Rentowność najmu – obietnice czy praktyka?

Ogólnie można dość prosto ocenić, czy najem jest dochodowy dla właściciela nieruchomości – najprościej czy zostaje nadwyżka po opłaceniu wszelkich należności, czy nie. Bardziej zaawansowane to policzenie efektywności z włożenia kapitału w nieruchomość – ale zupełnie inaczej będzie, jeśli ktoś będzie wykorzystywał kredyt albo odziedziczył mieszkanie. A ogólnie można podsumować rentowność inwestycji po jej zamknięciu, czyli podsumowaniu wszelkich kosztów i wyliczeniu „czystego” zysku. Ale inwestowanie w nieruchomości trwa latami.

Wynajem mieszkania to długoterminowy proces. Sam początek jest prosty, ale zmiany najemców to również okresowy brak czynszów, konieczność odświeżania mieszkania i jego unowocześniania. Szybciej zużywa się wyposażenie niż we własnym domu, trzeba robić remonty, zmieniają się opłaty i czynsze najmu, a czasem nawet sposób korzystania z nieruchomości. Nie da się tego dokładnie policzyć, można jedynie przewidywać, a konkretne wyliczenia podawać dla jednego roku. Tylko w „świeżutkich” inwestycjach jeszcze nie mamy remontów, te trzeba robić po 5-8 latach i większość ofert nic o tym nie wspomina.

Co kilka lat dobre jest aktualizować nie tylko czynsz najmu, ale i sprawdzić wartość nieruchomości. Zmiana cen nieruchomości może znacząco wpłynąć na opłacalność inwestycji, szczególnie w lokalizacjach, gdzie ceny nieruchomości rosną. Jeśli sporo kosztowało przygotowanie mieszkania do najmu lub zdarzył się niewypłacalny najemca, to jedyna szansa na brak strat to aprecjacja wartości nieruchomości – tylko żeby ten zysk zrealizować, trzeba sprzedać mieszkanie.

Ze względu na duże rozdrobnienie rynku najmu mieszkań w Polsce nie ma sposobu, żeby dokładniej oszacować koszty obsługi, niezbędne do utrzymania standardu nakłady, nawet okresy pustostanów, czyli jak długo trzeba szukać najemcy. Do tego dochodzą ryzyka związane z najemcami, zmianami regulacji prawnych i podatkowych, nowe zjawiska na rynku. Dlatego warto dokładnie przyglądać się pojawiającym się ofertom i przeliczać wg własnych danych i planów.

*Kwartalna informacja o rynku nieruchomości NBP, IV kwartał 2017 roku, wykres 21. Opłacalność inwestycji mieszkaniowej: http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2017.pdf

**https://www.calkoo.com/pl/kalkulator-rentownosci-wynajmu

***http://mieszkanicznik.org.pl/artykuly/rentownosc-najmu-jak-to-policzyc-i-do-czego-warto-uzywac