Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 04.01.2018, Data aktualizacji: 31.08.2022

Średnia ocen 4/5 na podstawie 185 głosów

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej
Czym skutkuje odstąpienie od umowy deweloperskiej? Wyjaśnia Michał Koralewski z RynekPierwotny.pl.

W ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską, skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej uregulowano jedynie połowicznie. Stąd też, nie tylko w zależności od tego, która ze stron zdecyduje się na odstąpienie, ale także z jakich przyczyn, inna będzie podstawa prawna oceny zaistniałej sytuacji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • w jakich sytuacjach nabywca nieruchomości może odstąpić od umowy
  • czy deweloper może odstąpić od umowy
  • jakie skutki wiążą się z odstąpieniem od umowy

Art. 491 kodeksu cywilnego

Omówienie poszczególnych rozwiązań należy rozpocząć od odstąpienia od umowy przez niedoszłego nabywcę lokalu. Chociaż i w tym przypadku istotne jest, czy dokonywane jest to w oparciu o przesłanki z ustawy deweloperskiej (art. 29 ust. 1), czy Kodeks cywilny (art. 491, art. 493 k.c.). W tym pierwszym przypadku umowa deweloperska uważana jest za niezawartą, a nabywca nie może zostać obciążony żadnymi kosztami związanymi z odstąpieniem od umowy. Nie chodzi tu tylko o ewentualne prowizje zastrzeżone przez dewelopera, ale także obowiązek zapłaty odstępnego. Nota bene, możliwość korzystania z tej ostatniej instytucji została wprost wyłączona przez ustawodawcę (art. 30 ust. 1).

dokumenty

W przypadkach zatem obciążających dewelopera, niedoszły nabywca odstępując od umowy winien otrzymać wszystkie uiszczone na rzecz ceny sprzedaży środki. Co ważne, powinny one zostać zwrócone nabywcy, będącemu konsumentem, niezwłocznie (art. 494 §2 k.c.). Czyli w zwykłym toku czynności, bez zbędnej zwłoki, ale też nie w dniu odstąpienia. Konieczne jest uwzględnienie czasu na zlecenie wypłaty środków, dokonanie przelewu, itp.

Ustawa deweloperska milczy natomiast o poniesionych przez nabywcę szkodach. Te mogą być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 471 k.c., art. 494 k.c.). Zgodnie zaś z nimi, strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.). Nabywca zobowiązany jest zatem do wykazania poniesionych strat, bądź utraconych zysków, a także istnienia związku pomiędzy owymi szkodami a faktem odstąpienia od umowy (tzw. adekwatny związek przyczynowy).

Szkody takie może tworzyć, np. konieczność dalszego wynajmu mieszkania – szkodą jest wynikający z tego czynsz i opłaty eksploatacyjne; rozwiązanie albo zmiana umowy z bankiem – szkodą będą dodatkowe prowizje, czy też opłaty ponoszone z tytułu tzw. karencji. Niestety obowiązek udowodnienia wysokości oraz realności tego typu szkód ciąży na nabywcy.

Powyższe nie wyklucza domagania się od dewelopera kar umownych, bądź podwójnej wysokości zadatku – oczywiście możliwe to będzie tylko wtedy, gdy stosowne klauzule zostały wprowadzone do treści umowy deweloperskiej. Te zaś spotyka się coraz rzadziej.

mężczyzna podpisujący dokumenty

Jeżeli przyczyną odstąpienia od umowy miałyby być inne uchybienia dewelopera, aniżeli wskazane w art. 29 ust. 1 ww. ustawy, to nabywca powinien skorzystać z procedury zwartej w Kodeksie cywilnym (art. 491). Czyli przede wszystkim wezwać dewelopera do wykonania umowy w odpowiednim terminie i to pod rygorem odstąpienia. Dopiero upływ tego terminu pozwoli na odstąpienie od umowy. W tego typu przypadkach zastosowanie znajduje również art. 494 k.c. Niedoszły nabywca może zatem dochodzić stosownego odszkodowania od dewelopera. Odstąpienie na tej podstawie obarczone jest wszakże większym ryzykiem. Może być bowiem oceniane także przez pryzmat nadużycia prawa podmiotowego, czyli działanie naruszające zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). W przypadku kwestionowania skuteczności odstąpienia przez dewelopera, to na odstępującym nabywcy ciążyć będzie obowiązek wykazania okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy w tym trybie.

