyjątek związany z istotą samego prawa własności. Mianowicie, Jeśli zgodnie z przepisem art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki należą do części składowych gruntu. Co oznacza, że własność gruntu rozciąga się na własność posadowionych na nim nieruchomości (a także nasadzeń i innych obiektów).

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku wybudowania budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji bowiem budynki stają się własnością użytkownika wieczystego gruntu. Nabycie własności następuje w takim przypadku z chwilą wybudowania budynku. Użytkownik wieczysty sprzedający zatem budynek wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek ów jest posadowiony, musi odrębnie rozpoznać datę nabycia użytkowania wieczystego oraz datę wybudowania budynku. Jeżeli od drugiej z nich nie upłynął okres uprawniający do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, dochód z transakcji podlegać może opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z użytkowaniem wieczystym wiąże się jeszcze jedna sytuacja szczególna. O ile bowiem rozpoczęcie budowy na gruncie stanowiącym własność danej osoby traktowane jest w ten sam sposób, co wybudowanie budynku, to w przypadku użytkowania wieczystego sytuacja jest odmienna. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego może korzystać ze zwolnienia na omawianych w niniejszym artykule zasadach. Odrębnie jednakże traktować trzeba sprzedaż „rozpoczętej budowy”. Stanowi ona bowiem nakłady na cudzy grunt będące prawem majątkowym. Ich sprzedaż zatem traktowana jest jak odrębne źródło przychodu, które nie korzysta z przedmiotowego zwolnienia w podatku dochodowym.

Na marginesie należy dodać, że przez wybudowanie budynku rozumie się oddanie go do użytkowania. Pamiętać także powinniśmy, że omawiane zwolnienie podatkowe nie ma zastosowania do sprzedaży dokonywanej w ramach działalności gospodarczej sprzedawcy. Niemniej nie chodzi tu o prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej, której składnikiem majątkowym jest grunt z budynkiem.

Wyłączenie ze zwolnienia obejmuje tylko przypadki transakcji wykonywanej przez przedsiębiorców zgodnie z zakresem prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w innym zakresie, który nie jest związany z budową i obrotem nieruchomościami, może również korzystać z przedmiotowego zwolnienia podatkowego.

Na koniec należy wskazać, że nawet fakt sprzedaży gruntu wraz z budynkiem przed upływem okresu pięciu lat, nie musi oznaczać konieczności zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego w ten sposób dochodu. Przede wszystkim, sprzedaż musi skutkować nadwyżką przychodu nad kosztami jego uzyskania. W przypadku inwestycji polegającej na budowie domu, jej koszt może być znaczny. Podatek zaś płacony jest wyłącznie od różnicy pomiędzy uzyskana ceną i ww. kosztami. Co więcej, sprzedawca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli przeznaczyć uzyskane środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli uczyni to w okresie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym zbył swoją nieruchomość, uprawniony będzie do zastosowania tej ulgi.