Należy także pamiętać, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej składane przez nabywcę jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Nie tylko nabywca może zdecydować się na odstąpienie od umowy. Prawo takie przysługuje również deweloperowi. Dwie z podstaw odstąpienia zostały wskazane wprost w ustawie deweloperskiej (art. 29 ust. 4-5). W przypadku skorzystania z któregoś z nich ustawodawca nakłada na nabywcę obowiązek wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Co, wobec uznania umowy za niezawartą, jest zasadne.

Deweloper może korzystać z tych samych klauzul umownych, bądź ustawowych, które wskazano powyżej, przy omawianiu praw nabywcy po odstąpieniu od umowy (odszkodowanie, zatrzymanie zadatku, kary umowne). Może on również odstąpić od umowy z innych przyczyn korzystając z trybu wskazanego w art. 491 k.c. Deweloper może także domagać się wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Szczególna sytuacja wystąpi, gdy świadczenie dewelopera stanie się niemożliwe do wykonania. Uprawnienia nabywcy w takim wypadku będą zależne od przyczyn owej niemożliwości. Jeżeli stało się to wskutek okoliczności, za które deweloper ponosi odpowiedzialność, nabywca może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić. Jeżeli zaś świadczenie stałoby się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi, umowa wygasa. W konsekwencji strony zobowiązane są do zwrotu wzajemnych świadczeń. Deweloper oczywiście zwraca wpłacone pieniądze. Nabywca zaś powinien wyrazić zgodę na wykreślenie wpisu w księdze wieczystej.

Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę lub biegłego?

      Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę lub biegłego?

      Wycena nieruchomości jest kluczowym krokiem w wielu procesach związanych z obrotem nieruchomościami, od sprzedaży i kupna po podział spadku czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Czy wiesz, jak przebiega wycena przez rzeczoznawcę majątkowego i jakie są jej koszty w różnych miastach Polski? Poznaj szczegóły dotyczące wyceny domów, mieszkań i działek, by dokonać świadomych decyzji na rynku nieruchomości.

      29 sierpnia 2024

      Edyta Wara-Wąsowska

    • Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

      Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

      Planując zakup lokalu od dewelopera, bardzo ważne jest wybranie właściwej formy, w jakiej zostanie podpisana umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Zaleca się, aby była przygotowana w postaci aktu notarialnego. Jest to niezwykle ważne, zwłaszcza jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie powstawania. Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania i o czym trzeba pamiętać?

      28 sierpnia 2024

      Edyta Wara-Wąsowska

    • Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: wzór do pobrania

      Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: wzór do pobrania

      Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Podpisywana jest na czas określony, który wynosi maksymalnie 10 lat. Do  umowy powinny być dołączone odpowiednie załączniki. Niezbędne jest wskazanie przez najemcę konkretnego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać po zaistnieniu obowiązku opuszczenia lokalu oraz oświadczenie osoby trzeciej. Najem okazjonalny wymaga również podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wydania lokalu w terminie określonym przez wynajmującego.

      17 maja 2024

      Dagmara Osińska

    • Rękojmia: co to jest i ile trwa rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości?

      Rękojmia: co to jest i ile trwa rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości?

      Wyjaśniamy, co to rękojmia i ile trwa. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest - przynajmniej ze słyszenia - instytucją znaną nabywcom. Mało jednak osób zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym. Tymczasem, to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenie wywoła pożądany skutek. Czy każdy może skorzystać z instrumentu prawnego, jakim jest rękojmia? Ile trwa odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości? Podpowiadamy.

      17 maja 2024

      Dagmara Osińska

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023